房地產(chǎn)市場(chǎng)上升線很高，座位的價(jià)格也隨之飆升。濟(jì)南東部一些高檔小區(qū)的停車價(jià)格高達(dá)30萬(wàn)元，人們高喊“能買得起馬就配不上鞍”，一些普通小區(qū)的停車價(jià)格也基本在15萬(wàn)元左右。

車位分為產(chǎn)權(quán)車位和人防車位，產(chǎn)權(quán)車位是開發(fā)商出售給購(gòu)房者的，該類車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證，得到產(chǎn)權(quán)證書的業(yè)主也可以出售車位。人防車位是開發(fā)商根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定建設(shè)的地下人防工程，將之改造成地下停車位。那么人防車位是否可以出售呢？

前不久濟(jì)南市中級(jí)人民法院發(fā)布一起“人防車位”糾紛案例，該案是濟(jì)南首個(gè)“人防車位”買賣合同被判定為無(wú)效合同的案例。

2016年5月29日，原被告三方簽訂了一份“車位買賣合同”，約定將所有權(quán)為被告張某的位于魯能領(lǐng)秀城一地下車庫(kù)出售給原告周某，金額總計(jì)15萬(wàn)元。原告周某于2016年5月29日交付給被告張某2萬(wàn)元定金。后經(jīng)原告核實(shí)，該買賣合同中的車位屬于“人防車位”，故原被告三方簽訂的車位買賣合同違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同，原告訴至法院，要求判合同無(wú)效。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，必須遵循法律規(guī)定，依法訂立，才能具有法律效力。違反法律行政法規(guī)禁止性規(guī)定的合同，為無(wú)效合同，不被法律所保護(hù)。本案中，涉案車位已被濟(jì)南市市中區(qū)人防工程管理服務(wù)中心證實(shí)為“人防車位”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》，人民防空是國(guó)防的組成部分，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施。由于涉案車位為“人防車位”、人防設(shè)施，不得進(jìn)行買賣，因此原告與兩被告簽訂的車位買賣合同為無(wú)效合同。

根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，被告張某應(yīng)當(dāng)返還給原告交付的定金2萬(wàn)元。最終，濟(jì)南市市中區(qū)人民法院作出判決：原告周巖與被告張某簽訂的車位買賣合同無(wú)效；被告張某退還原告周巖車位定金2萬(wàn)元；被告濟(jì)南澤源退還原告周巖支付的傭金5000元。

一審判決后，被告不服，上訴至濟(jì)南市中級(jí)人民法院。經(jīng)過審理，濟(jì)南市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是三方簽訂的涉案車位買賣合同是否有效。根據(jù)查明事實(shí)，涉案車位系人防設(shè)施，不得進(jìn)行買賣，張某對(duì)涉案車位僅享有使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)涉案車位出售所有權(quán)。一審判決認(rèn)定該買賣合同無(wú)效并無(wú)不當(dāng)，遂駁回上訴，維持原判。

人防車位無(wú)論從功能或性質(zhì)上都與普通車位有一定區(qū)別。人防車位是住宅小區(qū)的人防工程，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，為了保障住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的掩蔽、逃生而單獨(dú)修建的位于地下的防護(hù)建筑，以防護(hù)為首要功能。非戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，人防工程平日可與普通車位一樣，用于停放民用車輛。

《人民防空法》第5條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！倍摋l款并未明確人防車位的權(quán)屬問題，且《物權(quán)法》對(duì)此也無(wú)明確說法。

因人防車位無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)登記，這給人防車位的物權(quán)變動(dòng)造成了一定的法律障礙。理論上當(dāng)事人可以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但無(wú)法產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只能產(chǎn)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》，人防車位還可以通過租賃等形式流轉(zhuǎn)，《合同法》所規(guī)定的最長(zhǎng)租賃期限不得超過20年。

附：與人防車位有關(guān)的法律法規(guī)：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第七十四條：區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第六條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

《中華人民共和國(guó)防空法》

第五條：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

《合同法》

第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

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