立刻找個好房間

最近收到一個粉絲的來信，說：“一個女孩子，年薪10萬，沒有結(jié)婚的打算，應(yīng)該買單身公寓自生自滅嗎？”收到了留言。

這讓我想起了周圍發(fā)生的事。

幾年前，身邊一個朋友來咨詢，說看上北京一個40年商住公寓房，品牌房企，想入手，原因是家里房票都用完了，手頭又有點閑錢，實在不知道干啥。

當時我曾勸他三思，雖然樓市整體還在上行期，但是，商住公寓持有成本不低，轉(zhuǎn)手時稅費都高，增值潛力還跑不過住宅。

結(jié)果呢，朋友依然入手了這套公寓。還沒多久，北京迎來了商住限購的“3.26政策”，這位朋友也悔不當初。

商住公寓，一直以來，都以“不限購、總價低”的優(yōu)勢，吸引了不少作為資產(chǎn)配置的選擇。可是，如果不是出于自住原因，真的不建議大家入手，因為你對投資公寓的認知，可能都是錯的。

01

我們先來搞清楚什么是公寓。

通常我們所說的公寓，都是產(chǎn)權(quán)40年或者50年的，土地性質(zhì)為商住兩用性質(zhì)，并不是住宅性質(zhì)的，這種公寓一般是商務(wù)公寓或酒店式公寓。

但是，也有一種公寓，產(chǎn)權(quán)為70年性質(zhì)，也可以落戶，和住宅在屬性上沒差別，和當?shù)刈≌瑘?zhí)行一樣的限購政策，只是日照標準和建筑間距不滿足國家相關(guān)規(guī)范要求，為區(qū)別于普通住宅建筑，該類公寓稱為“居住公寓”。

而我們通常所說的公寓，主要是指前面兩種，即商務(wù)公寓和酒店式公寓。

其實，在我國的地產(chǎn)法規(guī)里面，只有住宅和寫字樓，是不存在「公寓」這種產(chǎn)品的。

要知道，在土地從審批到開發(fā)商拿地這個環(huán)節(jié)，一個區(qū)域的規(guī)劃，并不會只批住宅用地，還會有配套商業(yè)用途的地塊比例，以滿足整個地區(qū)未來的發(fā)展。

但是，商業(yè)類物業(yè)開發(fā)出來并不好售賣，物業(yè)費、水電費都比住宅高，開發(fā)商要回本，而各地住宅又有不同程度的限購門檻。如此，精明的開發(fā)商便把這些原本是商業(yè)性質(zhì)的商鋪寫字樓按照住宅來設(shè)計，這樣一來，不僅能夠快速去化利于資金回籠，還能夠滿足那些沒有購房資格人群的自住需求，一舉兩得。

所以，從出身來看，40年和50年產(chǎn)權(quán)的公寓，也就是帶有居住屬性的商業(yè)用途房屋，并不是真正的住宅，這種產(chǎn)品也是我們今天主要討論的。

02

近些年，我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過住宅市場持續(xù)加碼的調(diào)控之后，進而催生出一波商業(yè)屬性產(chǎn)品的投資大潮。

這就好比是一個蹺蹺板，公寓和住宅分別坐在兩頭，一頭低下去的時候, 另一頭遲早會抬起來。

走進公寓的售樓處，很多年輕人都會動心：

年輕時尚的loft設(shè)計風(fēng)格；

商圈中心位置，近地鐵；

不限購，總價低。。。

沒想到，自己在大城市安家的夢想，就這樣被一套商住公寓輕而易舉的拉近了。

可是，上述這些只是你看到的公寓的優(yōu)點，那么，它作為比普通住宅價格更低的產(chǎn)品存在，就有它先天存在的缺陷。

這些缺陷，才是它華麗外表下最致命的坑。

首先，和普通住宅相比，公寓的舒適度可能要大打折扣。

比如，公攤面積大，小戶型多，朝向單一不通透，大多沒有陽臺，梯戶比高等。上下班高峰時間，可能要多花很多時間等電梯。

隨手找了個公寓樓盤單層平面圖，大家來感受一下。

見過的商住兩用公寓，一層在20-30戶的不在少數(shù)，人多了，流動性也很大。試想一下，住在人口如此密集的樓層中，先不說舒適度，怕是住戶隱私都會暴露在眾目睽睽之下。

