1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主共享，繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主的法律義務(wù)，業(yè)主拒絕繳納，以訴訟時(shí)效提出抗辯，不支持[指導(dǎo)案例65日：上海市虹口區(qū)俱樂(lè)部大廈同業(yè)業(yè)主大會(huì)上海環(huán)亞業(yè)總部業(yè)主共同權(quán)利糾紛案]

案例要點(diǎn)：專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房地產(chǎn)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期到期后用于維修、更新、改造的資金，由全體業(yè)主共享。

繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主為維護(hù)建筑物的長(zhǎng)期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)法定義務(wù)。業(yè)主拒絕繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并以訴訟時(shí)效提出抗辯的，人民法院不予支持。

2. 電梯屬業(yè)主法定共有，出賣(mài)人出賣(mài)房屋時(shí)不能通過(guò)協(xié)議保留法定共有部分的所有權(quán)【李庚昌等訴通華公司等物權(quán)保護(hù)案-《中國(guó)審判案例要覽》2011年民事審判案例卷】

案例要旨：法定共有部分，是物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中事關(guān)業(yè)主基本利益的共有部分的界定和規(guī)范，不允許當(dāng)事人對(duì)此自由約定或變更。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)保留法定共有部分的所有權(quán)，其已出售了專(zhuān)有部分，共有部分應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。即使開(kāi)發(fā)商在出售或安置時(shí)確實(shí)未將電梯價(jià)格計(jì)算在內(nèi)，并取得對(duì)方同意，也僅享有要求購(gòu)房者或安置戶(hù)支付電梯價(jià)格的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而不享有要求確認(rèn)電梯所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有的物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)。

3. 某業(yè)主將建筑物共用部分占為己用并影響到其他共有業(yè)主生活的，其他業(yè)主可要求該業(yè)主將共用部分恢復(fù)原狀【馬文新訴洪文勝、李瓊業(yè)主共有權(quán)糾紛案-《中國(guó)審判案例要覽》2010年民事審判案例卷】

案例要旨：天臺(tái)、走廊設(shè)計(jì)的主要功能是作為整幢樓宇的消防使用，這種特殊功能決定了它是整幢樓宇的全體業(yè)主共同共有、共同使用，業(yè)主私自將天臺(tái)設(shè)置為“私家花園”、從而獨(dú)占使用及占有部分共用走廊的行為的行為侵害了其他業(yè)主的共有權(quán)，其他業(yè)主可要求該業(yè)主將建筑物共用部分恢復(fù)原狀。

4. 相鄰業(yè)主的權(quán)利行使超出其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面范圍，屬不合理使用【宋隆霖訴王樂(lè)義建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案-《中國(guó)審判案例要覽》2010年民事審判案例卷】

案例要旨：相鄰的業(yè)主，一方將自家的空調(diào)室外機(jī)安放在另一方的臥室的窗下，其安放空調(diào)機(jī)的位置，并不在其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面的范圍之內(nèi)，故其對(duì)該共有部分不享有合理利用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙。因此，另一方有權(quán)要求對(duì)方移走該空調(diào)室外機(jī)。

5. 對(duì)“住改商”的司法審查應(yīng)采絕對(duì)禁止主義【趙春鋼等訴某移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商業(yè)主共有權(quán)糾紛案-《人民司法.案例》2014年第4期】

案例要旨：移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商擅自在居民小區(qū)樓房?jī)?nèi)搭設(shè)工業(yè)通信基站，從事無(wú)線通信作業(yè)，該行為與原有住宅性質(zhì)相悖，不屬于基于專(zhuān)有部分特定使用功能的需要而對(duì)共有屋頂?shù)暮侠砝?，已?gòu)成對(duì)共有物權(quán)的侵害，應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)法禁止的“住改商”行為。

6. 物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時(shí)效【上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司與上海市虹口區(qū)久樂(lè)大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)物業(yè)維修基金催繳糾紛上訴案-《人民司法.案例》2013年第20期】

案例要旨：物業(yè)維修基金是物權(quán)法等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項(xiàng)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，其籌集、使用必須經(jīng)全體業(yè)主共同決定，但其繳納是否受訴訟時(shí)效約束并未予以明確。作為業(yè)主的一項(xiàng)法定義務(wù)，維修基金的繳納并非是一種普通意義上的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，且具備法定不適用訴訟時(shí)效情形的一般共性，因而不應(yīng)受訴訟時(shí)效的制約。

7. 建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得改變住宅的共用部位【鄭州二建訴王良礎(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案-《人民司法.案例》2007年第6期】

案例要旨：一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專(zhuān)有的部位行使所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者、維修者許可，不得對(duì)該建筑物的共用部位行使權(quán)利。二、公有住房售出單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買(mǎi)受人簽訂的售房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負(fù)擔(dān)，約定買(mǎi)受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒(méi)有限制買(mǎi)受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的。

8. 擅自改變樓房頂端使用用途的行為侵害了其他業(yè)主的共同權(quán)益【侯利敏訴梅州市藝之林廣告有限公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案-《人民司法.案例》2009年第14期】

案例要旨：物權(quán)法規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)公共空間的權(quán)利歸屬原則，突出了業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，限制了他人擅自處理和改變公共區(qū)域用途的行為。以自然物理屬性和功能用途來(lái)看，樓房的全體業(yè)主對(duì)樓房的頂端擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)。未經(jīng)樓房全體業(yè)主同意，任何擅自處理和改變樓房頂端使用權(quán)的行為，均構(gòu)成對(duì)業(yè)主權(quán)益的妨害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

9. 在約定翻建的房屋樓頂加建房屋的所有權(quán)，應(yīng)屬建設(shè)用地共同使用權(quán)人共同所有【葉秀鳳訴吳成功業(yè)主共有權(quán)上訴案-《人民司法.案例》2008年第22期】

案例要旨：房屋翻建過(guò)程中，在雙方約定建造五層樓房的基礎(chǔ)上，一方經(jīng)審批后又出資一次性加建了兩層房屋，并將加建部分的產(chǎn)權(quán)登記為自己所有。該行為侵犯了另一方的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，即建設(shè)用地共同使用權(quán)和樓頂空間共有權(quán)，加建的房屋應(yīng)屬于建設(shè)用地共同使用權(quán)人共同所有。

10. 業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)以自己名義對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為提起訴訟【酉陽(yáng)縣怡豪國(guó)際公寓業(yè)主委員會(huì)訴重慶怡豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物權(quán)糾紛案-《人民司法.案例》2013年第6期】

案例要旨：物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)起訴開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為不屬于物業(yè)管理活動(dòng)，因此，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)以自己的名義對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為提起訴訟。

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