第1點(diǎn) 看價格——價格治百病

一套房子，可能有各種各樣的缺點(diǎn)，但只要它的價格足夠便宜，那就能一俊遮百丑，所有對它的挑剔自然迎刃而解。

有人說價格是不是就是業(yè)主報價？

其實(shí)所謂價格并不簡單，它應(yīng)該是客戶購房的所有價格，比如房屋整套價格、套內(nèi)建筑面積價格、每平米的單價、每項(xiàng)交易稅費(fèi)的價格、中介費(fèi)，購買后若出租，價格多少，若自住每月產(chǎn)生的水電、物業(yè)費(fèi)大概是多少等等，所有客戶要承擔(dān)的購房費(fèi)用以及生活成本，都要分門別類計算清楚。

我們常說的性價比除了價格合理，還要物有所值！在此我們通俗一點(diǎn)是不是可以用這個公式來定義，性價比＝（房屋所有優(yōu)點(diǎn)的估價－所有缺點(diǎn)的估價）／購房費(fèi)用，這個數(shù)越大，性價比越高。

當(dāng)然這些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)到底價值幾何，要靠我們的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)，這是我們作為經(jīng)紀(jì)人的價值。帶看前，我們應(yīng)當(dāng)對可看房子的優(yōu)缺點(diǎn)分別羅列出來進(jìn)行比較，有比較才有選擇。

當(dāng)幾套房產(chǎn)站到同一起跑線上后，您應(yīng)幫助客戶首先可以將大大超過預(yù)算和性能不佳的剔除，然后再綜合比較。

一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對客戶有用，找出最核心的需求，以求達(dá)到性價比最高。

那么我們來看房子本身可能有哪些優(yōu)缺點(diǎn)。第2點(diǎn) 看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計有以下幾點(diǎn)要素：

⑴入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。

⑵平面布局中應(yīng)做到“動靜”分區(qū)。

動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。

另一個則應(yīng)在動區(qū)。

⑶起居廳的設(shè)計應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。

⑷房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過１比２，過于長條的戶型，可以建議客戶進(jìn)行裝修分割。

⑸廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計，廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。第3點(diǎn) 看通風(fēng)

在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為偏北風(fēng)。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。

所以一般來說，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結(jié)合的“塔混板”出現(xiàn)，此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。

但一些多層或板樓，從戶型設(shè)計上看通風(fēng)情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實(shí)際上無風(fēng)光顧。第4點(diǎn) 看日照

大家都知道在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，日照時間和日照質(zhì)量容易被大家所忽略，北京地區(qū)的日照間距（條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距）條形住宅采用１.６至１.７Ｈ（Ｈ為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺的高差）。

塔式住宅采用大于或等于１Ｈ的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

萬物生長靠太陽，特別是對經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。

有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。北京地處北緯39度57分，住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)參考如下——日照時間以大寒日不少于兩小時為標(biāo)準(zhǔn)。

按照《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過４個時，其中已有兩個獲得日照?！本幼⌒^(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”就是非常大的優(yōu)點(diǎn)。第5點(diǎn) 看設(shè)備

住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位。

以暖氣為例，一些新建的小區(qū)，有綠色、環(huán)保、節(jié)能優(yōu)點(diǎn)的壁掛式采暖爐溫度可調(diào)，特別是家里有老人和兒童時，可將溫度適當(dāng)調(diào)高，達(dá)到最佳的舒適狀態(tài)。

這些設(shè)備要注意是否環(huán)保以及質(zhì)量是否合格。如采取了冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施——屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施；

按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。

再如頂層以及一層或地下室的房屋，防水應(yīng)做到位，住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，外圍護(hù)墻較薄時，應(yīng)加保溫構(gòu)造等等。第6點(diǎn) 看隔音

噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病?！蹲≌O(shè)計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應(yīng)小于５０分貝，夜間應(yīng)小于或等于４０分貝?？蛻綦m然大多無法準(zhǔn)確測量，但是肯定會關(guān)注這一點(diǎn)。

住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。第7點(diǎn) 看私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離２４米內(nèi)能辨別對方，１２米內(nèi)能看清對方容貌。

為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于２.４米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于２０米。

此外，若設(shè)計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，客戶選擇住宅時會對這些予以注意。第8點(diǎn) 看結(jié)構(gòu)

北京地區(qū)目前常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的優(yōu)點(diǎn)是造價低，保溫、隔熱性能好，便于施工。

缺點(diǎn)是房屋開間、進(jìn)深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結(jié)構(gòu)、大模結(jié)構(gòu)、大板結(jié)構(gòu)等?？傮w說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，防火性能、耐久性能好，室內(nèi)格局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。第9點(diǎn) 看抗震防火

地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破壞的程度，客戶越來越關(guān)注這方面的考慮，所以也是賣點(diǎn)。北京地區(qū)的住宅應(yīng)按8度（不是8級）設(shè)防。19層及19層以上的普遍住宅耐火等級應(yīng)為一級；

10層至18層的普通住宅耐火等級不應(yīng)低于二級。19層及19層以上的普遍住宅、塔式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間和消防電梯。第10點(diǎn) 看年限

我們雖然有70年的房屋使用權(quán)，但住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。

住宅的折舊年限是指住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)６０年；磚混結(jié)構(gòu)５０年。