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公寓房為什么便宜專題之東京房?jī)r(jià)在我國(guó)是什么水平?“迷你公寓”火遍東京,背后暗藏玄機(jī)

(9500.163.com) “酷你吉娃,Tokyo!” 多次霸占熱搜的春節(jié)檔熱門(mén)電影《唐人街探案3》,相信大家就算沒(méi)有看過(guò)也應(yīng)該有所耳聞。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過(guò)次數(shù)限制這部電影除了跌宕起伏的探案情節(jié)和循環(huán)播放的洗腦神曲,最讓阿福印象深刻的便是東京這座繁華擁擠而又充滿神秘感的城市。

今日,有關(guān)日本東京“迷你公寓”的話題火上熱搜,起居室僅5平方米的“超狹窄公寓”卻備受東京年輕人的喜愛(ài)。

日本東京作為世界人口密度最大的城市之一,真可謂是“寸土寸金”,想要租個(gè)市中心的一室一廳,沒(méi)有10萬(wàn)日元(差不多6000元人民幣),幾乎不可能。買房買不起,租房又太貴,怎么破?日本開(kāi)發(fā)商們便瞄準(zhǔn)大眾的這一難題,順勢(shì)推出了這房租只要市價(jià)一半的“迷你公寓”。

這公寓有多“迷你”呢?每間公寓一般只有9-13平方米,小到手臂都無(wú)法完全伸直的地步,也難怪國(guó)內(nèi)網(wǎng)友們紛紛表示“太壓抑了”“空間小住久了人都傻了”。但是你不會(huì)想到它在東京有多么地受歡迎:入住率高達(dá)98%!那么,讓國(guó)內(nèi)網(wǎng)友如此抵觸的“迷你公寓”為何在東京備受青睞呢?

迷你公寓的高入住率從何而來(lái)?

為了破解面積過(guò)小的難題,“迷你公寓”的空間利用技術(shù)可謂登峰造極。

10平米以內(nèi)的房間不僅有臥室,還有廚房、陽(yáng)臺(tái)以及獨(dú)立衛(wèi)生間。雖然迷你公寓窄到你伸不開(kāi)手臂,不過(guò)超迷你公寓的高度還是挺令人欣慰的,于是就構(gòu)成了迷你復(fù)式結(jié)構(gòu),臥室就能設(shè)置在閣樓中,和下面的生活空間隔開(kāi)。也許你第一眼看到這個(gè)超迷你公寓根本就看不見(jiàn)哪里有衛(wèi)生間,但只要輕輕轉(zhuǎn)動(dòng)一下洗漱池,隱藏在里面的馬桶就出現(xiàn)了,設(shè)計(jì)師真是玩轉(zhuǎn)空間的高手。

雖然迷離公寓設(shè)施齊備,五臟俱全,但也的的確確存在空間狹小、行動(dòng)不便以及心理壓力等問(wèn)題,它的高入住率到底從何而來(lái)?

首先,就是前面提到的價(jià)格美麗。超迷你公寓的租金基本上在7萬(wàn)日元以內(nèi),相當(dāng)于人民幣4200元左右,相比于同地段的其他公寓租金要便宜30000日元左右。

再就是地理位置優(yōu)越。這種超迷你公寓一般都在東京市中心附近,交通線發(fā)達(dá),大大減少上班族的通勤時(shí)間,且周邊其他生活設(shè)施也很完善。

最后就是超迷你公寓內(nèi)部設(shè)施一應(yīng)俱全,能夠滿足人們的衣食起居。相較于其他單身公寓光線昏暗、環(huán)境臟亂,超迷你公寓一方面以高度彌補(bǔ)寬度的不足,另一方面設(shè)計(jì)大約3個(gè)窗戶,讓整個(gè)房間光線充足,而且內(nèi)部環(huán)境整潔干凈。

疫情期間,東京的房?jī)r(jià)火焰不息

超迷你公寓吃香的背后,是東京房?jī)r(jià)的不斷攀升。

疫情期間,首都圈(即東京圈)的新房?jī)r(jià)格又漲了,而且連續(xù)八年上漲。根據(jù)日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù),首都圈2020年平均成交單價(jià)是92.6萬(wàn)日元/平米(約為5.8萬(wàn)人民幣),同比增長(zhǎng)5.3%,正在趨近100萬(wàn)日元的大關(guān)。具體到東京23區(qū)、東京都其他地區(qū)和三個(gè)縣,可參見(jiàn)下表:

(圖片數(shù)據(jù)來(lái)源:日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所)

東京23區(qū)的成交平均單價(jià)上漲最猛,已經(jīng)達(dá)到125.1萬(wàn)日元/平米(約為7.8萬(wàn)人民幣)!

