新政調(diào)控的最大亮點莫過于惠灣暫停區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的外地客戶出售新建商品住房，因此購房邏輯或多或少會發(fā)生一些改變。
今天，小編整理了惠州置業(yè)指南，從購房政策、房價、規(guī)劃等板塊帶你了解惠州，建議收藏。
目錄
一、惠州宏觀數(shù)據(jù)
二、惠州一手樓市數(shù)據(jù)
三、土地市場情況
四、購房政策
五、惠州“十四五”規(guī)劃重點項目
惠州宏觀數(shù)據(jù)
下面，我們來看大惠州的宏觀數(shù)據(jù)。
今年上半年GDP出爐，惠州地區(qū)生產(chǎn)總值2226.58億元，同比增長16.8%，增速居全省第二位，兩年平均增長5.7%，增速居珠三角第一位。
回顧2020年，惠州GDP總量達(dá)4221億元，相繼超越珠海、江門、中山、茂名，排行全省第五。
根據(jù)“十四五”規(guī)劃，展望到2025年，惠州GDP將超過6000億元。
而近8年，惠州GDP變化也較為明顯，整體保持平穩(wěn)上升的趨勢。
我們再來看看各區(qū)縣GDP，惠城區(qū)GDP以861.93億元領(lǐng)跑整個大惠州，大亞灣、惠陽區(qū)分別以703.1億元、632.67億元緊隨其后。
人口方面，根據(jù)《廣東省第七次全國人口普查公報》顯示，惠州2020年常住人口數(shù)已達(dá)604.2852萬人，排行廣東省第七。
數(shù)據(jù)顯示，惠州在2010年，人口數(shù)據(jù)為459.7萬，至2020年的604萬，10年增幅達(dá)到144.6萬，增長率約31%，吸引力之強(qiáng)，可見一斑。
各區(qū)縣2020年末常住人口來看，惠城區(qū)以約155.87萬人位居全市第一，其次是博羅縣（約121.08萬人）、惠東縣（約101.8萬人）。
與2010年第六次全國人口普查相比，7個縣（區(qū)）人口數(shù)均有增長。
其中，人口增加超過30萬的有惠城區(qū)、惠陽區(qū)，分別增加394259人、387420人；人口增加超過20萬人的有大亞灣區(qū)，增加251901人。
近幾年，惠州戶籍人口以平均每年約8萬的速度增長。
此外，據(jù)省統(tǒng)計局等相關(guān)數(shù)據(jù)，惠州2009-2019年期間，在校小學(xué)生增長51.9%，排在全省第三，僅次于旁邊的深圳、東莞。從這一方面，惠州人口未來的增長將值得期待。
惠州一手樓數(shù)據(jù)
看完宏觀數(shù)據(jù)，我們再來看惠州2021年上半年的樓市數(shù)據(jù)。
價格方面，根據(jù)粵東世聯(lián)行數(shù)據(jù)，2021年上半年，惠灣板塊一手成交均價領(lǐng)跑全市，大亞灣以1.58萬/平的一手成交均價位居全市第一，其次是惠陽區(qū)約1.56萬/平。
住宅成交量方面，據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，2021上半年，惠州一手網(wǎng)簽住宅61016套萬㎡，相當(dāng)于平均一天簽約333套。
當(dāng)中，仲愷區(qū)網(wǎng)簽量為全市最高，網(wǎng)簽了12976套/約135.9萬㎡；惠城區(qū)和惠陽區(qū)網(wǎng)簽量位居第二、第三，分別網(wǎng)簽了12253套/約138.4萬㎡、11072套/約113.9萬㎡。
值得關(guān)注的是，據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳客一如既往是惠州市場的主力軍，占比為52.8%；東莞客占比18%；而惠州本土購房者占比為23.1%。
也就是說，就上半年而言，惠州超過70%的房子，都被深莞客買走。
但是上半年全市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比下跌39%，同比下跌15%，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈現(xiàn)大幅度下跌。
而各區(qū)縣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比也均出現(xiàn)不同程度下跌，下跌最猛的是大亞灣約53%。
區(qū)域 | 上半年網(wǎng)簽套數(shù)/網(wǎng)簽面積 | 環(huán)比 | 同比 | |
全市 | 61016套萬平 | -39% | -15% | |
仲愷區(qū) | 12976套萬平 | -32% | 145% | |
