最近在買(mǎi)房的過(guò)程中，我遇到了問(wèn)題。
事情的起因是這樣的。
去年上半年公司附近有一套二手房出售，總價(jià)110萬(wàn)，面積82平米。
由于是在疫情期間，當(dāng)時(shí)業(yè)主低于市場(chǎng)價(jià)20萬(wàn)出售房產(chǎn)。
房產(chǎn)中介給我做了預(yù)算，房子所有的稅費(fèi)、中介費(fèi)和首付款一起加起來(lái)不到40萬(wàn)，月供5千多元。
我看了房子之后，很喜歡，想買(mǎi)下來(lái)。
回家找老公商量，老公卻不讓我買(mǎi)，說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，讓我再等等。
結(jié)果沒(méi)幾天房產(chǎn)中介就告訴我，那套房子已經(jīng)賣(mài)掉了。
之后我又看了不少二手房，要么總價(jià)超過(guò)預(yù)算太多，要么房子我沒(méi)看上。
周邊的一些新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，我也參加了搖號(hào)。
結(jié)果因?yàn)閾u號(hào)的人太多，一直都沒(méi)有中簽。
最近回頭又看了看當(dāng)初沒(méi)買(mǎi)的那套二手房所在的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了幾千。
要是當(dāng)時(shí)買(mǎi)了，現(xiàn)在少說(shuō)也增值了幾十萬(wàn)，我心里那叫一個(gè)后悔。
老公下班回家之后只知道玩游戲，對(duì)買(mǎi)房的事情一點(diǎn)都不放在心上。
我越想越生氣，于是經(jīng)常和他發(fā)生爭(zhēng)吵。
現(xiàn)在我很焦慮，擔(dān)心錢(qián)在手里貶值，擔(dān)心房?jī)r(jià)一直漲下去，再也無(wú)緣買(mǎi)房。
我想先買(mǎi)一套便宜點(diǎn)的老破小或公寓，等以后有錢(qián)了再置換，不知道能不能買(mǎi)？
希望你能指點(diǎn)一二。
小優(yōu)。
小優(yōu)：
針對(duì)你的問(wèn)題，我有以下幾點(diǎn)建議：
1，不建議買(mǎi)入老破小
過(guò)去大家可能聽(tīng)過(guò)這樣一句話：老破小是個(gè)寶。
其實(shí)這句話已經(jīng)“過(guò)時(shí)”了。
我們都知道，過(guò)去城市的核心區(qū)域還沒(méi)有擴(kuò)張，不少老舊房產(chǎn)隨時(shí)有可能被拆除，一旦寫(xiě)了紅紅的"拆"字，那就等于舊房換新房。
還有一些老破小，恰好在名校的入學(xué)范圍內(nèi)，家長(zhǎng)們?yōu)榱撕⒆拥慕逃彩勤呏酊F。
這就讓一些人認(rèn)為，老破小是個(gè)寶，買(mǎi)了也是只賺不虧。
可如今的老破小，早已今非昔比。
首先不少銀行對(duì)于老破小的貸款要求越來(lái)越嚴(yán)格，房齡越大，貸款難度越大，一些超過(guò)20年房齡的老破小，將可能直接被銀行拒貸。
其次，老破小一旦不能貸款，將會(huì)失去金融屬性，流動(dòng)性大大降低，未來(lái)想轉(zhuǎn)手置換不會(huì)太容易。
最后，國(guó)家"棚改"退出，"舊改"接力，老破小拆舊還新的可能性越來(lái)越小。
一些老舊房產(chǎn)"一房傳三代，人走房還在"，真不是聳人聽(tīng)聞。
除非是學(xué)區(qū)房，受制于教育資源的稀缺性，難以復(fù)制，仍然存在一定的價(jià)值，否則最好不要買(mǎi)老破小。
2，不建議買(mǎi)入公寓
公寓優(yōu)點(diǎn)沒(méi)幾個(gè)，缺點(diǎn)倒是一大堆。
產(chǎn)權(quán)40年，公攤大，落戶難，水電氣物業(yè)費(fèi)按商用來(lái)收取，二次交易稅費(fèi)高達(dá)15%以上。
交易成本和居住成本過(guò)高，增值的空間卻很小。
我在過(guò)去20年有過(guò)多次買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的經(jīng)歷，當(dāng)年讓我最后悔的房產(chǎn)類型，除了商鋪，就是公寓。
我曾在08年以同樣價(jià)位買(mǎi)下住宅和公寓，10年時(shí)間，住宅漲了3倍多，公寓的漲幅還不夠住宅的零頭。
除此之外，買(mǎi)房不同于買(mǎi)菜，今天買(mǎi)錯(cuò)了，你明天還可以重新買(mǎi)一次。
不開(kāi)動(dòng)腦筋，盲目買(mǎi)房，沒(méi)幾天就會(huì)后悔，時(shí)間和機(jī)會(huì)成本就白白浪費(fèi)掉了。
3，買(mǎi)房一定要有主見(jiàn)
你老公對(duì)買(mǎi)房不上心，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，這讓你錯(cuò)過(guò)買(mǎi)房機(jī)會(huì)，這其實(shí)不是問(wèn)題。
假如你今天仍然單身，買(mǎi)房這件事，最終還是要靠你自己來(lái)做決定。
因此，買(mǎi)房一定要有主見(jiàn)。
記得04年我第一次買(mǎi)房，那時(shí)候人均工資不到800元，我貸了高達(dá)12萬(wàn)的"巨款"，背了一屁股債，家里人都不理解。
結(jié)果短短兩年時(shí)間，房?jī)r(jià)就翻了一番。
后來(lái)再次買(mǎi)房，全家舉雙手贊成。
我不贊同那種一家人買(mǎi)房商量來(lái)商量去，還要三朋五友給你出主意。
最后問(wèn)來(lái)問(wèn)去，別人的房子都買(mǎi)了，而你的房子卻還在計(jì)劃之中。
所以，只要我們還能獨(dú)立思考問(wèn)題，就一定要自己有主見(jiàn)，堅(jiān)持自己的判斷。
4，建議珍惜"剛需"購(gòu)房資格
最近幾年"房住不炒"政策深入人心，各大城市的樓市調(diào)控也是“因城施策”，無(wú)房剛需的住房問(wèn)題開(kāi)始越來(lái)越受國(guó)家重視。
你手里的"剛需購(gòu)房資格"，說(shuō)白了，其實(shí)享受的是政策上的“VIP待遇”。
首先，在貸款利率、首付比例等方面享受優(yōu)惠，在新房搖號(hào)優(yōu)先級(jí)上，給你開(kāi)了綠燈；
其次，近年來(lái)推出的共有產(chǎn)權(quán)房，同地段的房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)接近一半，還只允許剛需搖號(hào)；
最后，即使不買(mǎi)房，你還可以申請(qǐng)各大城市的公共租賃住房，享受租房補(bǔ)貼。
除此之外，一旦你有過(guò)買(mǎi)房的記錄，即使你后期置換，根據(jù)不少城市的樓市調(diào)控政策規(guī)定，"剛需"資格將變成"普通"資格，政策上的"好處"將與你徹底無(wú)緣。
因此，買(mǎi)房的機(jī)會(huì)還有很多，建議珍惜"剛需"購(gòu)房資格，看好了再買(mǎi)不遲。
祝早日安家。
大程
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