“你真棒，吉巴，托基奧！單擊

多次占領(lǐng)熱搜的春節(jié)檔熱門電影《唐人街探案3》，即使沒看過，也應(yīng)該聽說過。

這部電影除了跌宕起伏的探案情節(jié)和循環(huán)播放的洗腦神曲，最讓阿福印象深刻的便是東京這座繁華擁擠而又充滿神秘感的城市。

今日，有關(guān)日本東京“迷你公寓”的話題火上熱搜，起居室僅5平方米的“超狹窄公寓”卻備受東京年輕人的喜愛。

日本東京作為世界人口密度最大的城市之一，真可謂是“寸土寸金”，想要租個市中心的一室一廳，沒有10萬日元（差不多6000元人民幣），幾乎不可能。買房買不起，租房又太貴，怎么破？日本開發(fā)商們便瞄準(zhǔn)大眾的這一難題，順勢推出了這房租只要市價一半的“迷你公寓”。

這公寓有多“迷你”呢？每間公寓一般只有9-13平方米，小到手臂都無法完全伸直的地步，也難怪國內(nèi)網(wǎng)友們紛紛表示“太壓抑了”“空間小住久了人都傻了”。但是你不會想到它在東京有多么地受歡迎：入住率高達98%！那么，讓國內(nèi)網(wǎng)友如此抵觸的“迷你公寓”為何在東京備受青睞呢？

迷你公寓的高入住率從何而來？

為了破解面積過小的難題，“迷你公寓”的空間利用技術(shù)可謂登峰造極。

10平米以內(nèi)的房間不僅有臥室，還有廚房、陽臺以及獨立衛(wèi)生間。雖然迷你公寓窄到你伸不開手臂，不過超迷你公寓的高度還是挺令人欣慰的，于是就構(gòu)成了迷你復(fù)式結(jié)構(gòu)，臥室就能設(shè)置在閣樓中，和下面的生活空間隔開。也許你第一眼看到這個超迷你公寓根本就看不見哪里有衛(wèi)生間，但只要輕輕轉(zhuǎn)動一下洗漱池，隱藏在里面的馬桶就出現(xiàn)了，設(shè)計師真是玩轉(zhuǎn)空間的高手。

雖然迷離公寓設(shè)施齊備，五臟俱全，但也的的確確存在空間狹小、行動不便以及心理壓力等問題，它的高入住率到底從何而來？

首先，就是前面提到的價格美麗。超迷你公寓的租金基本上在7萬日元以內(nèi)，相當(dāng)于人民幣4200元左右，相比于同地段的其他公寓租金要便宜30000日元左右。

再就是地理位置優(yōu)越。這種超迷你公寓一般都在東京市中心附近，交通線發(fā)達，大大減少上班族的通勤時間，且周邊其他生活設(shè)施也很完善。

最后就是超迷你公寓內(nèi)部設(shè)施一應(yīng)俱全，能夠滿足人們的衣食起居。相較于其他單身公寓光線昏暗、環(huán)境臟亂，超迷你公寓一方面以高度彌補寬度的不足，另一方面設(shè)計大約3個窗戶，讓整個房間光線充足，而且內(nèi)部環(huán)境整潔干凈。

疫情期間，東京的房價火焰不息

超迷你公寓吃香的背后，是東京房價的不斷攀升。

疫情期間，首都圈（即東京圈）的新房價格又漲了，而且連續(xù)八年上漲。根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)，首都圈2020年平均成交單價是92.6萬日元/平米（約為5.8萬人民幣），同比增長5.3%，正在趨近100萬日元的大關(guān)。具體到東京23區(qū)、東京都其他地區(qū)和三個縣，可參見下表：

（圖片數(shù)據(jù)來源：日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所）

東京23區(qū)的成交平均單價上漲最猛，已經(jīng)達到125.1萬日元/平米（約為7.8萬人民幣）！

首都圈除了新房上漲，二手房也上漲了8年。2020年全年的二手公寓成交平均價是每平米55.17萬日元（約為3.5萬人民幣），第8年上漲，而且這8年間二手房價累積上漲了44.5%，一都三縣所有地區(qū)都呈現(xiàn)上漲趨勢。其中，東京23區(qū)的平均成交單價是81.67萬日元/平米（約為5.1萬人民幣），與上一年同期相比上漲了3.6%。

而東京的房價為什么會上漲呢？一是因為東京的商業(yè)用地的土地價格上升；二是因為東京奧運會讓一部分人看到了商機，買房開家庭旅館，因此導(dǎo)致東京等一些城市二手房價格的上升；三是因為日本不動產(chǎn)的高性價比，吸引著包括中國人在內(nèi)的外國人在日本購買房產(chǎn)，這幾年已經(jīng)成風(fēng)。

但與火熱的房價形成鮮明對比的是，新房的供給數(shù)量和成交量被籠罩在疫情的“陰影下”。

2020年，首都圈的新供應(yīng)量為2.7228萬戶，與前一年的3.1238萬戶相比大幅下跌12.8%，而且是第一次跌到了3萬戶供應(yīng)線以下。而從成交率首都圈在過去12個月里平均的成交量是每個月1498戶，跟2019年的1629戶相比下跌了20.8%。

而房產(chǎn)成交量普遍下降的原因，一是受到疫情的影響，在自肅、“避免三密”的政府呼吁之下，房產(chǎn)交易被人為阻斷了；二是供應(yīng)量下降。疫情期間新登入發(fā)售的房源再度下跌，根據(jù)東日本不動產(chǎn)流通機構(gòu)的統(tǒng)計，2020年的新登入系統(tǒng)的二手房源18.175萬戶，比前一年下跌了11.3%。

東京的房價在我國處于什么水平？

前幾日，“77城房價過萬”的消息再一次刷新了大家對中國房價的認(rèn)識，那么東京的房價在我國處于什么水平呢？

如果把上文提到的3.5萬人民幣作為東京都市圈二手房的基本房價，可以看到東京的房價在杭州之上三亞之下，在我國排名第7。

但是由于東京和我國房子面積算法以及裝修物業(yè)費等地方存在不同，再加上東京不同地段的房價差異較大，所以直接比較房價也并不是十分準(zhǔn)確客觀。所以阿福打算換一種算法，就是比較在東京買房和在國內(nèi)買房分別需要奮斗多少年。

近年來，網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常會有“上海一個廁所錢買東京一個公寓”，或者“上海一套房，東京一幢樓”這類說法，所以咱們就來比較一下上海和東京。

2020年上海平均6378元人民幣月薪，換算成年薪為76536元人民幣；東京這里，由厚生勞動省官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，全年齡段勞動者平均年收為6223143円，600多萬円折合人民幣約40萬一年。

需要注意的是，中國房子面積指的是建筑面積，算法會包含電梯走廊等公攤面積，陽臺等等，而日本房子一般都說的是實用面積，公攤不算在內(nèi)，連陽臺都不算，測量方法用的也是壁心算法等等。所以公平起見，阿福會拿上海的80平，對比東京的70平。

上海，一套普通的80平兩室一廳，地段按浦東新區(qū)的均價6萬左右來算，大約是480萬人民幣。夫妻雙方年收入平均總和為15萬人民幣左右，不吃不喝不貸款不算購房手續(xù)費和稅金的情況下需要32年能買一套。

東京，一套普通的70平2LDK，地段按比較平均的世田谷區(qū)總價4854萬円。男方單獨一人工作，年收入平均值為622萬円，不吃不喝不貸款不算購房手續(xù)費和稅金的情況下需要8年能買一套。

算了這么多，你覺得東京的房價在我國處于什么水平呢？