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楊云風|文州的陳朔朋友圈id: qspyq 2015

最近在北京舉行了“搶劫大戰(zhàn)”，引起了關注。

7月份，北京接連出臺人才吸引政策，先是7月16日北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》（征求意見稿），首次就共有產權住房交付后的出租明確共有產權住房出租流程和收益繳納路徑，被視為重大利好。

隨后，北京市人社局又出臺《北京市引進畢業(yè)生管理辦法》，加入了定點搶人的內容，清北加“華東五?！保◤偷?、上交、浙大、中科大、南大）畢業(yè)生直接落戶北京，不占引進指標。

我們發(fā)現(xiàn)，通過住房和戶籍兩大“利器”吸引人才，北京也同樣是這“兩板斧”。但不得不承認的是，在調控越來越緊的當下，對人才的吸引，以房子和戶籍為招牌，無疑最有效果。

共有產權房此前并非作為人才引進的策略使用，而是為了滿足低收入家庭住房需求而設的。客觀地說，北京的共有產權住房設立的初衷，引才并非第一位。

江蘇淮安是全國首個推出共有產權房試點的城市，2007年10月，淮安市就推出首批300套共有產權住房，這300套住房主要面向低收入家庭，但因為彼時全國房價尚未瘋漲，即使是低收入家庭，咬咬牙也能按揭一套完全產權房，因此淮安首批共有產權住房推出即“遇冷”，但卻也給其他城市探尋了一個新的政策方向。

而隨著房價的快速上漲，一線城市的房價對中低收入家庭來說很難負擔，而且很多外來人口在一線城市沒有購房資格。此前我們也討論過，一線城市的落戶積分傾向于“高學歷、高技術、高收入”，普通務工人員要落戶往往比“三高”人員難不少。

因此，在隨后的北京、上海、廣州、杭州等陸續(xù)推出的本地版共有產權房政策，部分城市開始將非本地戶籍納入。

上海共有產權房啟動較早，2010年起就開始試點，面對的主要是住房和經濟“雙困”標準。起初上海的共有產權房僅限于本市戶籍家庭申購，2018年9月底將部分非滬籍住房困難家庭也納入共有產權房保障范圍。當然，上海的共有產權房與搶人的人才房有著本質的區(qū)別，但這并不妨礙它對中低收入家庭的吸引力度。

截至2020年底，上海已累計展開本市戶籍八個批次和非滬籍兩個批次的共有產權房申請供應工作，累計簽約購房約12.75萬戶，實際受益家庭約21.3萬戶。

此后南京、珠海、福州、煙臺、北京均于2017年開始推出共有產權房，廣州則在2020年12月首次推出1366套共有產權房，杭州則遲至7月21日才發(fā)布《杭州市共有產權保障住房管理辦法（征求意見稿）》。

從申購條件看，各地遵循的都是本地戶籍優(yōu)先，對于非戶籍家庭，北京共有產權房的申請要求在京無房且已連續(xù)五年在京繳納社?；騻€稅，杭州同樣包含了符合條件的市區(qū)戶籍和穩(wěn)定就業(yè)的非市區(qū)戶籍家庭，但非戶籍人口要求繳納社保或個稅，具體條件目前還沒有細則。

廣州暫時沒有將非戶籍家庭納入，申請者要求具有廣州市城鎮(zhèn)戶籍滿10年，但如果“具有國家承認的國內/境外院校本科及以上學歷并獲得學士及以上學位、屬于我市公布的中高級專業(yè)技術職稱和執(zhí)業(yè)資格目錄、屬于高技能人才和緊缺工種（職業(yè)）目錄、持有有效的廣州市人才綠卡主卡人員之一的，可以不受戶籍或戶籍年限限制”，這相當于在戶籍限制后面開了一個大的口子，使得它人才引進的特征更加明顯。

樓市政策是指揮棒，在“房住不炒”的政策下，“房票”越來越緊，共有產權房可能是接下來政府重點鼓勵支持的領域。從目前的共有產權房實施城市來看，當前政策的重點是保障低收入家庭的住房，第二位的才是人才引進，戶籍才是一線城市的大殺器。

近兩年，戶籍制度在全國范圍內開始松綁，江西等省份甚至已經全面放開落戶限制，與此同時，一線城市的戶籍政策卻仍紋絲不動。這導致的結果就是，越是放開戶籍的省市，越沒有人去；而像北京這樣的城市，放開大學生落戶，也僅限于清北和“華東五?！边@樣的國內頂尖院校畢業(yè)生。

