提到公寓的時候，市場上總是有聲音說，如果能買得起住宅，就不要買公寓。

這話說得沒錯，但是，即使是這樣，購買公寓的人依然層出不窮。

市面上遠洋藍鉑公館、福星惠譽東湖城、中南SOHO城、華宇旭輝星空……這些市場上熱門的公寓年銷售都超過千套。難道他們不知道公寓的弊端嗎？

所以，我們不從公寓多么不靠譜說起，而要說為什么那么多人來選擇公寓，公寓對人們來說，到底好在哪里？真的所有的公寓都不好么？誰適合買公寓？

01

公寓的優(yōu)勢跟弊端

公寓作為不動產(chǎn)中的一種，爭議聲很大，就在于它既有弊也有利。

優(yōu)勢方面，公寓商業(yè)性質(zhì)不限購，不占用購房資格，可辦公可注冊公司，部分地段較好，周邊配套齊全，出租收益可觀。

重點：公寓大多面積小，總價低，享受同等價位下更豐富的城市生活配套和地段。

而在近幾年，公寓的產(chǎn)品變得更優(yōu)質(zhì)化、多樣化。

比如戶型上，告別以往開間窄大進深的特點，開始做大開間、窄進深，走廊寬度加寬、通風井等設計，讓戶型在居住體驗上更好。

比如公寓居住氛圍上，引進天然氣，而且還配有健身房、會客廳、圖書室、咖啡館等共享空間等，讓青年的居住氛圍更濃厚。

還有雙鑰匙的loft公寓，一套房可以分租給2個租客，以及面向高消費人群的高端公寓項目等。

但劣勢也是非常明顯，首付較高需50%，無學區(qū)劃分，不能落戶，水電物業(yè)費以及梯戶比較高，部分不帶天然氣……

當然，最被大家所詬病的還是交易稅費高，公寓稅費的基本費用有契稅、個稅差額、增值稅差額等，算下來確實不是一筆小數(shù)字。但每種產(chǎn)品都有自己專屬的特性。辯證來看，公寓的特性就在于它是一種長期的持有式投資，價值點在出租收益，而并非轉(zhuǎn)賣的“差額”。

所以那些打算買公寓再轉(zhuǎn)賣賺差價的，可以趁早放棄這個想法。

我們統(tǒng)計過2012-2020年武漢公寓的均價漲幅情況：3008元/㎡。而這期間，武漢住宅價格多數(shù)漲幅已翻倍。

但這是公寓的通性，公寓的二手購買群體少……所以別對公寓的增值太關注，找準核心—出租。

武漢目前的公寓市場里，租金收益非?？简炦x盤的眼光跟手上的預算，只要挑盤挑得好，長期穩(wěn)定的租金收益帶來的現(xiàn)金流就足夠了。

02

哪類人可以買公寓？哪類人不要碰公寓？

現(xiàn)在對于公寓的說法，基本都是一棒子打死。

什么“公寓這個大坑，千萬不要跳”、甚至勸人買公寓都成了罪不可恕……似乎公寓已然成為眾矢之的，人人得而避之。但真沒必要...

有的人可以考慮公寓，但有些人絕對不要碰。

哪類人可以買公寓？

1、沒有武漢購房資格但想投資，且能接受租金收益方式的。

2、自身有長期租賃辦公場所的需求。

3、沒有武漢購房資格，但在主城區(qū)上班，想在周邊買套房子自住。

4、武漢購房資格已用完，手上有多套住宅，想配置新的投資產(chǎn)品。

哪類人別碰公寓？

1、有武漢購房資格，不管是自住還是投資，我都不建議購買公寓，可以優(yōu)先考慮小面積的住宅。

2、沒有武漢購房資格，但后期考慮轉(zhuǎn)手置換住宅產(chǎn)品的。

03

哪類公寓不能碰？

當然，既然公寓的利弊及優(yōu)劣勢都很明顯，在挑選公寓上也極其考驗購買者的眼光。

隨著公寓用途的多樣化，如何更好地讓公寓出租，或者是更適宜自住，這都是挑選公寓時的終極標準。或者說，未來那些更具有居住屬性，或者綜合價值更突出的公寓將是擇優(yōu)的標準。

以下依然是選擇公寓的重要考慮因素：

1、地段：位置很重要。能不能享受到足夠的人口紅利？能不能帶來長期穩(wěn)定的租房群體，簡而言之，就是附近有沒有辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、學校等，可以吸納人口聚集，出租率才會得以保障。

2、地鐵：公寓租客主要依賴公共交通出行，地鐵則尤為重要。交通方便，潛在租客多，租金自然也不便宜。

3、配套：成熟的生活配套是可以將外溢人群拉過來的，尤其是商圈中心、大型商場附近，這樣的公寓用作自住，甚至是酒店、民宿的概率也會更大。

如果是純自住類，除了考慮地段、交通、地鐵、成熟生活配套這些基本要素外，更加偏重大品牌開發(fā)商、帶天然氣，有居住氛圍，帶共享空間、甚至園林綠化類的公寓。

當然，挑選公寓也要避開幾個雷區(qū)：

1、周邊住宅扎堆。對于周邊租住群體可替代性太強，同等租金下住宅的面積更大，生活成本更低。

2、新區(qū)或發(fā)展較慢的區(qū)域。尤其是對于小投資者而言要慎重，新區(qū)前期沒有人口產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展時間長，前期空置成本高，以租養(yǎng)貸將很難實現(xiàn)。

3、自身體量過大。如果不是自住，自身體量過大同時段出租套數(shù)多，空置率也高。

【后記】

城市越發(fā)展，對于商業(yè)公寓的接受程度就越強。

比如北京、上海、深圳等，已經(jīng)成為很多人自住房的一種購買選擇。

配建公寓基本都是開發(fā)商拿地時就有的強制要求，一方面是為了平衡租賃供應市場，另一方面也是為了區(qū)域招商引資的長期發(fā)展。

對我們目前來講，要考慮自己的現(xiàn)實情況，是否真的需要購買一套公寓。如果需要的話，怎樣才能達到利益最大化，這才是最應該做的。

目前武漢的公寓市場仍舊是以出租需求為主，但隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，公寓的用途形式開始多樣化，嫁接民宿、品牌酒店、商業(yè)、企業(yè)辦公等，這樣的用途往往比純出租的收益更可觀。