從3月18日開始，北京樓市又回歸了“房貸并重”的調(diào)控政策。昨天，記者從中介機構(gòu)了解到，北京的銀行已經(jīng)明確了基本標準。第一套房利率由過去基準利率的10%調(diào)整為95%，第二套房利率維持在基準利率的1.1倍。

北京樓市重新回到“認房又認貸”的調(diào)控政策之下

在“還房還貸”的情況下，買受人申請商品房貸款時，如何確定所購房屋是第一套還是第二套？這兩天，我們的讀者多次呼吁咨詢，記者也針對讀者關(guān)心的幾個問題對相關(guān)部門進行了核實。

情形1外地無房北京房屋賣掉再買首套二套看是否曾有房貸

“我剛剛賣掉了我名下的房子?，F(xiàn)在可以買房了嗎？”這兩天市民洪女士有點搞不清要不要首付，首付在哪里。

洪女士和她的丈夫曾經(jīng)有一套兩居室的小公寓。為了改善他們的居住環(huán)境，他們在本月初剛剛賣掉了這套兩居室。“當時考慮到首付資金，我決定‘先賣后買’，以房款作為首付，可以換一套稍微寬敞一點的房子?！焙榕空f，根據(jù)她賣房的政策，在申請購房貸款時，可以把戶口本下的房子視為第一套房，即“認房不認貸”。但是按照最新的“還房還貸”的定義標準，再買房有必要算兩套嗎？“那套房是父母全款買的時候，我們沒有借錢，也沒有在外地買房。但是如果是兩套的話，我又要看一些小一點的單位了?！?/p>

就像洪女士遇到的情況一樣，那些在外地無房、在北京買賣房屋的“改良型”購房者在新政下申請了商品房貸款。第一集或者第二集怎么定義？經(jīng)咨詢，記者了解到，在京物業(yè)已售出的第一套和第二套購房者，主要看是否有過住房貸款記錄，即之前在購買北京物業(yè)時是否申請過商品房貸款或住房公積金貸款。有貸款記錄的，再次購房時視為二套房，最低首付不低于60%；如果你之前沒有任何貸款記錄，那你再買房的時候還是可以算第一套房，最低首付不低于35%。

所以，洪女士這個公民，因為家里沒有申請購房貸款的記錄，所以在她買房之后，仍然可以算是第一套房。

需要注意的是，這里指的是貸款記錄，不是取款記錄。因此，假定洪女士已為所售房產(chǎn)辦理了住房公積金的提取，并有提取記錄。這個提取住房公積金的記錄不影響她再次購房時貸款記錄的確定。

情形2北京無房外地有房首套二套看外地房貸款

與洪女士的疑慮不同，出生于1985年后的肖鑫擔心在其他地方的購買行為是否會影響她的購買行為。

出生于80年代的肖鑫來京工作之前，曾在家鄉(xiāng)工作過一段時間，當時用住房公積金貸款在家鄉(xiāng)買了一套房子。三年前，肖鑫為了一個合適的工作機會搬到了北京的一家大企業(yè)。當時，公積金賬戶隨著工作城市的變化而關(guān)閉。就在3月17日新政出臺之前，打算在不久的將來結(jié)婚的肖鑫正在和女友討論是否為婚房購買一居室二手房。“我第一次看房的時候，總是按照第一次購房準備的首付?！毙蔚穆闊┰谟冢绻麑F(xiàn)有抵押貸款計入貸款記錄，北京的首次購房行為將被視為申請貸款時的第二套房，而且必須準備至少60%的首付?！拔铱隙ǜ恫黄疬@么多首付，而且這間婚房也買不到。"

北京沒房，其他地方就有房。在外地購買的房子貸款會怎么算？根據(jù)新政要求，本市無住房但有商品房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的居民，將被視為二套房。換句話說，只要肖鑫的銀行信用記錄中有申請住房貸款(包括公積金貸款)的記錄，即使他以前沒有購買過北京房產(chǎn)，他在北京申請商品房貸款時也會被視為第二套房。

不過，記者也從有關(guān)部門了解到，像肖鑫這樣在外地申請過住房公積金貸款，但從未在北京購房，也沒有在北京申請過住房公積金貸款的購房者，在購房時申請住房公積金貸款，仍可視為第一套房。但根據(jù)住房公積金貸款的相關(guān)政策，最高貸款額度限制在120萬元。

情形3名下無住宅只有商住房商住房貸款不列入記錄

"商品房會計入貸款記錄嗎？"這是張女士向我們記者提出的問題。2013年，老家在外地的張女士曾在房山區(qū)購買了一套50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房?！爱敃r因為交了五年的稅和社保還沒有達到購買70年老房產(chǎn)的門檻，作為短期過渡方式，我先買了一套商品房，申請了10年的商業(yè)貸款?！睆埮空f，現(xiàn)在已經(jīng)交了五年多的社保稅，有資格買房。她在考慮賣掉房山的商品房，但擔心貸款會記入貸款記錄。按照“還房還貸”的標準，她被定義為二套房。

商品房貸款是否計入貸款記錄？記者發(fā)現(xiàn)，這兩天，在各種房地產(chǎn)論壇上，這也是討論最多的話題之一。個人貸款機構(gòu)賈偉安捷的分析師吳浩告訴記者，根據(jù)北京各家銀行已經(jīng)規(guī)定的標準，商住兩用房貸款不計入貸款次數(shù)記錄?！耙驗樯唐贩勘旧聿皇亲≌?，所以發(fā)放給商品房的貸款只是商業(yè)貸款，不是商品房貸款?！眳顷桓嬖V記者，從多年的貸款政策來看，商品房貸款從未享受過任何首付或優(yōu)惠利率，一直是首付50%，是基準利率的1.1倍，貸款期限最長為10年。因此，如果購房人之前只購買過商品房，且只有商品房貸款記錄，沒有任何本地或外地的住房貸款記錄，則購買70年的房產(chǎn)并申請商品房貸款仍可視為首套。

“但需要提醒的是，雖然商品房貸款不計入貸款數(shù)量，但貸款人是否一直有良好的還款行為，仍會影響其信用記錄。換句話說，如果貸款人多次逾期還款，就會影響申請住宅貸款時的信用?！?/p>情形4已離異單身人士買房首套二套看婚姻期間是否有房貸

“以‘假離婚’逃避行政是不可行的，但如果是離婚單身人士買房，是不是也按二套房計算？”報紙關(guān)于“假離婚”規(guī)避新政的提示發(fā)布后，部分離婚人士咨詢記者。按家庭計算貸款記錄是否意味著離婚后買房申請商業(yè)貸款必須算作第二套房？

為此，記者還專門咨詢了銀行和中介機構(gòu)。舉個例子，假設(shè)離婚的北京人陳女士，在婚姻期間曾擁有一套自己名下的套房。案例一:如果房屋是兩人結(jié)婚后購買的，以共同申請人的名義申請住房貸款，按照“還房還貸”的標準，雖然陳女士離婚后仍有單身人士購房資格，但之前的共同申請記錄會記錄在貸款次數(shù)中，陳女士在申請商品房貸款時確實會被視為第二套房。

二、如果該房屋是婚前前夫購買并申請商業(yè)貸款，且在婚姻存續(xù)期間，陳女士在北京市內(nèi)外均無任何貸款記錄，那么離婚后，她為自己購買房屋時，仍可按第一套房屋申請商業(yè)貸款。