(9500.163.com) 今年以來，房價漲得實在是有點太猛了，很多人都有點按捺不住了。 達到當天最大量API KEY 超過次數(shù)限制大家覺得一方面美國狂印鈔，世界大放水，另一方面身邊幾乎所有的人都在蠢蠢欲動，考慮要不要趁這個機會買個房子。有沒有可能你現(xiàn)在不買，未來房價要漲得更加離譜，所以有很多人最近都在看房，都在考慮需不需要來買套房。

這個時候剛涉入到房地產(chǎn)市場的人發(fā)現(xiàn)了一個奇異的景象，什么呢，公寓的價格怎么這么低？今天在房地產(chǎn)市場上，當你要去買一套住房的時候，你會發(fā)現(xiàn)大概會有兩種產(chǎn)品提供給你，一種產(chǎn)品我們稱之為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。還有一種產(chǎn)品我們稱之為公寓，或者叫商住兩用公寓，40年產(chǎn)權(quán)。

而且還有一種開發(fā)商特別不像話，他給你搞出一種70年產(chǎn)權(quán)的公寓，這個說法很有迷惑性，很多人搞不清楚它到底算住宅還是算公寓。但實際上我們要跟大家講，只要這個房子它不標明是住宅，那它就通通是公寓。為什么要做這么清楚的區(qū)分呢，因為今天在房地產(chǎn)市場上，住宅和公寓的價格差得實在是太大了。甚至在某些城市，同一個開發(fā)商，同一個住宅小區(qū)之內(nèi)，它都給你分70年的住宅和40年的公寓。

以往我們不是經(jīng)常講買房就看一個：Location，看地段，地段決定房子的價值。現(xiàn)在好了，同一個開發(fā)商在同一個地段開發(fā)的同一個小區(qū)，既有住宅又有公寓，那按道理講這個價格應(yīng)該一樣了吧，完全不一樣。很多剛剛開始準備購房的年輕朋友丈二和尚摸不到頭腦，憑什么同一開發(fā)商同一小區(qū)同一地段，住宅賣3萬一平，公寓賣1萬一平，這個差價能差到這個狀態(tài)嗎？是的，真的就能差到這個狀態(tài)。

而且當很多年輕人按捺不住自己的激動，想用比較少的錢去買一套公寓的時候，很多有經(jīng)驗的人就提醒他，你這個投資一定要謹慎，如果有可能的話，最好還是去買個住宅。哪怕它的單價高一點，如果你買了公寓的話，未來你會有非常多的苦惱?？墒亲≌凸⒌膬r格實在差得太大了，而且很多公寓還都是小戶型，三四十平一套，單價本來就低總價也不高，這是非常具有誘惑力的。

更關(guān)鍵的是有很多城市，現(xiàn)在有什么限購政策、限貸政策，這些事兒都是只針對住宅的，公寓完全不在限制范圍之內(nèi)。所以很多人就理解不了為什么公寓有這么多優(yōu)勢，公寓的價格還這么低呢？如果用一句話來講述這個原因的話，那就是公寓價格它不漲。

今天雖然我們說買房的原則應(yīng)當是房住不炒，房子是用來住的，不是用來炒賣的。對于剛需來講我們短時間內(nèi)并不需要太在意你這個房子是上漲還是下跌，畢竟你買房子的目的是要住?？墒沁^往20年的經(jīng)驗告訴我們，中國的房地產(chǎn)是一定只會上漲不會下跌的，早些年間買房子的人，人家早就發(fā)達了。很多前幾年的大學畢業(yè)生都說，決定我們未來財富階層的往往不是你的學習成績，你找的工作單位，你掙多少錢，找什么老婆，而是你什么時候買房。

對于很多中國人來講買房絕對是一個資產(chǎn)保值增值之路，所以我們買房的目的不只是要解決一個居住問題，更要解決一個未來財富增長的問題。哪怕在3年5年的短時間內(nèi)，這個房價不會漲，但我們也都堅信未來10年未來20年，這個房價一定會上漲，然而會上漲的恐怕只是住宅而不是公寓。很多城市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀都告訴我們，在過去3年過去5年，可能當?shù)氐姆績r已經(jīng)翻了一番了，原來賣1萬的住宅現(xiàn)在賣2萬了，可是原來賣1萬的公寓現(xiàn)在可能還賣1萬，甚至連1萬都賣不上了。

很多血淋淋的教訓告訴大家，公寓不管它單價多低，地段多好，設(shè)施多齊全，公寓的房價它就是不漲。所以這個市場上沒有人是傻子，當每個人都意識到了你今天去買一套住宅，未來三五年內(nèi)它一定是會上漲的，你的資產(chǎn)是可以保值增值的，所以價格高一點我們也可以買。而當你買一套公寓，如果未來5年未來10年，它的價格根本不會上漲，大家就知道了我會錯失買房的機會成本，我現(xiàn)在買3萬一平的住宅，雖然它很貴，可是5年之后它有可能漲到4萬。我現(xiàn)在買1萬一平的公寓，雖然它很便宜，可是5年之后它可能才能賣8000，那你想想還會有多少人去買公寓？

如果用一句話總結(jié)，為什么公寓價格低，那就是公寓價格不會漲。對于購房者來講，如果預期到這套房屋在未來5年10年20年，它的價格不會上漲，那么即便我是剛需，我買房的目的是為了居住，恐怕大家也不會考慮這樣的房屋。

