關(guān)于房地產(chǎn)投資，住宅、商鋪、公寓、材料產(chǎn)權(quán)，甚至停車位都是資金沉淀輸出的，前面幾個(gè)我們單獨(dú)拿著仔細(xì)談過。(后臺“公寓”、“公寓”、“看內(nèi)容”)，最后停車位很少有人問，但一定要做。

區(qū)分車位產(chǎn)權(quán)

通常，我們看到的車位可以分為地上車位與地下車位兩大類。如果再根據(jù)車位形態(tài)精細(xì)劃分，停車位又有機(jī)械車位、子母車位、普通車位等，但我們生活中交易最多的，還是普通車位。

每每看到關(guān)于車位的新聞，不外乎捆綁銷售、天價(jià)車位、停車問題等，如果稍加研究這些問題多是跟車位的類型和產(chǎn)權(quán)脫不了干系。

比如機(jī)械車位，因?yàn)樾螒B(tài)上它具有可移動(dòng)性，比起平地規(guī)劃的普通車位就多出了一些風(fēng)險(xiǎn)因素。我比較有印象的是下圖新聞中的事故，因?yàn)檐囄还收蠈?dǎo)致車輛墜落，從畫面中看，車輛受損十分嚴(yán)重，地面還有機(jī)油滲漏的痕跡，萬幸的是車主當(dāng)時(shí)不在車內(nèi)，不然不僅是財(cái)產(chǎn)損失，還會(huì)影響到人員安危。

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再有就是車位產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)生的糾紛。對于一些小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)不明晰的停車位，開放式認(rèn)為是自己的財(cái)產(chǎn)，業(yè)主方則認(rèn)為是小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，類似這樣的問題案例也很多，但其實(shí)只要我們搞清楚權(quán)屬性質(zhì)問題就會(huì)簡單的多。

根據(jù)車位的性質(zhì)劃分，車位是可以分為產(chǎn)權(quán)車位、人防車位和公攤車位。

產(chǎn)權(quán)車位：小區(qū)建筑規(guī)劃中明確設(shè)計(jì)規(guī)劃的停車位（多為地下），該區(qū)域不計(jì)入業(yè)主購房面積，是產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商的，因此可以買賣，買家也可以辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證。
人防車位：是指由小區(qū)內(nèi)的地下人防工程改造的停車位，這類車位產(chǎn)權(quán)歸屬國家，因此也不可以買賣，僅可以做出租使用。
公攤車位：指在小區(qū)內(nèi)公攤面積上規(guī)劃的停車位，比如道路兩側(cè)、綠化區(qū)域的位置上，而小區(qū)公攤面積歸小區(qū)業(yè)主共有，因此此類的停車位開發(fā)商也是無權(quán)出售的，即使出售了也一樣不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

也就是說只有產(chǎn)權(quán)車位是可以買賣辦證的，公攤車位和人防車位是不能買賣的。

簡單的說，小區(qū)地面的露天車位是業(yè)主共有的，不僅不能買賣產(chǎn)權(quán)，也不能買賣使用權(quán)，只能給業(yè)主免費(fèi)停放，收取管理費(fèi)而非車位月租。

而地下車庫和獨(dú)立地上車庫，遵循誰開發(fā)誰受益的原則，開發(fā)商有權(quán)出租和出售。

不過現(xiàn)實(shí)中又不太一樣了，很多省份地下車庫整體不計(jì)容沒有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商便會(huì)鉆空子以出售此類車位的名義轉(zhuǎn)讓長期使用權(quán)。

理論上這樣的車位銷售轉(zhuǎn)讓權(quán)也沒什么太大的問題，但很多很多時(shí)候開發(fā)商把人防車位也當(dāng)普通車位銷售就有點(diǎn)隱瞞欺詐的意思了，畢竟這個(gè)車位開發(fā)商并沒有所有權(quán)。

前兩年一個(gè)親戚在自家小區(qū)就是圖便宜買了一個(gè)車位，賣房的時(shí)候一起出售才發(fā)現(xiàn)，自己的車位原來是人防車位，沒有產(chǎn)權(quán)證，雖然這沒影響到他真正的交易，但我們買之前最好還是要搞清楚權(quán)屬性質(zhì)。

車位為什么這么貴？

目前市面上的車位價(jià)格，多在幾萬到幾十萬不等，車位的價(jià)格也是綜合了多方面的因素的，比如周邊價(jià)格、建設(shè)成本、稅費(fèi)、房價(jià)漲跌等。

先說建設(shè)成本，有人覺得車位的建設(shè)成本很低，不就是圈地劃線嗎？如果這么想，就有點(diǎn)“只見賊吃肉不見賊挨打”的意味了。

由于地面車位現(xiàn)在一般小區(qū)規(guī)劃較少甚至沒有，我們主要討論地下車位。

一個(gè)完備的地下停車場和建房子一樣，都有自己完備的系統(tǒng)，并且向地下挖土方建設(shè)地庫的成本，是遠(yuǎn)高于在地上建設(shè)框架的成本的。

并且做出地下空間后，還要按照規(guī)定做消防、排水、通風(fēng)、照明排污等，在不同檔次的停車場中，地面鋪設(shè)都是分三六九等的，比如在一些普通小區(qū)的停車場會(huì)采用混凝土地坪，高檔或改善類的小區(qū)停車場地坪則采用金剛砂或環(huán)氧材料。

還有上文有提到的人防工程，一扇門上萬甚至數(shù)萬元的價(jià)格。在我國一般高層住宅小區(qū)按規(guī)定都是要配置地下人防工程的，而這部分的建設(shè)成本最終也是要攤?cè)胭彿亢屯＼囄坏某杀局腥サ摹?/p>

