新政把大部分區(qū)域劃入限購范圍內(nèi)，而對于部分人來說購房范圍進一步縮小，后臺就有粉絲咨詢手頭上有點閑錢，只想買圈內(nèi)，但住宅買不了，不限購、不限售、不限貸、單價還低、位置不錯的公寓能不能買 今天來分析下為什么公寓不能買 我們先來說下公寓的由來，政府拍地時會對土地屬性進行規(guī)劃，一般分為五大類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。 達到當天最大量API KEY 超過次數(shù)限制

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年

我們一般感知的就是居住用地、商業(yè)用地和綜合性用地（商住混合一體）

①居住用地自不用說，開發(fā)商在拿商業(yè)用地時，需要考慮到如果建商業(yè)，寫字樓預期的回報率會不足，賣也不好賣

那就把其中一棟或者幾棟寫字樓分隔成小型的公寓，本質(zhì)上還是商業(yè)用地。寫字樓出售的同時，企業(yè)職工如果考慮上班，可能會購買公寓自住，投資的想要買來出租給寫字樓里的企業(yè)職工的，也會購買部分公寓，相互扶持，帶動周邊的人氣。更好的為整個地塊的發(fā)展做準備

②拿地是綜合型用地，會被要求在建設住宅的同時，有比例的建設商業(yè)，也就是說，部分地塊必須建設商業(yè)。全部修建成商鋪的話，如果招商引資做不好，很容易就爛掉了。如果修建公寓，既不違反規(guī)定，還好賣

開發(fā)商為了更好把公寓賣出去都會對其進行包裝：給房間配備了上下水，做上下兩層，說能通燃氣，水電費民用等，還帶軟裝，給你營造家的感覺，讓你覺得非常適合居住，單價還便宜，回報率高，交通方便等，讓你有購買沖動

但其實不然，這只是介紹公寓好的一面，但是往往差的一面不會介紹

那公寓具體有哪些缺點呢？

1、政府不允許公寓通燃氣（恒威釣魚臺維權）

2、不帶學區(qū)，只能落戶集體戶口

3、三梯十幾戶乃至更多，人口雜，電梯需要等，住宅一般兩梯四戶

4、戶型南北不通，容易潮濕

5、沒陽臺曬衣服

6、沒綠化景觀

7、沒什么公共活動區(qū)域

8、采光不足，只有朝東，西，南有部分太陽，朝北則完全無太陽

9、公攤大，得房率低，每層占用太大的通道

10、首付比例高，貸款年限短，利率高（首付50%最少，最長只能貸款10年，利率比住宅高）

11、交易稅費高，一手買進只要契稅，但是二手賣出需要：契稅，營業(yè)稅，土地增值稅，個人所得稅等

12、年限短，只有40年，住宅70年

13、生活成本高，公寓一般商用水電，住宅都是民用，物業(yè)費也比住宅高

某公寓平面圖，四梯22戶

說了這么多，可能還是會有人不死心的覺得價格便宜，首付少，回報率高，有些還承諾酒店式托管返租服務，而且買一層送一層

殊不知羊毛出在羊身上，LOFT公寓買入時就比正常的公寓貴1.2-1.5倍，返租和第三方簽訂協(xié)議，交付后給個1-2年的收益，過兩年直接跑路，反正不是開發(fā)商承諾。而且返租的錢其實已經(jīng)包含在房價里面，只需要表價往上調(diào)幾萬返租的錢就出來了

最最關鍵的是有些租金看起來確實還可以，但是購置房產(chǎn)有個最本質(zhì)的重點是房價本身上漲，而公寓在目前市面上來說漲幅有限，遠遠跑不過住宅，有些可能還在降價（萬達廣場48克拉）

在同期買住宅和公寓，租金只是小頭，更多的是靠房價上漲帶來的回報

公寓為何被說的如此一無是處為什么還有這么多人買呢？其實更多的原因還是因為中介推動，現(xiàn)在市面上幾乎所有的開發(fā)商賣公寓都有開通分銷渠道

100萬不到的房子，能給中介高達7萬的傭金，導致中介只要接觸有購房意向客戶優(yōu)先推薦公寓，把上面的優(yōu)點不停灌輸給客戶，總有人為此買單

雖然有些人確實資金有限，公寓的位置又好，但是在我看來，寧愿買老破小，月供壓力大些，也不愿意去觸碰公寓，起碼后期有人接手

試想如果公寓有那么好，一手房和二手房會那么難賣嗎

關注我，了解你不知道的房產(chǎn)信息

免責聲明：
①本文發(fā)布的相關資料均為發(fā)稿前獲取，相關內(nèi)容如有更新，請以最新資料內(nèi)容為準。請購房者購房前謹慎核查。
②畫面中所用圖片均為示意圖，僅供參考。本戶型圖僅為示意，平面圖標注點位僅為同類戶型，供購房參考，不作為邀約或承諾；本戶型圖交房建筑面積，尺寸以商品房買賣合同為準；本戶型裝修配置或家具陳列僅供參考，具體以商品房買賣合同約定以及實際交付尺寸為準；本項目相同戶型單位因樓棟、樓層、單位等差別，局部結(jié)構(gòu)、層高、建筑面積、門窗、室內(nèi)裝修示意，設備設施等可能不同，僅供購房參考，不構(gòu)成要約內(nèi)容，具體交付標準以商品房買賣合同的約定為準。
③本公眾號僅提供樓盤信息供參考，無法代替購房者進行決策，請購房者充分考慮周全再謹慎進行購房決策。