惠城區(qū) | 12253套萬平 | -29% | 21% | |
惠陽區(qū) | 11072套萬平 | -44% | 7% | |
博羅縣 | 9995套萬平 | -35% | 20% | |
大亞灣 | 8816套萬平 | -53% | -23% | |
惠東縣 | 4470套萬平 | -46% | -24% | |
龍門縣 | 1434套萬平 | -39% | -10% | |
2021年上半年惠州商品房房企銷售榜單方面，“宇宙第一房企”碧桂園，繼續(xù)穩(wěn)坐“霸主”寶座，銷售金額為102.44億元，比第二的萬科高出65億元，可謂一枝獨(dú)秀。
銷售金額排名2、3、4名依次為萬科集團(tuán)、星河控股、佳兆業(yè)集團(tuán)。
值得一提的是，對比去年上半年榜單，今年TOP5中出現(xiàn)了唯一一個本地房企隆生企業(yè)，該房企由去年上半年的15名躍居至第5名。（注：銷售數(shù)據(jù)為商品房成交，聯(lián)合開發(fā)項目銷售業(yè)績歸算至主導(dǎo)房企）
隆生集團(tuán)旗下在仲愷區(qū)的隆生仲愷花園，榮獲2021年上半年單盤住宅”大滿貫“，成為上半年單盤住宅銷售額冠軍、銷售套數(shù)冠軍、銷售總面積冠軍。
惠州土拍數(shù)據(jù)
上半年土拍戰(zhàn)績相當(dāng)搶眼，據(jù)小編統(tǒng)計，上半年全市一共賣出39宗商住地，攬金超128億元，成交面積達(dá)117萬平。
39宗商住地塊中，土拍熱門區(qū)域以惠城、博羅、仲愷為主，包括惠城區(qū)6宗、惠陽區(qū)4宗、大亞灣區(qū)3宗、仲愷區(qū)11宗、博羅縣10宗、惠東縣3宗、龍門縣2宗。
成交總價方面，博羅縣以攬金33.4億高居榜首，緊跟其后的是仲愷區(qū)31.9億元，兩大板塊力壓其他各區(qū)縣。
2021年上半年惠州各區(qū)縣商住地攬金數(shù)據(jù) | ||||
區(qū)域 | 成交總價（萬元） | |||
博羅縣 | 334575 | |||
仲愷區(qū) | 319647 | |||
惠城區(qū) | 257490 | |||
大亞灣 | 206456 | |||
惠陽區(qū) | 109109 | |||
惠東縣 | 59801 | |||
龍門縣 | 385 | |||
總計 | 1287463 | |||
出讓面積上，仲愷高新區(qū)最終成功出讓46.5萬平，穩(wěn)居頭名，甩了其他區(qū)縣好幾條街。
2021年上半年惠州各區(qū)縣商住地出讓面積數(shù)據(jù) | ||||
區(qū)域 | 出讓面積（㎡） | |||
博羅縣 | 241329 | |||
仲愷區(qū) | 465200 | |||
惠城區(qū) | 132400.38 | |||
大亞灣 | 156630 | |||
惠陽區(qū) | 72128 | |||
惠東縣 | 103901.4 | |||
龍門縣 | 317.4 | |||
總計 | 1171906.18 | |||
從小編整理的土拍溢價率TOP5來看，溢價率最高119%，競爭慘烈的板塊非博羅莫屬了，博羅霸占榜單前四席，可見區(qū)域土拍的激烈程度。
上半年地塊溢價率top5
至于樓面價方面，在惠州地價TOP10榜上，上半年便有5宗為新上榜選手，冠軍寶座更是接連被替代，誕生了惠州首幅地價破9000元/平靚地。
從各區(qū)縣來看，上半年惠城、博羅、仲愷刷新了各自樓面價記錄，競爭尤為激烈。
惠州上半年土拍詳情可戳：豪攬128億！39宗地！2021上半年，惠州土拍報告獨(dú)家發(fā)布！
不難看出，上半年惠州土拍十分火熱，誕生不少高價地，地價從7字頭一躍到9字頭，而宅地想要擠進(jìn)樓面價TOP10的門檻也提高至7字頭。
但“惠八條”明確提到“建立完善房價地價聯(lián)動機(jī)制”，即土地實行“限房價、限地價、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式，合理確定出讓地塊住宅銷售限價。
這也意味著，惠州接下來土地市場將得到一定的降溫，一定程度上保證住宅用地市場平穩(wěn)有序，避免出現(xiàn)地塊高溢價率或地價過高的現(xiàn)象。
購房政策
今年以來，大灣區(qū)樓市調(diào)空鋪天蓋地而來，近期東莞的“莞八條”、廣州黃埔取消人才購房政策等等。
惠州方面，雖然“惠八條”新政加碼，但惠州依舊是大灣區(qū)購房門檻較低的城市。