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我們屢見不鮮的天價(jià)停車位新聞，雖然受到一定的供需影響，但價(jià)格也會(huì)被開發(fā)商左右，商人都是逐利的，如果緊俏搶手的市場行情能把原本5萬的車位抬升至10萬，為了獲取更多利益的開發(fā)商，則可能把最終的出售價(jià)格標(biāo)到20萬。

車位比多少合適？

車位比是指小區(qū)“總戶數(shù)”和“車位總數(shù)”之間的比例。

根據(jù)現(xiàn)在的實(shí)際情況，比較車位比，普通小區(qū)的車位比至少在1:0.8以上，車位比達(dá)到1:1及以上最好，如果是大戶型改善小區(qū)，起步也要1:1.5以上，因?yàn)檫@類的業(yè)主家庭普遍不會(huì)少于一輛代步車。

雖然配比低，可能會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放，業(yè)主的居住體驗(yàn)下降，但低配比的小區(qū)也不是都難停車，因?yàn)樵诓煌瑢傩缘男^(qū)里，汽車的保有量也不同，高端住宅小區(qū)戶均2輛車的情況，在普通小區(qū)可能只能達(dá)到戶均0.5，再或者一些入住率不高的小區(qū)，即使車位比不足1:1，小區(qū)內(nèi)車輛也完全足夠停放。

因此如果真的擔(dān)心停車問題，也要對自家小區(qū)屬性有所了解評估。

你是城中心的改善盤，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)盤，最好提前買車位。如果你是郊區(qū)改善大盤，大概率空很多車位，甚至車停路邊都無人管，租車位一定比買更劃算。

買這些位置的車位要慎重！

前幾天看到的一個(gè)新聞，長沙某小區(qū)的一位業(yè)主，買了一個(gè)緊靠消防門的車位，只要停車，樓上和地下車庫唯一的進(jìn)出口便被堵住，業(yè)主只能繞道地面入口上樓，光是看照片就能感受到車位的奇葩。

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但現(xiàn)實(shí)中這樣的案例不在少數(shù)，通常開發(fā)商為了保證車位配比，頂滿了地下空間進(jìn)行規(guī)劃，導(dǎo)致各種死角車位出現(xiàn)，因此為了避免交付使用后這些不必要的麻煩，在買車位前，注意這些問題，或許能為自己省不少心：

（1）選擇臨柱子的車位

在車輛通行路口，有柱子的車位作為遮擋，能夠降低車輛被刮擦的概率，普通位置靠近柱子的車位首選左邊有柱子的，這樣駕駛員都會(huì)有充足的下車空間，右側(cè)有柱子的車位次之，最后才是中間的車位，一方面因?yàn)閮蛇叾加熊囕v被刮擦概率大，再一個(gè)是因?yàn)槿绻囄豢臻g緊湊，一旦鄰居車輛停放有偏差，都會(huì)影響到中間車輛開門上下車。

（2）不要選距離電梯口消防門近的車位

這些位置跟路口位置的車位有相似的道理，人流進(jìn)出頻繁，也經(jīng)常有業(yè)主采購后手提大包小袋的經(jīng)過，都可能會(huì)對你的車輛造成損傷，所以，近可以別太近。

（3）不要選道路盡頭的車位

道路盡頭意味著一側(cè)是墻，倒車入庫也只有一側(cè)可以倒車停放，是個(gè)很考驗(yàn)駕駛操作的位置。我的一個(gè)女性朋友就比較喜歡從左側(cè)倒車入庫，如果換了一側(cè)倒車他就很難倒進(jìn)去，因此這種有所限制的車位是絕對不適合她的。

（4）不要選擇左側(cè)有墻的車位

如果一定要選一個(gè)一側(cè)臨墻的車位，除開駕駛習(xí)慣，最不建議選擇的就是左側(cè)有墻的車位，一旦距離沒控制好，開門下車就變成了老大的難題，鉆過副駕駛下車可能就成了家常便飯。

（5）不要選擇正對出入口的車位

正對進(jìn)出口的車位好也不好，一方面距離出入口近，停車方便出車庫也節(jié)省時(shí)間，但在這些位置，雖然是小概率，但是還是有可能遇到車輛剎車不及時(shí)，或者車輛溜坡的情況，到時(shí)最容易造成損傷的也是這些位置的車輛。

到底要不要買車位？

說了這么多，回到我們最關(guān)心的問題上，要不要買車位呢？

我的建議是，自住小區(qū)價(jià)格合理能買還是買一個(gè)，投資房產(chǎn)考慮后續(xù)轉(zhuǎn)手問題，可以不要買。

遇到車位價(jià)格明顯高于市場水平，開發(fā)商為了獲利而出售的車位時(shí)也可以考慮不買。

不過，當(dāng)下我國的汽車保有量逐年上升，但與之相對的車位增速卻沒有趕上車輛的增速，近些年的新建小區(qū)情況還好，都跟上腳步提升了配建，但一些老小區(qū)內(nèi)，本就沒有地下車庫，地面車位更飽和，違停現(xiàn)象就更嚴(yán)重了。

至少我身邊已經(jīng)遇到很多個(gè)住在老小區(qū)的朋友，每天回家停車要兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)半個(gè)小時(shí)，再不然就是停車在小區(qū)附近的停車場...

每每提起都是一把辛酸淚。

像這樣的小區(qū)，如果是買二手房，去小區(qū)停車場走走看看，了解一下車輛保有情況，車位緊張如果能買到車位一定要買，如果大量車位空置則考慮租用就可以。

總之，我個(gè)人建議是價(jià)格合理，能買就買，畢竟車是越來越多的，但車位是死的。

還有，當(dāng)下冰雹和臺風(fēng)天來臨的時(shí)候，你會(huì)覺得自己的車還是有個(gè)家好。