圖：松原路128區(qū)開發(fā)商出售停車使用權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)采訪對象。

最近，徐匯區(qū)松原路128紅交大士官的多家業(yè)主反映在新民晚報《幫助農(nóng)》上，6月中旬，小區(qū)開發(fā)商方面突然發(fā)布公告，宣布將出售室內(nèi)停車場的停車使用權(quán)。價格約為30萬韓元1個。

不少業(yè)主表示反感，認為這種轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的行為屬于“預(yù)收租金”，讓人難以接受。更為關(guān)鍵的是，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)是否可以由開發(fā)商“獨自作主”，而不需要業(yè)委會同意？對此，記者展開調(diào)查。

出售60個車位使用權(quán)

網(wǎng)上公開資料顯示，宋園路128弄虹橋大仕館小區(qū)的開發(fā)商是上海榮峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由上海云峰（集團）有限公司100%控股。業(yè)主陳先生告訴記者，以往室內(nèi)停車場是包月出租，400-600元/月。這次貼出轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的落款單位是上海大隅實業(yè)發(fā)展有限公司，同樣由上海云峰（集團）有限公司100%控股。在公告中，上海大隅實業(yè)發(fā)展有限公司稱向廣大業(yè)主開放車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，共涉及60個車位，一樓車位30-35萬/個，二樓25-30萬/個，需要一次性付清。業(yè)主購買使用權(quán)后，每個月還需向小區(qū)物業(yè)交付100元車位管理費。

記者注意到，關(guān)于車位使用權(quán)期限，公告中說“與業(yè)主購買的住宅產(chǎn)權(quán)剩余期限一致。”

“使用權(quán)是不完整的所有權(quán)”

使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓出售嗎？使用權(quán)車位和產(chǎn)權(quán)車位又有何區(qū)別呢？一時間，這兩個問題成為核心。上海明倫律師事務(wù)所律師趙杰表示，首先需明確該室內(nèi)停車場的車位歸屬，如果確實歸屬為開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和出租。趙杰律師還指出，車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不等同于租賃性質(zhì)，也不等同于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)。

“狹義上的產(chǎn)權(quán)也即平時老百姓所理解的所有權(quán)，包括對財產(chǎn)的占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。使用權(quán)是所有權(quán)的一部分，是不完整的所有權(quán)。”趙杰律師告訴記者，在產(chǎn)權(quán)方轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合法合規(guī)的情況下，轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)后有剩余停車位的，應(yīng)當出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。

繞開業(yè)委會成爭議點

小區(qū)業(yè)委會成員吳先生認為，開發(fā)商繞過了業(yè)委會，“自作主張”宣布轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，這是“鉆了空子”。他表示，據(jù)他所知，這幢室內(nèi)停車場是小區(qū)配套設(shè)施。根據(jù)今年7月1日起實施的《關(guān)于進一步貫徹實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》，其中規(guī)定，“住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)、配套建設(shè)的停車位等不得與住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他部分分割管理?！?/p>

“物業(yè)管理著停車場，而物業(yè)又是由小區(qū)業(yè)委會聘請的，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和收取停車管理費怎么可以繞開業(yè)委會呢？”業(yè)主陳先生質(zhì)疑道。

截稿前，記者分時段多次撥打公告中的咨詢電話，但一直無人接聽。小區(qū)物業(yè)工作人員透露，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)一事屬實，但具體如何實施，由車位產(chǎn)權(quán)方作主，物業(yè)方面并不清楚。

記者獲悉，6月25日，小區(qū)所屬徐匯區(qū)田林街道、開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主已召開過一次協(xié)調(diào)會。會上，針對不少業(yè)主提出的“停止使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，參會的開發(fā)商工作人員表示會向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，目前還未有明確回復(fù)。

新民晚報記者 夏韻