這和樓市行情一樣，有的城市一票難求，有的城市門口羅雀，房票與戶籍呈現(xiàn)出極致的區(qū)域分化。

先說熱的，7月28日，武漢房管局發(fā)布了《市住房保障房管局關于加強購房資格管理工作的通知（征求意見稿）》，內容直指當地購房的三個新動向：在武漢限購區(qū)域買房，要提前申請購房資格；房票只能用一次，專票專用；違規(guī)運作房票，將受懲罰。三者均指向違規(guī)炒作，滿足剛需。

武漢的這次調控“補丁”，是當前越來越嚴的樓市管控中的縮影。

去年因為疫情，唱衰武漢樓市的聲音一直存在，武漢樓市也確實受到了很大的影響，在此前的限購政策不便光明正大取消的情況下，去年12月，武漢祭出了“史上最松落戶政策”，武漢在校大學生父母、配偶、子女均可隨遷落戶，且一起落入公共戶。

此前執(zhí)行的是在校大學生或者已經畢業(yè)的大學生落集體戶，落戶后可買房，但是沒買房的話，父母、配偶、子女都不能隨遷。因為武漢大學生數量一直在全國排名第一，放松在校大學生落戶隨遷制度，帶來最大最直接的影響是，擁有武漢購房資格的人群可能暴增，坊間笑稱武漢搶人大戰(zhàn)不僅延伸至大學生父輩，連未出生的娃都預定了。

此次的武漢“房票”新政，看似是政策的搖擺，其實從戶籍到購房，武漢還是在二者之間尋找平衡。

另一個熱點城市杭州，也在8月5日更新了城市限購新規(guī)。此前杭州為了吸引人才，只要落戶就能購房，被認為是外地炒房客利用落戶來杭州炒房的路徑，如今終于堵掉了。新規(guī)要求，落戶杭州未滿五年家庭，要連續(xù)繳納兩年社?；騻€稅，才能買第一套房；非杭州戶籍，要連續(xù)繳納四年社?；騻€稅，才能買第一套房。一般來說，短期投機客、炒房客不太可能花兩年時間來落戶交社保的，愿意花兩年到四年時間來落戶、買房的，大概率都是為了真正留在這座城市的。這也是杭州在戶籍、房票與人才引進之間的反復平衡。

熱點城市，除了武漢、杭州這樣的區(qū)域中心城市，還有些三線城市。7月29日，住建部負責人就針對房價上漲過快，約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市。這5個城市基本都屬于三線城市中的區(qū)域活躍點。

以銀川為例，按照國家統(tǒng)計局公布的數據，銀川新建商品住宅銷售價格自2020年6月至2021年5月，連續(xù)12個月同比漲幅排名全國第一，雖然目前銀川的平均房價只有6400元左右，但這并不妨礙它被調控。

樓市遇冷的城市，典型如南昌。疫情之后的南昌新房庫存大增，特別是二手房流動性下降，南昌一房地產中介介紹，有位于青山湖核心區(qū)域的70平米二室一廳房子，總價從85萬降到如今70萬，一年多仍無人問津。

南昌樓市的低迷也讓政府著急。3月份，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《促進全市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，分別對“住宅用地政策、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價定價機制、商品房預售資金監(jiān)管”等方面列出九項措施，引發(fā)了“放松調控”的解讀，部分條款被認為與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的要求不符，被住建部和省政府緊急叫停。

南昌目前仍執(zhí)行限購政策，但低迷的市場正讓限購變得越來越雞肋。江西作為全國首個全面放開落戶限制的省份，在搶人大戰(zhàn)中，戶籍與住房，似乎都沒有太多的吸引力。

強者愈強、弱者愈弱，這種兩極分化的現(xiàn)象在樓市與戶籍政策執(zhí)行過程中，也不能例外。

在7月30日的中共中央政治局會議上，關于房地產主要講了兩點，一是再次強調“房住不炒”，二是加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。自2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”后，這幾乎成了近五年來中國房地產發(fā)展的主基調。

可見，在當前情況下，房地產不太可能作為短期刺激經濟手段，戶籍政策與樓市的調控手段，可以在人才引進等幌子下“螺螄殼里做道場”，但也僅此而已。

反過來看，一方面，在房票與戶籍政策的“馬太效應”越來越強的當下，很多城市的限購政策、戶籍政策已經形同虛設，限與不限意義都不大；另一方面，人才引進政策，在戶籍和房票兩板斧之外，其實還有很多可以利用、也更有效的政策，做強產業(yè)基礎，提升人才吸引與服務能力，推進教育、醫(yī)療公平，完善交通基礎設施，提升人文環(huán)境等等，政府手里的牌太多了，前面提到的共有產權房也只是其中的一條路而已。

當然，這些牌與戶籍、房票這對“大小王”比起來，可能見效比較慢。但“大小王”只有一對，誰手上又會有一把的王炸呢？人才引進政策，終究還是要回歸產業(yè)、人文環(huán)境等基本面。

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