可能有人要問，為何公寓不能設(shè)計的像住宅那樣呢？因為公寓本就是建在商業(yè)用地上的商住兩用多功能產(chǎn)品，沒有陽臺，小戶型也更方便出租。

說不定你隔壁就是公司或者什么工作室之類的，弄個美甲、美發(fā)或是瑜伽工作室，如果太隱蔽，又怎么能方便顧客找到呢？

其次，商住兩用型公寓，基本是不能落戶的，也沒有學(xué)位。

也就是說，教育增值這些附加條件，在公寓產(chǎn)品上是沒有的，這也是為何公寓價格要比住宅更低的原因。

再次，公寓的居住成本和后續(xù)轉(zhuǎn)手的稅費都比普通住宅更高。

我們前面也提到，由于土地性質(zhì)，商住兩用公寓都是商水商電，大家可以自行百度一下這塊的費用，另外，這類公寓也沒有燃氣。

這塊可能有些人覺得無所謂，但是作為剛需一族來說，買房都是從牙縫省出來的錢，夏天幾個月，空調(diào)費一個月就幾百塊，這種支出對比民水民電，放到生活中，還是差別明顯的。

我們再來計算一下稅費方面。

一手商住公寓契稅3個點，比普宅高2個點，相對簡單。但是，如果若干年之后你想轉(zhuǎn)手，那么這其中稅費就要好好記下來了：個稅、印花稅、土地增值稅、綜合稅差額等雜七雜八你聽過沒聽過的稅，都要交一遍，差不多要相當于差額的三成。

刨去這些費用回頭再看看房價到手，基本這幾年漲幅都繳稅了，即便能跑贏大盤的也是少數(shù)。

所以，為什么說不建議大家投資公寓，就是因為它的流通性太差了。

03

在房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲日緊的背景下，做商業(yè)地產(chǎn)的不論是寫字樓、商鋪還是公寓，都會忽悠購房者：來吧，我們這里不限購！

然而，“傻買時代”已經(jīng)一去不復(fù)返，這些公寓是否會成為投資客站崗山巔的噩夢，而已經(jīng)入手的公寓是否還能保值呢？

我們來看個例子。

「北京像素」是北京2010年開盤的商住公寓，在北京二手房市場成交較活躍，換手率很高。當年復(fù)式開盤單價在1.8萬左右，2012年樓下6號線地鐵開通，單價破4萬；而現(xiàn)在如今，房價依然還維持在8年前的水平。

△圖片來源：幸福里APP

再來看下周邊的普宅小區(qū)「柏林愛樂」。該小區(qū)是2007年左右建成的，當初開盤單價不到6000元，現(xiàn)如今價格上漲了差不多8-9倍。

△圖片來源：幸福里APP

商住公寓和普通住宅的漲幅水平如何，已經(jīng)顯而易見了。

可能還有人說，上面不是還提到“居住公寓”么，這種產(chǎn)品的漲幅情況呢？

我們再來看看位于北京CBD中心區(qū)的著名居住公寓「建外SOHO」。

可能有人可能會問，「建外SOHO」不是辦公樓嗎？其實「建外SOHO」確實是住宅用地，只不過1-3層為商業(yè)，其他樓層是70年產(chǎn)權(quán)、民水民電且有燃氣的住宅公寓。只不過當年潘總受歐美建筑風(fēng)格影響，打造成了看似辦公的形式的住宅建筑。

△圖片來源：幸福里APP

2004年，「建外SOHO」開盤售價為13000元/平，當時北京四環(huán)內(nèi)房價不過五六千。目前，其最新均價不過50000元/平，漲幅不到4倍。而附近的老破小「永安南里」，房價還在69000元左右，要知道，這可是80、90年代的房子吶~

△圖片來源：幸福里APP

曾經(jīng)北京市場上還有一種”外銷公寓“頗受市場青睞，其始于90年代，主要針對外國人身份售賣，當年售價普遍在2000美金以上，按當時利率換算，差不多折合1萬6每平米。

△圖片來源：幸福里APP

然而，為了整體建筑外表個性的外立面，其內(nèi)部戶型多尖角，雖然位置佳，但戶型面積浪費嚴重，性價比低，已經(jīng)和周邊其他小區(qū)價格拉開了差距。

△圖片來源：幸福里APP

04

在樓市漲跌的大潮中，公寓產(chǎn)品可能作為曾經(jīng)的”弄潮兒“受過購房者的追捧，然而，商住公寓隨著各類樓市調(diào)控的出臺，已從限購的“灰色地帶”到現(xiàn)如今遭遇“中年危機”，這個賽道正變得越來越窄。

說了這么多，投資任何房產(chǎn)都離不開”撬動杠桿“問題，因此，如果不是實在買不起或者買不了住宅的情況，還是謹慎入手商住公寓。

如果非要把商住公寓當做一個可以定期收租的理財看待的話，一定要注意以下幾點：

1、選擇高出租回報率的物業(yè)，每年租金收益率不低于5%；

2、地段一定要好，地鐵上蓋、靠近商圈都是必要條件。租住公寓的人大多看上了它的便利性，那些臨近改善置業(yè)區(qū)域的商住公寓，千萬別碰；

3、公寓的流動性較差，加上較高的出房量，如果你選擇購買公寓，就要做好長期持有的準備。