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前兩期節(jié)目我們跟大家探討了一下，什么房子能買什么房子不能買。因為很顯然，最近一段時間以來，很多大的開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈緊張的問題。尤其到年底了，很多開發(fā)商要急于回籠資金，但是很不幸的是“金九銀十”，今年的九月份十月份根本沒有金銀的成色，所以很多城市出現(xiàn)了開發(fā)商打折出售房屋的情況。

因此很多老百姓倒也覺得，這是不是一個買房子，尤其是買便宜房子的好機會？雖然歷來在房地產(chǎn)市場上我們是追漲不追跌的，當房價開始下降的時候，很多人覺得房價已經(jīng)開始下降了，未來能不能降得更多？所以我要持幣觀望一段時間。

但是也有人會覺得我們得在別人恐慌的時候貪婪，畢竟對于大的開發(fā)商來講，你這個房子都打七折了，打八折了，再降未必有這個空間，過了這個村沒這個店了。所以有沒有可能在年底趁現(xiàn)在打折的情況下買一套房子，好歹現(xiàn)在買已經(jīng)比幾個月之前省了百分之十、百分之二十的資金。

但是尤為到這個時候，我們正在提醒每位好朋友們，注意有些房子雖然這個折扣打得很低，但是你要考慮到買過來是干什么用的，到底值不值得。不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)最近一段時間以來，雖然很多城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)商打折出售房屋的情況，有的地方折扣打的還是很狠的。年初賣2萬的房子，現(xiàn)在可能1萬出頭就賣。難道開發(fā)商真的是不計血本的降價，我們真能撿到一個大便宜嗎？

您仔細去看一看開發(fā)商推出的各種各樣的特價房，有的是樓層不高的，有的是視野受影響景觀不好的，總之就屬于整個樓盤中邊角料的那些戶型。本身戶型就不太好，這是一種可能，還有一種可能，在很多城市推出的特價房往往是公寓房，40年產(chǎn)權(quán)的房。而真正的70年的住宅要么就沒有特價房，要么就特價房打折力度不是很大。

所以有朋友們問了，這種公寓房我們能不能買呢？為什么一到降價的時候，公寓房的打折力度是這么的大呢？咱們這么講吧，對于很多開發(fā)商和中介來講，他們介紹公寓房和住宅房，會告訴你一直沒區(qū)別，就是一個40年產(chǎn)權(quán)，一個70年產(chǎn)權(quán)。但是眾所周知，甭管是多少年產(chǎn)權(quán)，并不是說了一定的年限之后國家就把這個房子收走了，不是那個意思。甭管40年還是70年，這個指的是土地的使用權(quán)限，而不是房屋的使用權(quán)限。

房屋你只要花錢買了永遠都是你的，所以很多開發(fā)商會跟你講，沒關(guān)系，你管他40年70年的。是的，公寓房在年限上其實不是個大問題，那么公寓房的缺點在哪里？我們簡單給大家總結(jié)一下，至少有三個方面的劣勢，您如果感覺到這三個劣勢對您來講不是問題，那你就可以大大方方買，反正你能享受到很大的折扣。但如果你感覺到這三個劣勢很有問題，買的時候就要謹慎了。

首先第一就是一個水電問題，什么叫公寓房？其實他的前身就是商業(yè)公寓的意思，眾所周知，在我國使用水電，商業(yè)和民用價格是不一樣的，老百姓家人用電可能一度電幾毛錢五毛錢而已，商業(yè)用電貴的可能一塊二1度。為什么？我們讓利于民嘛，普通老百姓家庭生活，那我們就給點折扣嘛。你如果是做商業(yè)的，那你就得多交一點錢了。

電是這樣，水也是這樣，那么如果你買的是公寓的話，不經(jīng)特殊說明，基本上你那個就是一個商業(yè)水電。也就是說同樣的房子，同樣的用量，你這個水電費可能是別人的兩倍三倍之多，你要是覺得反正你這個戶現(xiàn)在不大，你這個水電用不了多少，你能承擔當然沒問題。

第二就是交易的問題，這是兩個層面，首先第一個層面，很多人買房現(xiàn)在得貸款，沒辦法房價太高了，動輒幾百萬一套房，誰有那么多現(xiàn)金？可是你如果買住宅房子的話，對于任何銀行而言，基本上你可以貸30年的款，你的首付可能是兩成可能是三成，而且你享受的利率相對有可能比較優(yōu)惠。這樣的話，雖然動輒一套房子幾百萬，但是他的首付要求并不是那么高。由于要還長達30年的錢，所以所以每個月的還貸額度也不是那么高，你是可以通過杠桿來撬動的。手里有個100多萬，你就能買500萬的房子。

可是公寓不是這樣，公寓和公建是一個性質(zhì)，它是商業(yè)地產(chǎn)，那么商業(yè)地產(chǎn)在貸款的時候受到很多限制。首先就是首付款得50%，你這么說一套500萬的房子，你得掏250萬的首付，這就嚇退了很多人。而第二，商業(yè)地產(chǎn)的貸款年限也受限，沒有30年那么長，只有10年那么長。這樣的話，同樣的總價，你每個月的還貸壓力是非常大的。所以同樣的房款你可能買得起住宅房，你根本就買不起商用房。

