新政把大部分區(qū)域劃入限購(gòu)范圍內(nèi)，而對(duì)于部分人來(lái)說(shuō)購(gòu)房范圍進(jìn)一步縮小，后臺(tái)就有粉絲咨詢手頭上有點(diǎn)閑錢(qián)，只想買(mǎi)圈內(nèi)，但住宅買(mǎi)不了，不限購(gòu)、不限售、不限貸、單價(jià)還低、位置不錯(cuò)的公寓能不能買(mǎi) 今天來(lái)分析下為什么公寓不能買(mǎi) 我們先來(lái)說(shuō)下公寓的由來(lái)，政府拍地時(shí)會(huì)對(duì)土地屬性進(jìn)行規(guī)劃，一般分為五大類(lèi)：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過(guò)次數(shù)限制

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類(lèi)用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年

我們一般感知的就是居住用地、商業(yè)用地和綜合性用地（商住混合一體）

①居住用地自不用說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在拿商業(yè)用地時(shí)，需要考慮到如果建商業(yè)，寫(xiě)字樓預(yù)期的回報(bào)率會(huì)不足，賣(mài)也不好賣(mài)

那就把其中一棟或者幾棟寫(xiě)字樓分隔成小型的公寓，本質(zhì)上還是商業(yè)用地。寫(xiě)字樓出售的同時(shí)，企業(yè)職工如果考慮上班，可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)公寓自住，投資的想要買(mǎi)來(lái)出租給寫(xiě)字樓里的企業(yè)職工的，也會(huì)購(gòu)買(mǎi)部分公寓，相互扶持，帶動(dòng)周邊的人氣。更好的為整個(gè)地塊的發(fā)展做準(zhǔn)備

②拿地是綜合型用地，會(huì)被要求在建設(shè)住宅的同時(shí)，有比例的建設(shè)商業(yè)，也就是說(shuō)，部分地塊必須建設(shè)商業(yè)。全部修建成商鋪的話，如果招商引資做不好，很容易就爛掉了。如果修建公寓，既不違反規(guī)定，還好賣(mài)

開(kāi)發(fā)商為了更好把公寓賣(mài)出去都會(huì)對(duì)其進(jìn)行包裝：給房間配備了上下水，做上下兩層，說(shuō)能通燃?xì)?，水電費(fèi)民用等，還帶軟裝，給你營(yíng)造家的感覺(jué)，讓你覺(jué)得非常適合居住，單價(jià)還便宜，回報(bào)率高，交通方便等，讓你有購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)

但其實(shí)不然，這只是介紹公寓好的一面，但是往往差的一面不會(huì)介紹

那公寓具體有哪些缺點(diǎn)呢？

1、政府不允許公寓通燃?xì)猓ê阃烎~(yú)臺(tái)維權(quán)）

2、不帶學(xué)區(qū)，只能落戶集體戶口

3、三梯十幾戶乃至更多，人口雜，電梯需要等，住宅一般兩梯四戶

4、戶型南北不通，容易潮濕

5、沒(méi)陽(yáng)臺(tái)曬衣服

6、沒(méi)綠化景觀

7、沒(méi)什么公共活動(dòng)區(qū)域

8、采光不足，只有朝東，西，南有部分太陽(yáng)，朝北則完全無(wú)太陽(yáng)

9、公攤大，得房率低，每層占用太大的通道

10、首付比例高，貸款年限短，利率高（首付50%最少，最長(zhǎng)只能貸款10年，利率比住宅高）

11、交易稅費(fèi)高，一手買(mǎi)進(jìn)只要契稅，但是二手賣(mài)出需要：契稅，營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，個(gè)人所得稅等

12、年限短，只有40年，住宅70年

13、生活成本高，公寓一般商用水電，住宅都是民用，物業(yè)費(fèi)也比住宅高

某公寓平面圖，四梯22戶

說(shuō)了這么多，可能還是會(huì)有人不死心的覺(jué)得價(jià)格便宜，首付少，回報(bào)率高，有些還承諾酒店式托管返租服務(wù)，而且買(mǎi)一層送一層

殊不知羊毛出在羊身上，LOFT公寓買(mǎi)入時(shí)就比正常的公寓貴1.2-1.5倍，返租和第三方簽訂協(xié)議，交付后給個(gè)1-2年的收益，過(guò)兩年直接跑路，反正不是開(kāi)發(fā)商承諾。而且返租的錢(qián)其實(shí)已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)里面，只需要表價(jià)往上調(diào)幾萬(wàn)返租的錢(qián)就出來(lái)了

最最關(guān)鍵的是有些租金看起來(lái)確實(shí)還可以，但是購(gòu)置房產(chǎn)有個(gè)最本質(zhì)的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)本身上漲，而公寓在目前市面上來(lái)說(shuō)漲幅有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑不過(guò)住宅，有些可能還在降價(jià)（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)48克拉）

在同期買(mǎi)住宅和公寓，租金只是小頭，更多的是靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的回報(bào)

公寓為何被說(shuō)的如此一無(wú)是處為什么還有這么多人買(mǎi)呢？其實(shí)更多的原因還是因?yàn)橹薪橥苿?dòng)，現(xiàn)在市面上幾乎所有的開(kāi)發(fā)商賣(mài)公寓都有開(kāi)通分銷(xiāo)渠道

100萬(wàn)不到的房子，能給中介高達(dá)7萬(wàn)的傭金，導(dǎo)致中介只要接觸有購(gòu)房意向客戶優(yōu)先推薦公寓，把上面的優(yōu)點(diǎn)不停灌輸給客戶，總有人為此買(mǎi)單

雖然有些人確實(shí)資金有限，公寓的位置又好，但是在我看來(lái)，寧愿買(mǎi)老破小，月供壓力大些，也不愿意去觸碰公寓，起碼后期有人接手

試想如果公寓有那么好，一手房和二手房會(huì)那么難賣(mài)嗎

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