作者：張奧

公寓買完就變辦公樓？！

近日，深圳一女子向媒體爆料，自己花450萬買的公寓產(chǎn)品，簽完合同才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權性質(zhì)是辦公！

“我購買前一直和銷售強調(diào)我只要公寓，銷售也明確告訴我是公寓，后來我就交了定金。”

據(jù)該女子回憶，開發(fā)商將每套房改造成了兩室一廳的格局，有獨立廚衛(wèi)，可拎包入住，跟普通的住宅公寓沒有區(qū)別，所以當時并沒有產(chǎn)生懷疑。

但簽訂完合同后，她突然發(fā)現(xiàn)在合同的第三條寫著用途為“辦公”，頓感大事不妙，因為在該片區(qū)，寫字樓和公寓的價格相差不止一倍!

01

據(jù)了解，該女子購買的“公寓產(chǎn)品”位于福田區(qū)華強廣場附近，這個區(qū)域的寫字樓，每平方米均價為2萬—4萬元，而她購買的性質(zhì)為辦公的房產(chǎn)單價竟高達8.8萬元。

這就意味著，如果日后想賣出轉手，這個8.8萬的價格大概率是要打折扣的。

事實上，辦公樓改造公寓已經(jīng)涉嫌違規(guī)，深圳對商業(yè)辦公產(chǎn)品改建公寓早就有明確規(guī)定。

2017年，深圳市規(guī)劃國土委便發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知》，對商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉公寓、偷面積、改建等行為進行嚴格限制。

今年7月9日，深圳市規(guī)資局出臺了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》，該意見稿中提到：

在保障總體用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規(guī)模和比例，允許商業(yè)改居住，商品房占比可達到30%，不止商業(yè)用地，舊改里面的商業(yè)部分也可以改成居住性質(zhì)。

但是此政策的前提是：需在項目建設前，提前變更土地性質(zhì)，如沒有變更，是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的，此舉是違規(guī)行為。

然而這種辦公地產(chǎn)偽裝成“公寓產(chǎn)品”的違規(guī)行為，在全國都是時有發(fā)生，打開百度搜索相關案例非常多，而且涉事業(yè)主維權都相當困難。

為什么會出現(xiàn)這種情況？不同公寓產(chǎn)品之間到底有何區(qū)別？如今的樓市局面下，我們還能投資公寓產(chǎn)品嗎？

02

其實，出現(xiàn)這種情況的根本原因，是大眾對不同“公寓產(chǎn)品”概念的混淆，讓部分無良開發(fā)商，魚目混珠，借此謀取暴利。

要想提防這種問題再次發(fā)生，首先我們要搞清楚公寓的定義到底是什么？

從字面上看，公寓指：公共寓所，是集合式住宅的一種。在歐美國家除獨棟住宅外，像什么單元樓，排樓都可以稱為公寓。

但在中國對公寓的定義則有所不同，一般是指戶型比較小的房子，根據(jù)土地性質(zhì)和產(chǎn)權情況與住宅區(qū)分，在物業(yè)管理、水電收費標準、落戶、稅費方面都和普通住宅有較大的區(qū)別。

有些地方對公寓的定義還要考量房屋的采光情況，比如成都就在2005年對“公寓”作出明確界定，冬至日功能性房間（主臥次臥、客廳等）不能滿足2小時日照的，只能叫公寓，不能叫住宅。

目前，市面上的公寓產(chǎn)品根據(jù)土地性質(zhì)、具體用途可以分為5種：

（一）住宅公寓（單身公寓）

住宅公寓其實就是住宅，70年產(chǎn)權小戶型住宅（30-60平米），深圳早期房地產(chǎn)市場寬松時，住宅公寓產(chǎn)品成為剛需首套的首選，首付3成，按揭30年，目前市場只有二手房源供應。

（二）商務公寓

商務公寓土地性質(zhì)是綜合商務用地，50年產(chǎn)權/70年產(chǎn)權，早期設計商務公寓的目的是解決商務人士短期居住需求，既可居住，又可辦公，是最接近于住宅的一種公寓產(chǎn)品。

（三）商辦公寓

實際是商務寫字樓，在寫字樓供應體量過大時，開發(fā)商為了快速變現(xiàn)由寫字樓改造而成的公寓，土地性質(zhì)一般是商務綜合用地，產(chǎn)權多是40年，層高3.6米以下，可以做成局小復式。一般可作為辦公或者會所，可以個人名義購買。