那么為什么公寓會有不上漲這個屬性，這說起來話可就長了。首先第一，有人講是不是因為這個土地的問題，因為住宅它是70年產(chǎn)權(quán)，這個70年是因為住宅下面的土地使用權(quán)。一開始開發(fā)商先買到了70年，而公寓只有40年產(chǎn)權(quán)，比住宅少一半，當然這個不是主要原因。因為國家早就明確了雖然說住宅產(chǎn)權(quán)70年，并不是說你這套住房70年后國家就給你收走了，到了70年相應(yīng)性的交那么一點點土地出讓金就可以繼續(xù)居住下去，公寓也是這樣。所以咱們今天買賣二手房的時候，沒有人會跟你說你這個產(chǎn)權(quán)就剩40年了，他那個產(chǎn)權(quán)剩50年，所以他應(yīng)該比你賣的貴一點，沒有這種說法，跟土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)年限無關(guān)。

公寓不好賣很大一個原因恐怕是政策上的風險，有很多人買房是為了落戶，是為了獲得學區(qū)的資格，可是公寓是有這樣政策上的風險的。比如說有的城市就規(guī)定，因為名校的承載量是有限的，所以當名校學位還有空余的時候，你這個公寓坐落在校區(qū)之內(nèi)，公寓里的孩子當然可以入讀名校?？墒侨绻５膶W位出現(xiàn)了緊張，那么就只能優(yōu)先考慮學區(qū)范圍內(nèi)住宅中的孩子，公寓的孩子就被排在第二波了。還有的城市干脆明確規(guī)定，你這個買公寓的時候你可以獲得學位，可是如果你這個公寓被二手轉(zhuǎn)賣了，后來接盤這個公寓的人他的孩子就沒有入讀這個學區(qū)的資格。也就是說同樣是學區(qū)房，住宅就比公寓優(yōu)先很多。

不光是政策的影響，公寓還有一個先天的劣勢就是居住環(huán)境和居住成本。很多人一提起公寓，大家是個什么印象，特別高的大高樓，一梯有十幾戶。今天很多講究住宅品質(zhì)的小區(qū)動輒給你搞的是兩梯兩戶，一梯一戶，居住密度相對比較低?？墒枪⑾忍炀蜎]有這樣的屬性，公寓都是小戶型三四十平一戶，而公寓又基本都是大高層，所以往往一層就有十幾戶人家，你想想這個人多了，它這個居住品質(zhì)能上來嗎？

咱都甭說什么隔音、垃圾的問題，就是早晚高峰這個電梯都讓人受不了。短時間內(nèi)幾百戶家庭都要使用這僅有的兩三部電梯，所以公寓的居住品質(zhì)相對要差很多，而且有很多人一開始買公寓就是抱著投資這個概念來的，我買了這個公寓不是我來住，我要通過出租賺得租金?？墒峭饬?年5年公寓之后，投資者突然發(fā)現(xiàn)，我這些年收這個租金還抵不上人家別的房子上漲賺的錢多，而且公寓的生活成本又相對比較高。

這里咱們就要講民水民電和商水商電的概念了，剛才咱不是說嗎，在很多地方公寓直接就被叫成商住兩用公寓，雖然你是兩用的，但是你交錢都得按照商用來交。商用的水費電費往往是民用的兩三倍之多，經(jīng)年累月下來，這些錢也不是一筆小錢。關(guān)鍵的是公寓還有融資能力差，轉(zhuǎn)賣成本高的缺點。今天你去買一套住宅，你可以做3成首付，你可以貸款30年，銀行利息有的時候還能給你下浮一點。對于本來就沒多少錢的年輕人來講，那當然是首付越少越好，還款時間越長越好，這樣才能每月還貸壓力輕一點。

可是公寓不這樣，公寓因為是商用的，所以銀行直接規(guī)定你要買公寓首付就得5成，而且最多給你貸10年。你想貸款30年和貸款10年，你每個月的月供壓力那能一樣嗎？所以當有很多人圖便宜去買公寓的時候，算下賬來才發(fā)現(xiàn)，至少首付和前10年每月的還供并不比買住宅壓力低。更關(guān)鍵的是公寓的售賣成本也很高，普通住宅滿2年滿5年之后，很多稅費都有了減免。而公寓不是這樣，公寓是商用的，本身就比普通住宅多交一個營業(yè)稅，而且如果你賣的時候，這個公寓房價上漲了，你還得交所得稅。買了公寓10年后想賣掉，房價不漲，你感覺吃虧了，房價上漲，你稅費要交很多。

而更關(guān)鍵的是作為二手房買賣的時候，如果你買的是套住宅的話，你也可以交3成首付，貸20年30年?？墒钱斈阆朕D(zhuǎn)賣一套二手公寓的時候，接盤的人他也得交5成首付，他也只能貸10年，這無形中增加了購房者的成本，所以公寓在二手轉(zhuǎn)賣的時候也比住宅困難。

綜上這些缺點，讓這些年來的公寓市場發(fā)展得很不好，也讓很多有經(jīng)驗的人提醒初次購房者，如果你要買個公寓，你真得考慮清楚了。如果你不寄希望于未來房價的上漲，甚至你感覺未來房價會下跌不會漲，而你手中恰好又有一筆閑錢，你感覺放到銀行利息太低還真不如買個公寓出租。這個租金回報率可能比銀行存款還要高一點，你基本上打算用自己的錢來買套公寓，而不是向銀行貸款的話，那么你買套公寓還是合理的。

可是如果你準備用銀行貸款，要知道全中國恐怕沒有任何一個城市公寓的租金回報率會高過當?shù)氐你y行貸款利率。所以雖然全球都在大放水，雖然各城市房價都在上漲，可是剛剛進入到房地產(chǎn)市場中的好朋友們，當你準備買房的時候，一定要擦亮雙眼，千萬記住，區(qū)分好住宅和公寓。