受疫情的影響和國(guó)內(nèi)流通帶來(lái)的機(jī)遇的刺激，2020年對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)區(qū)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是非同尋常的一年。

同樣的外部影響，每個(gè)商圈的發(fā)展也不一樣，有的在積極轉(zhuǎn)型，有的在迅速恢復(fù)，有的成為新的出拳地標(biāo)，有的陷入泥潭。

2020年最后一個(gè)月，《今日北京商報(bào)》記者再次進(jìn)入各大商圈，深入了解在新的消費(fèi)模式下，北京老商圈的探索與重生。

崇文門(mén)商圈作為北京最好的傳統(tǒng)商圈之一，與其他商圈相比轉(zhuǎn)型升級(jí)略顯緩慢。

北京商報(bào)記者今天連續(xù)走訪發(fā)現(xiàn)，郭蕊購(gòu)物中心一樓和二樓部分區(qū)域被關(guān)閉，兩年后的莫方購(gòu)物中心開(kāi)始了新一輪的品牌調(diào)整。許多迎合年輕顧客需求的新消費(fèi)力量正在快速涌入，取代那些跟不上潮流的舊品牌。但縱觀崇文門(mén)商圈，只有打破目前內(nèi)部客戶(hù)的僵局，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，三大主力項(xiàng)目才能真正煥發(fā)活力。

血的品牌交換

從以前唯一的新世界百貨，到郭蕊購(gòu)物中心、磨坊、搜秀等多元化商業(yè)項(xiàng)目，崇文門(mén)商圈的調(diào)整和變化從未停止。

北京商報(bào)記者今天走訪了該商圈，看到郭蕊購(gòu)物中心餐飲比例持續(xù)提高，并重新投入負(fù)、負(fù)樓層；河靜墨坊購(gòu)物中心不同樓層都經(jīng)歷了不同程度的掉店，一些新潮的新品牌正在填補(bǔ)空的空白；新世界百貨崇文店把商場(chǎng)里的超市換了，在街上介紹年輕人喜歡的飲料品牌。

品牌的退出和進(jìn)入是購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型升級(jí)的先鋒?！毒┤A商報(bào)》記者在郭蕊購(gòu)物中心看到，負(fù)一層的小吃區(qū)發(fā)生了很大變化，充滿(mǎn)活力的網(wǎng)上名人小吃店如棗糕、三元美苑等被撤出，以換取迷你冰糖葫蘆、魷魚(yú)等新品牌。通往新世界百貨的通道邊上的小吃街基本上是空，只剩下9家有澳門(mén)風(fēng)味和一點(diǎn)點(diǎn)，而這個(gè)街區(qū)大約有22家。

郭蕊購(gòu)物中心二樓，北中庭附近的內(nèi)衣區(qū)被圍，近10家店鋪關(guān)門(mén)。與此同時(shí)，中庭的wow colour、鮮芋頭仙子等店鋪也紛紛關(guān)門(mén)。在郭蕊購(gòu)物中心二樓的體育商務(wù)區(qū)，只剩下三個(gè)培訓(xùn)中心。在墨坊購(gòu)物中心，基本全空都在負(fù)一層，中庭只剩下幾家小店。

崇文門(mén)商圈三大單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品牌集中調(diào)整和大面積空布局與其定位不同有很大關(guān)系。石英招商中心負(fù)責(zé)人指出，崇文門(mén)商圈因?yàn)闆](méi)有結(jié)構(gòu)化，面臨著同一群消費(fèi)者的內(nèi)耗問(wèn)題。此外，消費(fèi)者的單價(jià)跨度并不豐富，形成了百貨商店和購(gòu)物中心之間的“內(nèi)卷化”。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，疫情過(guò)后的商業(yè)區(qū)恢復(fù)，不能單靠龐大的新世界百貨。國(guó)瑞城沒(méi)有起到餐飲補(bǔ)充的作用，一直在和新世界“搶”零售業(yè)務(wù)。而規(guī)模有限、位于崇文門(mén)商圈邊緣的墨坊購(gòu)物中心的蘇秀，由于“先天不足”，恢復(fù)較慢。

零售比例下降，體驗(yàn)形式增加

與此同時(shí)，一些新品牌也在抓住機(jī)會(huì)填報(bào)空:郭蕊購(gòu)物中心在二期工程的哈德曼中心引進(jìn)了WOB北京工藝餐廳、高端超市綠地優(yōu)化等品牌；今年，新世界百貨崇文店新增阿丘拉家等品牌，推出餐飲配套服務(wù)，推出餐飲配送。

新世界百貨中國(guó)有限公司在其2020年度報(bào)告中表示，計(jì)劃創(chuàng)新北京新世界超市的整體布局和商品配置。

在墨坊購(gòu)物中心的商場(chǎng)里，一樓原有的偶遇眼鏡收集店被北美傳奇咖啡TIM HORTONS替代；商場(chǎng)五樓引進(jìn)了玉米燒烤，兩家新店都將在年底前開(kāi)業(yè)。關(guān)于新品牌的引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，摩芳購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，摩芳購(gòu)物中心的調(diào)整方向延續(xù)了年輕人的導(dǎo)向和吸引投資的趨勢(shì)，但在品牌調(diào)整和升級(jí)方面，會(huì)選擇一些調(diào)性更強(qiáng)、更受年輕人追捧的品牌。

