從數(shù)據(jù)對(duì)比中可以看出，在今年以來(lái)相對(duì)緊縮的信貸政策的作用下，降杠桿工作取得了一定的成效。
數(shù)據(jù)源自央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司
而就居民債務(wù)而言，由于近年來(lái)我國(guó)住戶部門杠桿率的持續(xù)上升，自2008年-2020年，住戶部門杠桿率由18.2%上升至72.5%，年均增長(zhǎng)約4.5個(gè)百分點(diǎn)，使得居民負(fù)債率呈現(xiàn)出高企的狀態(tài)。
雖然在信貸收緊的基調(diào)下，當(dāng)前住戶部門債務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)得到一定的遏制。但數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)居民負(fù)債的來(lái)源以銀行貸款為主，而房貸又是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成。
因此，在信貸緊縮的當(dāng)下，房貸的門檻提高，如何利用好珍貴的房貸，就顯得格外重要了。
貸款期限選“長(zhǎng)期”還是“短期”？
眾所周知，房貸在政策范圍內(nèi)的最高貸款年限是30年（會(huì)受貸款人年齡的限制），同時(shí)，政策也賦予了貸款人充分的選擇權(quán)，即：選擇30年內(nèi)的任意年限作為借貸周期。
因此，在買房時(shí)，可能很多人就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的疑問(wèn)：那到底選“長(zhǎng)期”，還是“短期”呢？
其實(shí)，這個(gè)問(wèn)題結(jié)合通脹的情況來(lái)對(duì)照可能會(huì)更直觀。
可能很多昆明人會(huì)有切身的感受，2006年前后，昆明的米線約4塊一碗，如今，吃一碗米線差不多要花10元。15年的時(shí)間，一碗米線的價(jià)格上漲了2.5倍。
換一種說(shuō)法，同樣是10元錢，在15年前可以買到2.5碗米線，如今卻只能買到1碗。
這種購(gòu)買力的相對(duì)下降，歸根結(jié)底是通脹的結(jié)果。
放到買房這個(gè)問(wèn)題上，同樣是一樣。
雖然買房的貸款周期越長(zhǎng)，相應(yīng)的利息也越多。但從通脹的角度來(lái)看，等同于用未來(lái)購(gòu)買力低的錢，去還當(dāng)時(shí)購(gòu)買力高的錢。
這樣一轉(zhuǎn)換，貸款周期長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)了。只要房產(chǎn)的升值速度能跑贏通脹，其實(shí)都是劃算的。
因此，也就不奇怪，會(huì)有很多人出于抗通脹的目的買房了。
當(dāng)然，就買房而言，如果是買來(lái)進(jìn)行短期投資，在資金充裕的前提下，并不太建議貸款買房。因?yàn)榧幢愣唐谝矔?huì)有相應(yīng)的利息產(chǎn)生，而且，有貸款的房產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易的手續(xù)相對(duì)要復(fù)雜一些。
如果買房是用來(lái)自住，即便是資金充裕，也會(huì)更建議選擇長(zhǎng)的貸款周期，一方面還款壓力相對(duì)要小一些，另一方面，可以充分享受長(zhǎng)周期貸款的權(quán)利。
前面已經(jīng)提到，政策范圍內(nèi)最長(zhǎng)的房貸年限是30年，但具體的年限周期，還會(huì)受貸款人年齡的影響。
在房貸的最長(zhǎng)可貸年限中，不同銀行會(huì)有不同的規(guī)定。比如，某銀行規(guī)定借款人年齡與房貸期限之和不超過(guò)65年。由此，可以算出貸款的年齡限制，即65年－30年（最長(zhǎng)可貸年限）=35歲。
也就意味著，大于35歲的房貸借貸人，在該銀行實(shí)際能申請(qǐng)的最長(zhǎng)貸款周期將不足30年。對(duì)于一些年齡比較大的購(gòu)房者而言，即便是想貸30年，可能也不符合政策要求了。
雖然各銀行的規(guī)定不同，但年齡越大可貸周期越短，這是普遍的情況。