首都圈除了新房上漲,二手房也上漲了8年。2020年全年的二手公寓成交平均價(jià)是每平米55.17萬(wàn)日元(約為3.5萬(wàn)人民幣),第8年上漲,而且這8年間二手房?jī)r(jià)累積上漲了44.5%,一都三縣所有地區(qū)都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中,東京23區(qū)的平均成交單價(jià)是81.67萬(wàn)日元/平米(約為5.1萬(wàn)人民幣),與上一年同期相比上漲了3.6%。

而東京的房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲呢?一是因?yàn)闁|京的商業(yè)用地的土地價(jià)格上升;二是因?yàn)闁|京奧運(yùn)會(huì)讓一部分人看到了商機(jī),買房開(kāi)家庭旅館,因此導(dǎo)致東京等一些城市二手房?jī)r(jià)格的上升;三是因?yàn)槿毡静粍?dòng)產(chǎn)的高性價(jià)比,吸引著包括中國(guó)人在內(nèi)的外國(guó)人在日本購(gòu)買房產(chǎn),這幾年已經(jīng)成風(fēng)。

但與火熱的房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比的是,新房的供給數(shù)量和成交量被籠罩在疫情的“陰影下”。

2020年,首都圈的新供應(yīng)量為2.7228萬(wàn)戶,與前一年的3.1238萬(wàn)戶相比大幅下跌12.8%,而且是第一次跌到了3萬(wàn)戶供應(yīng)線以下。而從成交率首都圈在過(guò)去12個(gè)月里平均的成交量是每個(gè)月1498戶,跟2019年的1629戶相比下跌了20.8%。

而房產(chǎn)成交量普遍下降的原因,一是受到疫情的影響,在自肅、“避免三密”的政府呼吁之下,房產(chǎn)交易被人為阻斷了;二是供應(yīng)量下降。疫情期間新登入發(fā)售的房源再度下跌,根據(jù)東日本不動(dòng)產(chǎn)流通機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),2020年的新登入系統(tǒng)的二手房源18.175萬(wàn)戶,比前一年下跌了11.3%。

東京的房?jī)r(jià)在我國(guó)處于什么水平?

前幾日,“77城房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)”的消息再一次刷新了大家對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí),那么東京的房?jī)r(jià)在我國(guó)處于什么水平呢?

如果把上文提到的3.5萬(wàn)人民幣作為東京都市圈二手房的基本房?jī)r(jià),可以看到東京的房?jī)r(jià)在杭州之上三亞之下,在我國(guó)排名第7。

但是由于東京和我國(guó)房子面積算法以及裝修物業(yè)費(fèi)等地方存在不同,再加上東京不同地段的房?jī)r(jià)差異較大,所以直接比較房?jī)r(jià)也并不是十分準(zhǔn)確客觀。所以阿福打算換一種算法,就是比較在東京買房和在國(guó)內(nèi)買房分別需要奮斗多少年。

近年來(lái),網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常會(huì)有“上海一個(gè)廁所錢買東京一個(gè)公寓”,或者“上海一套房,東京一幢樓”這類說(shuō)法,所以咱們就來(lái)比較一下上海和東京。

2020年上海平均6378元人民幣月薪,換算成年薪為76536元人民幣;東京這里,由厚生勞動(dòng)省官方發(fā)布的數(shù)據(jù),全年齡段勞動(dòng)者平均年收為6223143円,600多萬(wàn)円折合人民幣約40萬(wàn)一年。

需要注意的是,中國(guó)房子面積指的是建筑面積,算法會(huì)包含電梯走廊等公攤面積,陽(yáng)臺(tái)等等,而日本房子一般都說(shuō)的是實(shí)用面積,公攤不算在內(nèi),連陽(yáng)臺(tái)都不算,測(cè)量方法用的也是壁心算法等等。所以公平起見(jiàn),阿福會(huì)拿上海的80平,對(duì)比東京的70平。

上海,一套普通的80平兩室一廳,地段按浦東新區(qū)的均價(jià)6萬(wàn)左右來(lái)算,大約是480萬(wàn)人民幣。夫妻雙方年收入平均總和為15萬(wàn)人民幣左右,不吃不喝不貸款不算購(gòu)房手續(xù)費(fèi)和稅金的情況下需要32年能買一套。

東京,一套普通的70平2LDK,地段按比較平均的世田谷區(qū)總價(jià)4854萬(wàn)円。男方單獨(dú)一人工作,年收入平均值為622萬(wàn)円,不吃不喝不貸款不算購(gòu)房手續(xù)費(fèi)和稅金的情況下需要8年能買一套。

算了這么多,你覺(jué)得東京的房?jī)r(jià)在我國(guó)處于什么水平呢?

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