根據(jù)央行的一項研究，今年第一季度我國宏觀杠桿率暫定為276.8%，其中家庭部門杠桿率為72.1%。

從數(shù)據(jù)對比中可以看出，在今年以來相對緊縮的信貸政策的作用下，降杠桿工作取得了一定的成效。

數(shù)據(jù)源自央行調查統(tǒng)計司

而就居民債務而言，由于近年來我國住戶部門杠桿率的持續(xù)上升，自2008年-2020年，住戶部門杠桿率由18.2%上升至72.5%，年均增長約4.5個百分點，使得居民負債率呈現(xiàn)出高企的狀態(tài)。

雖然在信貸收緊的基調下，當前住戶部門債務過快增長得到一定的遏制。但數(shù)據(jù)顯示，我國居民負債的來源以銀行貸款為主，而房貸又是家庭負債的主要構成。

因此，在信貸緊縮的當下，房貸的門檻提高，如何利用好珍貴的房貸，就顯得格外重要了。

貸款期限選“長期”還是“短期”？

眾所周知，房貸在政策范圍內的最高貸款年限是30年（會受貸款人年齡的限制），同時，政策也賦予了貸款人充分的選擇權，即：選擇30年內的任意年限作為借貸周期。

因此，在買房時，可能很多人就會產(chǎn)生相應的疑問：那到底選“長期”，還是“短期”呢？

其實，這個問題結合通脹的情況來對照可能會更直觀。

可能很多昆明人會有切身的感受，2006年前后，昆明的米線約4塊一碗，如今，吃一碗米線差不多要花10元。15年的時間，一碗米線的價格上漲了2.5倍。

換一種說法，同樣是10元錢，在15年前可以買到2.5碗米線，如今卻只能買到1碗。

這種購買力的相對下降，歸根結底是通脹的結果。

放到買房這個問題上，同樣是一樣。

雖然買房的貸款周期越長，相應的利息也越多。但從通脹的角度來看，等同于用未來購買力低的錢，去還當時購買力高的錢。

這樣一轉換，貸款周期長的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。只要房產(chǎn)的升值速度能跑贏通脹，其實都是劃算的。

因此，也就不奇怪，會有很多人出于抗通脹的目的買房了。

當然，就買房而言，如果是買來進行短期投資，在資金充裕的前提下，并不太建議貸款買房。因為即便短期也會有相應的利息產(chǎn)生，而且，有貸款的房產(chǎn)轉手交易的手續(xù)相對要復雜一些。

如果買房是用來自住，即便是資金充裕，也會更建議選擇長的貸款周期，一方面還款壓力相對要小一些，另一方面，可以充分享受長周期貸款的權利。

前面已經(jīng)提到，政策范圍內最長的房貸年限是30年，但具體的年限周期，還會受貸款人年齡的影響。

在房貸的最長可貸年限中，不同銀行會有不同的規(guī)定。比如，某銀行規(guī)定借款人年齡與房貸期限之和不超過65年。由此，可以算出貸款的年齡限制，即65年－30年（最長可貸年限）=35歲。

也就意味著，大于35歲的房貸借貸人，在該銀行實際能申請的最長貸款周期將不足30年。對于一些年齡比較大的購房者而言，即便是想貸30年，可能也不符合政策要求了。

雖然各銀行的規(guī)定不同，但年齡越大可貸周期越短，這是普遍的情況。

事實上，對于買房，廣泛流傳著一種說法：“房貸是大眾都可享受的一大筆金融福利”。

這種說法中所蘊含的福利，既包含房貸利率相對較低的實惠，其實也是貸款周期超長這個優(yōu)勢的體現(xiàn)。

既然是專門為買房而送出的“彩蛋”，那干嘛不將它使用到極致呢？

選擇哪種還款方式更好？

前面講的是房貸年限的問題，解決了貸款周期長與短的問題。

接下來，我們探討另一個有關房貸的重要問題——采用哪種還款方式更好？

眾所周知，在房貸的還款方式上，銀行提供了等額本金和等額本息兩種可選的方案。

別看兩種還款方式只有一字之差，但實際上，在利息的支付上差不少錢。

就等額本金來說，就是貸款的本金總額平攤到還款周期里的一種方式，還款比例中優(yōu)先側重于本金，其顯著特征是初期還款壓力大，后期逐漸變??；而等額本息，是根據(jù)貸款利率計算而來，每月還款金額固定的一種還款方式，在還款比例中優(yōu)先支付利息，其顯著特征是每月還款金額固定，利息支付得相對要多。

為很好的區(qū)分兩種還款方式，我們統(tǒng)一以貸款100萬，并按首套房當前利率5.4%貸款30年來計算。等額本金首月還款7278元，每月遞減約13元。

而等額本息的還款方式，每月還款5615元，30年的月供都不會發(fā)生變化。

綜合對比，在30年的還款周期中，等額本息的還款方式，要比等額本金的方式多支付利息約20.6萬元。

那么，既然利息支出多，是不是就表示等額本息的還款方式?jīng)]有等額本金的還款方式好呢？其實，并不能這樣來簡單判定。

因為，兩種還款方式并非是對立的。實際上，其提供的是兩種選擇方案。

如果還款能力強，想少支付一些利息的購房者，可以選擇等額本金的方式；而還款能力弱，要減輕月供壓力的購房者，則可以選擇等額本息的方式。

需要注意的是，無論哪種還款方式，或者說受其他不可預知的因素影響，對于購房者來說，都是留有余地的。

也就是說，選哪種還款方式圈定的只是還款期內的還貸方案，如果實力允許的條件下，隨時可以通過提前還貸的方式，結束貸款利息的糾結的。

那么，在有提前還貸的計劃下，選哪種貸款方式更合適呢？

綜合對比下來，如果計劃短期內提前還款，可以選擇等額本息的方式。

因為，等額本息是把貸款的本金總額和利息總額相加，然后再平攤到每一個月里的，這樣一來，每月還款的本金比重逐月遞增、利息比重在逐月遞減。因此，房貸初期利息還得多，短期內提前還款能省下不少的利息。

如果計劃提前還款的時間稍長，可以選擇等額本金的方式。

因為，等額本金是將房貸的本金總額平分，然后根據(jù)所剩本金計算每月的還款利息，越到后期，所剩本金越少，產(chǎn)生的利息也隨之減少。因此，房貸初期月供壓力會比較大，后期支付利息減少，更適合計劃提前還款時間稍長的購房者。

不過，需要注意的是，如果房貸已經(jīng)還了一半或更多了，這個時候就不太建議進行提前還貸的操作了，因為，無論選擇哪種還款方式，其實利息也差不多也還了一半了，意味著這之后提前還款的意義已經(jīng)不大了。

相反，提前還貸等同于浪費了享受房貸“低息”的實惠。要知道，除了買房，是沒有別的渠道能提供如此周期長、且利率低的貸款的。

當然，如果是為了換取貸票（首套資格），或者為了做房產(chǎn)置換，那就另當別論了。