事實(shí)上，對(duì)于買房，廣泛流傳著一種說(shuō)法：“房貸是大眾都可享受的一大筆金融福利”。
這種說(shuō)法中所蘊(yùn)含的福利，既包含房貸利率相對(duì)較低的實(shí)惠，其實(shí)也是貸款周期超長(zhǎng)這個(gè)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。
既然是專門為買房而送出的“彩蛋”，那干嘛不將它使用到極致呢？
選擇哪種還款方式更好？
前面講的是房貸年限的問(wèn)題，解決了貸款周期長(zhǎng)與短的問(wèn)題。
接下來(lái)，我們探討另一個(gè)有關(guān)房貸的重要問(wèn)題——采用哪種還款方式更好？
眾所周知，在房貸的還款方式上，銀行提供了等額本金和等額本息兩種可選的方案。
別看兩種還款方式只有一字之差，但實(shí)際上，在利息的支付上差不少錢。
就等額本金來(lái)說(shuō)，就是貸款的本金總額平攤到還款周期里的一種方式，還款比例中優(yōu)先側(cè)重于本金，其顯著特征是初期還款壓力大，后期逐漸變??；而等額本息，是根據(jù)貸款利率計(jì)算而來(lái)，每月還款金額固定的一種還款方式，在還款比例中優(yōu)先支付利息，其顯著特征是每月還款金額固定，利息支付得相對(duì)要多。
為很好的區(qū)分兩種還款方式，我們統(tǒng)一以貸款100萬(wàn)，并按首套房當(dāng)前利率5.4%貸款30年來(lái)計(jì)算。等額本金首月還款7278元，每月遞減約13元。
而等額本息的還款方式，每月還款5615元，30年的月供都不會(huì)發(fā)生變化。
綜合對(duì)比，在30年的還款周期中，等額本息的還款方式，要比等額本金的方式多支付利息約20.6萬(wàn)元。
那么，既然利息支出多，是不是就表示等額本息的還款方式?jīng)]有等額本金的還款方式好呢？其實(shí)，并不能這樣來(lái)簡(jiǎn)單判定。
因?yàn)?，兩種還款方式并非是對(duì)立的。實(shí)際上，其提供的是兩種選擇方案。
如果還款能力強(qiáng)，想少支付一些利息的購(gòu)房者，可以選擇等額本金的方式；而還款能力弱，要減輕月供壓力的購(gòu)房者，則可以選擇等額本息的方式。
需要注意的是，無(wú)論哪種還款方式，或者說(shuō)受其他不可預(yù)知的因素影響，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是留有余地的。
也就是說(shuō)，選哪種還款方式圈定的只是還款期內(nèi)的還貸方案，如果實(shí)力允許的條件下，隨時(shí)可以通過(guò)提前還貸的方式，結(jié)束貸款利息的糾結(jié)的。
那么，在有提前還貸的計(jì)劃下，選哪種貸款方式更合適呢？
綜合對(duì)比下來(lái)，如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還款，可以選擇等額本息的方式。
因?yàn)椋阮~本息是把貸款的本金總額和利息總額相加，然后再平攤到每一個(gè)月里的，這樣一來(lái)，每月還款的本金比重逐月遞增、利息比重在逐月遞減。因此，房貸初期利息還得多，短期內(nèi)提前還款能省下不少的利息。
如果計(jì)劃提前還款的時(shí)間稍長(zhǎng)，可以選擇等額本金的方式。
因?yàn)?，等額本金是將房貸的本金總額平分，然后根據(jù)所剩本金計(jì)算每月的還款利息，越到后期，所剩本金越少，產(chǎn)生的利息也隨之減少。因此，房貸初期月供壓力會(huì)比較大，后期支付利息減少，更適合計(jì)劃提前還款時(shí)間稍長(zhǎng)的購(gòu)房者。
不過(guò)，需要注意的是，如果房貸已經(jīng)還了一半或更多了，這個(gè)時(shí)候就不太建議進(jìn)行提前還貸的操作了，因?yàn)?，無(wú)論選擇哪種還款方式，其實(shí)利息也差不多也還了一半了，意味著這之后提前還款的意義已經(jīng)不大了。
相反，提前還貸等同于浪費(fèi)了享受房貸“低息”的實(shí)惠。要知道，除了買房，是沒(méi)有別的渠道能提供如此周期長(zhǎng)、且利率低的貸款的。
當(dāng)然，如果是為了換取貸票（首套資格），或者為了做房產(chǎn)置換，那就另當(dāng)別論了。
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