（四）酒店式公寓

酒店式公寓，一般作為酒店的配套或附屬產(chǎn)物，40年產(chǎn)權，主力戶型主要在50平米以下，按商務酒店標準裝修，一般以只租不售或產(chǎn)權式經(jīng)營為主。

（五）產(chǎn)業(yè)公寓

產(chǎn)業(yè)公寓一般是M0產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)權比商業(yè)/辦公類公寓長一些，大部分是50年。房屋用途則是產(chǎn)業(yè)研究用房，只能以企業(yè)名義購買，每年要交房產(chǎn)稅，所以價格相對會更低一些。

產(chǎn)業(yè)辦公公寓分為二種，一種是配套宿舍，正常層高，帶陽臺，可以通燃氣；另一種產(chǎn)業(yè)辦公改的公寓，一般層高4米5，可以做成復式。

需要注意的是，五種公寓中，商辦公寓和產(chǎn)業(yè)公寓是最容易出現(xiàn)違規(guī)改建的類型，因此在購買公寓產(chǎn)品時，一定要搞清楚該產(chǎn)品是不是屬于這兩類，如果是，也要仔細甄別是否存在違規(guī)改建等情況，避免出現(xiàn)不該出現(xiàn)的經(jīng)濟損失。

03

最后一個問題，公寓還能買嗎？

先說結論，公寓是可以買的，但是要分具體情況來看。

首先，之前有很多關于公寓不能買的觀點，是因為當時的住宅無論是供應或購買，都比較寬松，相比之下公寓優(yōu)勢不大。

但是近幾年隨著樓市調(diào)控日趨嚴格，住宅上車越來越難，不少人沒有房票，沒資格買房，而且一二線城市上車成本很高，不少剛剛工作的年輕人根本無力負擔。

在這樣的背景下，公寓的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了：

不限購不限貸，而且不占用住宅貸款名額，以最小的資金量，占有優(yōu)勢地段的資產(chǎn)。

舉個例子，二套住宅只能貸3成，但是公寓無論買多少套，都可以最高貸款五成，可以1:2使用杠桿，這對于提高投資回報率來說，是非常有利的一個條件。

另外，從投資回報角度來看，公寓的投資回報主要依靠租金，能夠長期、穩(wěn)定的產(chǎn)生現(xiàn)金流，屬于最近幾年概念很火的“睡后資產(chǎn)”。從這個角度來說，公寓是一個比較好的資產(chǎn)配置品種。

不過，也正是基于這種特點，公寓產(chǎn)品不是都能買，而且不是所有人都適合買。

如果從人群的角度來看，有兩類人群可以買公寓：

1、沒房票，買不了限購的商品房的家庭，也沒太多資產(chǎn)但是又很需要住房的家庭，有真實需求的單身貴族；

選擇的類別：小戶型loft公寓，不用考慮投資屬性，只是為了讓自己生活的舒適程度更有保障一些。

2、用完房票，資金充裕，想要配置家庭資產(chǎn)的人群，最好是資產(chǎn)5000萬元以上的，若是沒有其他更好的投資回報渠道，買公寓做長期資產(chǎn)配置就是個不錯的選擇。

但選擇時要注意，還是要買高級別城市的商務公寓。其中，最有價值的就是北京、上海和深圳，但是北京公寓也限購，而且個人不能貸款，一般人買不了，能選的就只有深圳和上海了。

因為這幾個城市城市經(jīng)濟活躍，但是住宅限購限貸力度大，住房矛盾突出，尤其是深圳，住宅十分稀缺。

如果這個公寓產(chǎn)品在這兩個城市，而且本身產(chǎn)品素質(zhì)高，配套很好，尤其是那種地處地鐵口，或者是綜合體上蓋的公寓，其實是可以買的。

但是要注意一點，就是這個公寓的價格，最好是周邊的二手住宅價格的一半，像這種公寓就值得做長線投資，抗通脹。

其次，是廣州和一些強二線城市的公寓產(chǎn)品，當然同樣也得看位置、產(chǎn)品素質(zhì)以及配套。

至于普通的二線城市到三線城市的公寓產(chǎn)品，盡量不要碰。