今天的話題是上周的股票基金暴跌，車型旁邊投入重金的幾名深圳少女都以“媽媽不知道”的境地嘲笑自己。

自然而然的，茶哥也想到汽車這一行當(dāng)，有沒有抗跌穩(wěn)賺，回報(bào)不錯(cuò)的產(chǎn)品呢？新車自是不行，就算最保值的日系，新車三年保值率能到80%已經(jīng)算很好，車子是大宗消費(fèi)品，當(dāng)然不指望它變成硬通貨（珍稀情懷車除外）。

不過你要是能下決心找+本錢不少，也有眼光和膽量，汽車行業(yè)也有不少抗跌神器，例如車位。

有個(gè)令人艷羨的財(cái)富故事發(fā)生在中國香港，一位年輕才俊Philip用了不到7年，單靠炒車位就穩(wěn)賺1000萬港元，被封“車位大王”稱號(hào)，但如果你看到當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不比身在股海要低。

比如在他總計(jì)700次買入賣出車位中，一個(gè)在沙田第一城的標(biāo)準(zhǔn)車位，短短4年從30萬飆升到150萬，升值4倍，同期樓價(jià)升值幅度都沒過1倍，這交易也是他“炒車位”很光鮮的一筆。當(dāng)然他折戟地方也不少，目前手持的15個(gè)車位里，部分賬面虧損8%-10%。去年疫情肆虐，經(jīng)濟(jì)大受打擊，車位隨之爆發(fā)蝕讓潮，首當(dāng)其沖的是被市場熱捧的大型屋苑車位，價(jià)格普遍跌一半，但近期也重返百萬。

100萬一個(gè)車位，在香港似乎是再平常不過的事。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港私人物業(yè)小區(qū)一個(gè)車位基本在100-400萬港元之間，停車位也走上了“萬物皆可炒”的道路，之前報(bào)道過香港有位“停車女王”，30年前用一臺(tái)法拉利的錢買了200個(gè)車位，現(xiàn)在成了億萬富翁，每月靠出租車位躺著賺錢，相比之下賺了1000萬的Philip真是小學(xué)生。

如果現(xiàn)在茶哥依葫蘆畫瓢，用一臺(tái)法拉利的錢買30個(gè)車位（總500萬元，均價(jià)16萬/個(gè)），20年后，你能成半億富翁嗎？

爽快答案：如果你是房地產(chǎn)商，賺得分分鐘比這多多了，如果你只是個(gè)人買家，想靠炒車位發(fā)家致富近乎美夢，大陸的車位不像中國香港一樣能自由買賣，更重要一點(diǎn)，你真不夠地產(chǎn)商玩。

從500萬膨脹到5000萬，財(cái)富增值10倍，時(shí)間成本是20年，那么要求平均一個(gè)車位每年升值50%。第一種是分散投資，重點(diǎn)投資市中心商住物業(yè)停車位。如果以2017年廣州最貴車位單價(jià)7萬/平方米起步，一個(gè)一般車位12平方米就要90萬了，一輛法拉利只夠買5個(gè)車位，還不算高位買入的蝕讓風(fēng)險(xiǎn)，感嘆一句這種投資并不是百萬級(jí)人民幣玩家能hold住的。

而最穩(wěn)妥的方式，就是找到剛開盤不久的小區(qū)，一次投資多個(gè)車位，比如找3個(gè)潛力大的新小區(qū)趁低入手10個(gè)車位（買房資金另算），然后就著樓價(jià)漲的一波賣出，獲利后再覓新盤操作。這點(diǎn)在一些城市的新住宅小區(qū)驗(yàn)證走得通，比如在濟(jì)南一個(gè)樓盤車位比例1:1，周邊也有大量停車場，依然出現(xiàn)業(yè)主搶購潮，從最初7萬兩年上漲到20萬，最高一度賣到了30萬。