根據(jù)新政，限購唯一的變化是，惠灣板塊（惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)）暫停區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的外地客戶出售新建商品住房，但在其他區(qū)域不限購。
具體限購限貸如下：
惠州”十四五“規(guī)劃
最后，我們再來看一下惠州“十四五”規(guī)劃部分重點建設(shè)項目，具體可戳鏈接：猛砸1.46萬億！312個重大項目！惠州十四五規(guī)劃正式發(fā)布！
①經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，全市GDP年均增長7.5%左右，到2025年，GDP超過6000億元，地方一般公共預(yù)算收入突破600億元，
② 全面深度融入“軌道上的大灣區(qū)”軌道交通網(wǎng)，到2025年，高速鐵路、城際鐵路約380公里左右。積極爭取國家和省支持完善全市多層次軌道交通體系規(guī)劃，加強(qiáng)與粵港澳大灣區(qū)、深圳都市圈等鐵路規(guī)劃有效銜接。
建成贛深鐵路、廣汕鐵路惠州段，高標(biāo)準(zhǔn)建成惠州北站、惠城南站高鐵綜合交通樞紐，推動深汕高鐵惠州段建設(shè)。
實施莞惠城際小金口至惠州北站段；推進(jìn)深惠城際坪地至瀝林北建設(shè)；積極推動深圳機(jī)場至大亞灣城際惠州段相關(guān)工作；規(guī)劃深惠城際延伸至惠城南站、機(jī)場、惠東；研究深汕城際走廊。
③ 加快高速路網(wǎng)建設(shè)，力爭到2025年，全市高速公路總里程數(shù)達(dá)到1210公里。建成韶惠高速公路惠龍段，完成深汕西高速公路改擴(kuò)建工程、廣惠高速公路金龍互通（原長坑互通）項目建設(shè)。
推進(jìn)惠霞（惠灣）高速公路（含水口、惠東支線）、惠坪高速公路（含機(jī)場高速及新圩支線）、惠州至肇慶高速公路惠城至增城段（惠州沿江高速公路）、惠東環(huán)稔平半島高速公路、長春至深圳國家高速公路河源熱水至惠州平南段改擴(kuò)建工程等項目建設(shè)。
啟動惠州市龍愷高速公路、廣惠高速公路小金口至凌坑段擴(kuò)建工程、惠深沿海高速公路惠州段改擴(kuò)建工程、潮惠高速公路瀝林至鎮(zhèn)隆段改擴(kuò)建工程、河惠汕高速公路惠州段等項目前期研究。
④ 加快“豐”字道路交通主框架建設(shè)，全力推進(jìn)1號公路（惠霞高速）建設(shè)；實施金龍大道快速化改造、南山快速路、惠澤大道改造等項目；推進(jìn)1號公路跨東江大橋、鵝城大橋、1號公路跨西枝江大橋、東西軸線跨西枝江大橋、中部軸線（沙澳大橋）等建設(shè)，
⑤ 重點推進(jìn)市中心人民醫(yī)院擴(kuò)建為江南院區(qū)、第二人民醫(yī)院紅花湖院區(qū)等醫(yī)療衛(wèi)生項目。
支持市中心人民醫(yī)院建設(shè)成為省高水平醫(yī)院，推動打造省區(qū)域醫(yī)療中心，推動縣域醫(yī)院爭創(chuàng)能力強(qiáng)、服務(wù)佳的縣級醫(yī)院。
⑥ 教育方面，在惠城、惠陽、博羅、惠東、龍門、仲愷等地建設(shè)一批中小學(xué)，夯實優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育，普及高水平公共教育，“十四五”期間計劃投資701341萬元。
建設(shè)廣東技術(shù)師范大學(xué)天河學(xué)院博羅龍華校區(qū)、惠東職業(yè)教育擴(kuò)容遷建項目、龍門縣職業(yè)技術(shù)學(xué)校擴(kuò)容提質(zhì)項目， “十四五”期間計劃投資205000萬元。
⑦ 產(chǎn)業(yè)方面，加快推進(jìn)?？松梨诨葜菀蚁╉椖俊⒅泻づ苹葜萑谝蚁╉椖?、恒力（惠州）PTA項目、惠州灣產(chǎn)業(yè)新城、惠陽智能制造產(chǎn)業(yè)園等建設(shè)，聚力打造“3+7”工業(yè)園區(qū)。
⑧ 文旅方面，加快建設(shè)嶺東雄郡文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，規(guī)劃建設(shè)省級文創(chuàng)園區(qū)，謀劃建設(shè)電競產(chǎn)業(yè)園，培育百強(qiáng)文旅企業(yè)，持續(xù)壯大文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
爭取萬有（惠州）國際旅游度假區(qū)、F1國際賽車城等重大文旅項目落戶。
來源：深惠房叔
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