而且商業(yè)地產(chǎn)在你再交易的時候，所繳納的稅費也遠遠高于同樣的住宅房，也就是說商業(yè)地產(chǎn)在持有和交易環(huán)節(jié)的成本都比我們想象的高得多。當然還有一個問題，那就是學區(qū)的問題，雖然說學區(qū)房慢慢會變得不太吃香，但是畢竟對于現(xiàn)在的老百姓而言，學區(qū)房還是很重要的。很多現(xiàn)在買房子的父母也是考慮到子女馬上要入學了，可是大家要注意，全國各地很多城市的政策不一樣，有的地方直接講公寓房它不算學區(qū)房，本轄區(qū)的住宅用戶你這算學區(qū)房，你的孩子享有入學資格。你這個商業(yè)地產(chǎn)、公寓房的業(yè)主的孩子不享有這個資格，你得跟人家排隊，讓住宅業(yè)主的孩子都入學了，他有空位之后才有可能輪得到你。

有的地方人家可能開發(fā)商能做工作，跟當?shù)亟涛?jīng)過協(xié)商，人家教委認可你公寓業(yè)主也享有跟住宅業(yè)主同樣的權(quán)利，孩子也能入學，但是往往很多地方還有規(guī)定只是第一次享有，什么意思？你買新房的時候，你跟開發(fā)商買一手房的時候，這個業(yè)主的孩子享有入學資格，可是當你把這個房子當二手房賣掉之后，再買房子業(yè)主的孩子就不享有這個資格了。

因此大家在買房的時候一定要反復確認這個事，到底你這個公寓跟學區(qū)的關(guān)系是如何。否則你想，你買房的時候你享有學位，可是當你賣房的時候誰買都不享有學位，那么你這個房子還賣得上價嗎？

也正是因為有著如上的三種特點，所以在全國各地很多地方都有這樣奇異的景象，什么呢？公寓房的價格遠遠低于住宅，有的地方甚至出現(xiàn)這樣的奇觀，同一個樓盤同一個開發(fā)商開發(fā)的，無論地段戶型景觀都一模一樣的兩棟房子，只不過因為各種各樣的原因，一棟的手續(xù)就叫住宅手續(xù)，這個一棟的手續(xù)叫公寓手續(xù)，結(jié)果他們倆的房價之差能達到兩三倍之多。

很多公寓業(yè)主都抱怨說，五年前十年前買房的時候住宅可能賣六千一平，我這個公寓可能賣五千一平。經(jīng)過了十年的發(fā)展，人家住宅賣快二萬了，我這個公寓還是就賣個五六千。是的，長達十年的時間根本不漲。

對于買公寓房的朋友們我們一定要提醒大家，你得有這個心理準備，很多地方的公寓是不隨城市房價變化而上漲的。咱們這么講，我們要調(diào)控房價，但是我們也清楚啊，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及通貨膨脹，房價從十年的角度看一定是穩(wěn)步上升的，在我們周邊任何一個城市，恐怕過去十年的房價都有了一兩番的漲幅。

所以你可以想見一下十年前，跟你掏一樣的錢買一樣房子的人，人家房價漲了兩三倍，你一點沒漲，你這是一個什么樣的心情了？而且更關(guān)鍵的是，未來十年恐怕也還是這樣，我們講房住不炒，我們講大家買房子的主要目的是為了居住，但是用長達10年20年的眼光看，我們也不得不承認，房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹最好的利器。

但是對于很多城市而言，這必須是住宅，公寓手續(xù)的很有可能抵御不了通貨膨脹，為什么會這樣？這也是因為如上的三個原因，可能有很多人在買二手房的時候考慮到，這是公寓手續(xù)，水電要拿很多，很多買二手便宜房的人就是經(jīng)濟情況不太好，那么哪怕一個月多個幾百塊錢的水電費，大家也要算一算的。

同樣的，由于二手公寓在買賣的時候必須得五成以上首付，只能搞十年貸款，這就使得很多兜里資金不寬裕的人沒法選擇二手公寓，那么當然房價也就上不去了。學區(qū)房也是同樣的道理，很多人買學區(qū)房的目的是什么？能讓自己的孩子上學，你這個二手公寓教委明確說了，第一次買，買新房的時候你有入學資格，當你在轉(zhuǎn)手賣的時候二手房業(yè)主是沒有學區(qū)資格的，那你就不是學區(qū)房了，那你這個東西怎么賣得上價？

所以在各種因素作用之下，公寓房的價格他不漲，他慢慢成為了整個市場的棄子。以至于當開發(fā)商要打折出售的時候，往往公寓房是率先打折的，而且折扣力度還很大。當然這也使得很多消費者覺得，是不是現(xiàn)在以很低廉的價格買套公寓房是占個便宜？那你仔細想清楚了，如果以上的三大劣勢你都覺得沒問題的話，那么當然可以撿這個便宜，可是如果你覺得你買房的目的也要抵御通貨膨脹，那么就真得三思而后行。