作為有10套車位的業(yè)主，在開發(fā)商的眼里也不算大戶，它能賣給你的情況下，你也得觀察它“臉色”判定停車位后續(xù)行情如何。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，炒車位比炒房更穩(wěn)賺不賠，房子每平能賣多少都有硬性的參照物，地段、面積、配套、設(shè)計(jì)……而車位是依附在樓盤上的，有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的車位就能賣，車位沒有限購令，價(jià)格是誰說了算？

也難怪開發(fā)商高姿態(tài)，車位售價(jià)是根據(jù)周圍小區(qū)車位價(jià)格確定的，開發(fā)商在車位銷售上有自主定價(jià)權(quán)，所以自由調(diào)節(jié)價(jià)格并不違反規(guī)定。“我們也不是強(qiáng)制必須買，業(yè)主嫌貴，可以不買?！比绻?jīng)銷商祭出這招，你也對他沒轍。

而且車位的定價(jià)還很有彈性，業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”車位定價(jià)權(quán)給到了項(xiàng)目本身，隨著樓盤銷售推進(jìn)，越往后越高。所以為什么你入場買車位時(shí)要早進(jìn)，還要持有一段較長時(shí)間，等開發(fā)商車位賣完了，小區(qū)入住率也高了，周邊停車位也緊俏起來，二手車位才有漲價(jià)的眉目。

當(dāng)然這里涉及很多研判，比如其他沒買車位的業(yè)主，會(huì)計(jì)算買還是租車位劃算，一般來說，如果入住率不低且車位配比低于0.7，那么車位一定要買，這些車位后續(xù)存在升值潛力，如果配比超過1.2，則月租比較劃算。如剛提到的濟(jì)南某小區(qū)，1:1配套周邊還有大量車位的情況下仍能漲4倍，茶哥覺得有點(diǎn)“哄抬”意味。

趟過了這些坑，你還要注意二手車位的交易是按商業(yè)地產(chǎn)征稅的，需要繳納5.6%營業(yè)稅和3%契稅。除此之外，還需要繳納土地增值稅，如果漲幅100%-200%，納稅額為增值部分50%，漲幅在200%以上，納稅額為增值部分的60%，以一個(gè)16萬車位30萬賣出，單繳納稅費(fèi)就要10萬元，這點(diǎn)利潤是不是太少了？而開發(fā)商賣給你則不用算這些稅費(fèi)，如果以建筑面積35平方地下停車位算，打上市政配套等各項(xiàng)費(fèi)用，成本約8-9萬，以16萬賣出，你是不是有點(diǎn)幫開發(fā)商打工的意味？

沒有200%溢價(jià)賣出去并不劃算，租出去能多賺點(diǎn)嗎？我們?nèi)⌒^(qū)車位租出均價(jià)600元/月為例（管理費(fèi)租方付），一年7200元投資回報(bào)率4.5%，需要22年回本，不見得就比投資穩(wěn)健基金賺得多。

那么為啥還老是見到“土豪擲4千萬買下小區(qū)556個(gè)車位”類似新聞呢？茶哥認(rèn)為這其中大部分是開發(fā)商的“自導(dǎo)自演”，“土豪業(yè)主”可能不存在，通過制造緊張的供求關(guān)系強(qiáng)迫其他業(yè)主買車位，即便不是所有人都買，但小區(qū)車位的月租或出售價(jià)格，100%應(yīng)聲上漲了。

還記得2015-2018年樓價(jià)大漲時(shí)，“溫州炒房團(tuán)”在全國各地物色潛力物業(yè)，一棟棟地買下再待價(jià)而沽，到后來房子炒不動(dòng)了，媒體報(bào)道有人轉(zhuǎn)行“炒”車位，但相比之前的聲勢弱了很多，而小區(qū)車位的價(jià)格的確肉眼可見漲了起來，那么當(dāng)中誰從中獲利最多呢？無疑先是開發(fā)商，如果你資本足夠雄厚，也可小獲紅利，至于資金不充裕的玩家，還是不要進(jìn)場。

若干年以后，“20后”的炫富方式，可能從“爸爸送我一輛法拉利”，變成了充滿內(nèi)涵的“爸爸送我十個(gè)車位”了。