從商業(yè)形態(tài)來(lái)看，崇文門(mén)商圈零售商業(yè)形態(tài)的比重在下降，體驗(yàn)商業(yè)形態(tài)在上升。崇文門(mén)商圈新進(jìn)入者哈德曼中心，以餐飲、健身美容、商務(wù)培訓(xùn)、體育生活等體驗(yàn)休閑業(yè)態(tài)為主。如:Anabona皮膚頭皮年輕化管理中心、洗頭、三俠健身、博一堂散打搏擊俱樂(lè)部等。主要滿(mǎn)足年輕人對(duì)辦公、社交、餐飲、娛樂(lè)和健康的需求。

石英招商中心負(fù)責(zé)人指出，崇文門(mén)商圈作為程楠的三里屯，應(yīng)該向更年輕的方向發(fā)展?！暗珜?duì)于品牌來(lái)說(shuō)，如果商圈本身的商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有做好，品牌肯定不會(huì)選擇入駐。所以要吸引和穩(wěn)定更多對(duì)價(jià)格不敏感，在商圈結(jié)構(gòu)上更時(shí)尚的年輕客戶(hù)，自然會(huì)吸引品牌入駐?！?/p>

游戲與聯(lián)動(dòng)

崇文門(mén)商圈有自己的獨(dú)特之處。世邦魏理仕華北研究部負(fù)責(zé)人孫祖田認(rèn)為，北京崇文門(mén)周邊有很多新房，所以崇文門(mén)商圈應(yīng)該主要服務(wù)周邊地區(qū)的居民。

石英招商中心負(fù)責(zé)人提出了相反的觀點(diǎn):從北京的商業(yè)格局來(lái)看，大部分商家都集中在東北地區(qū)，崇文門(mén)商圈作為南北商業(yè)需求的交流場(chǎng)所，可能是未來(lái)程楠商業(yè)年輕時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)，內(nèi)城程楠的重要消費(fèi)目的地可以稱(chēng)為程楠的“三里屯”。

無(wú)論是走向年輕化發(fā)展還是社區(qū)化發(fā)展，都已經(jīng)成為新品牌入駐的必然趨勢(shì)。孫祖田說(shuō)，品牌的第一家店有助于提高項(xiàng)目的差異化和認(rèn)可度，從而幫助項(xiàng)目吸引乘客。如果項(xiàng)目業(yè)主能夠?qū)⑹椎晟虘?hù)的客流轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的整體客流，并將到達(dá)的消費(fèi)者引導(dǎo)到項(xiàng)目的其他店鋪，形成聯(lián)動(dòng)消費(fèi)，無(wú)疑將有利于項(xiàng)目整體績(jī)效的恢復(fù)。

“因?yàn)槠放粕碳覍?duì)第一家店的初期投入較大，期望值較高，所以對(duì)落戶(hù)項(xiàng)目通常會(huì)有更嚴(yán)格的篩選?！睂O祖田認(rèn)為，品牌應(yīng)該與購(gòu)物中心合作:在引入第一家店鋪之前，項(xiàng)目業(yè)主必須在位置可達(dá)性、品牌知名度和與商家目標(biāo)客戶(hù)的契合度方面具有突出的優(yōu)勢(shì)。

崇文門(mén)商圈，壟斷現(xiàn)象正在改變。孫祖田認(rèn)為，在城市核心區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)和可開(kāi)發(fā)土地的增量受到嚴(yán)格限制，單個(gè)開(kāi)發(fā)商建造大型綜合體的機(jī)會(huì)極其有限，只有通過(guò)商業(yè)區(qū)內(nèi)存項(xiàng)目不同業(yè)主之間的合作和聯(lián)動(dòng)，才能形成規(guī)模效應(yīng)。業(yè)主不僅要注意商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌組合與商圈其他項(xiàng)目的區(qū)別，還要考慮在消費(fèi)者定位和客戶(hù)流線(xiàn)上與其他項(xiàng)目的聯(lián)系，以達(dá)到最佳的區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。

石英招商中心負(fù)責(zé)人表示，新世界作為崇文門(mén)商圈的一家成交量比較大的百貨公司，零售部分整體比較突出，不需要追求特別的青春?？梢杂靡恍┝闶燮放迫绯迸啤ⅰ俺Ｇ嗵佟钡茸鳛樯?jí)裝飾；國(guó)瑞城要承接年輕人的娛樂(lè)和餐飲，補(bǔ)充家庭生活業(yè)態(tài)，調(diào)整品牌組合和流量反饋，利用好貫穿新世界的地下空形成互補(bǔ)客流；搜秀要注意更時(shí)尚更年輕的小楷；Mofang購(gòu)物中心要多承接線(xiàn)上名人、娛樂(lè)、體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。