一女二嫁，價高者得！徐匯區(qū)水溪北路737號，因?qū)で蠡爻羌螆@，租賃車座被永久轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主大會《車輛管理規(guī)約》明確約定：小區(qū)非產(chǎn)權(quán)車位不得出售、不得租賃“長期使用權(quán)”“永久使用權(quán)”，但開發(fā)商一意孤行，說賣就賣。租車位的，就要被趕走，無處可停車。買車位的，手上無產(chǎn)權(quán)，利益難保障。亂亂亂，煩煩煩，到底腫么辦！

徐匯區(qū)匯翠花園的業(yè)主們最近比較煩！只能出租不能出售的地庫機械車架停車位、人防倉庫停車位，卻被開發(fā)商上海濱江置業(yè)有限公司以“代為經(jīng)營”“永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)”的名義給“賣”掉了。

原本租下車位的業(yè)主要被趕走，買下使用權(quán)的業(yè)主又不被業(yè)委會、物業(yè)公司認可。業(yè)主們反映，小區(qū)業(yè)主大會2019年通過《機動車輛管理規(guī)約》，非產(chǎn)權(quán)車位不得出售、租賃“長期使用權(quán)”“永久使用權(quán)”，但開發(fā)商仍然“一女二嫁”。有的業(yè)主“買斷”五個非產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，當起了“二房東”再出租；有的業(yè)主一位難求，只能加價租用。

圖說：匯翠花園 王軍 攝

違反規(guī)約出售租賃車位

匯翠花園于2004年交房，共有643戶居民，車位缺口近40個。除了已出售的產(chǎn)權(quán)車位，“只租不售”的地庫機械車架停車位、人防倉庫停車位，由上海禾泰物業(yè)管理有限公司正常管理。

據(jù)業(yè)主們估算：550元月租費的機架車位，扣除物業(yè)130元月管理費，開發(fā)商有420元月收益；750元月租費的非機架車位，扣除100元月管理費，開發(fā)商有650元月收益。

但即便如此，憑著地庫大產(chǎn)證在手，開發(fā)商轉(zhuǎn)而一次性收取“長期使用”“永久使用”轉(zhuǎn)讓費。正常租賃的車位被“一女二嫁”，小區(qū)停車的供需矛盾陡然加劇。

圖說：車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 王軍 攝

小區(qū)物業(yè)告訴新民晚報記者：171個機械車架停車位已被開發(fā)商“永久轉(zhuǎn)讓”31個，90多個非機械車架停車位已被“永久轉(zhuǎn)讓”60個。有業(yè)主一口氣‘買斷’5個車位，用不了還能加價出租！物業(yè)表示，這嚴重違背了小區(qū)業(yè)主大會2019年7月28日蓋章通過的《機動車輛管理規(guī)約》第十二條：小區(qū)現(xiàn)有非產(chǎn)權(quán)車位一律不得出售和租賃所謂“長期使用權(quán)”“永久使用權(quán)”。

在“轉(zhuǎn)讓車位永久使用權(quán)”的協(xié)議上，記者看到金額從十幾萬元到幾十萬元不等，上面寫明：“使用年限與匯翠花園土地使用年限相同”“享有該車位的永久使用權(quán)”。

業(yè)主們表示，在小區(qū)地庫，開發(fā)商拆除不少機械車架停車位，騰挪出更多易出手、價格高的獨立車位，使得地庫同等面積可停放的車輛數(shù)縮水一半。

記者在地下車庫看到，不少立體機械車架被掛上了“私家車位”的標識。部分消火栓旁竟也劃出了車位，更有“私家車位”硬生生堵住了人防通道口。對于消防安全隱患，小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司更是憂心忡忡：萬一碰上緊急情況，怎么辦？

圖說：地庫機械車位設(shè)施被拆除 王軍 攝

沒有產(chǎn)權(quán)利益無法保障

2016年成立的這一屆小區(qū)業(yè)委會表示，經(jīng)過訴訟，法院判決已支持物業(yè)公司有地庫“管理權(quán)”，但開發(fā)商仍在強調(diào)地庫大產(chǎn)證的“經(jīng)營權(quán)”。

對此，小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司都認為：開發(fā)商手里的地庫大產(chǎn)證，包括售出的獨立車位產(chǎn)權(quán)，還包括地庫作為小區(qū)不可分割的配套設(shè)施，大多數(shù)業(yè)主應(yīng)該平等享有可租賃可使用權(quán)利，“永久轉(zhuǎn)讓”不該由開發(fā)商一家說了算。出售了產(chǎn)權(quán)車位，還享有地庫車位租賃收益權(quán)，已充分體現(xiàn)“誰投資誰收益”，開發(fā)商不該再染指小區(qū)業(yè)主們的公共利益！

圖說：業(yè)主大會通過的《機動車輛管理規(guī)約》 王軍 攝

在匯翠花園業(yè)主的記憶中，開發(fā)商曾委托“第三方”任性行使地庫“誰投資誰收益”的所謂經(jīng)營權(quán)。允許婚慶公司租借人防倉庫；允許外來人員長期住宿，亂堆物、亂搭建，安全隱患叢生。還將地庫租賃車位高價租給數(shù)百輛外來車輛，造成業(yè)主無車位可停的窘境。最終，在居委會、業(yè)委會、物業(yè)的齊心協(xié)力下，才掃除了亂象。

有法律界人士提出：“非產(chǎn)權(quán)車位”的使用權(quán)并不是所有權(quán)，歸根結(jié)底只是租賃權(quán)，買下車位永久使用權(quán)的業(yè)主，一旦遭遇租賃權(quán)中的“價高者得”，就可能面臨開發(fā)商毀約轉(zhuǎn)租他人，而“沒有車位產(chǎn)權(quán)”就有可能得不到法律的真正保護。小區(qū)車位數(shù)量、前期物業(yè)規(guī)定的停車費標準應(yīng)該視為開發(fā)商提供停車服務(wù)的條件，某種程度上也是業(yè)主購房時認可的條件。交付業(yè)主入住后，如要變更車庫車位數(shù)量和收費標準，應(yīng)當?shù)玫綐I(yè)主大會的同意。

圖說：車位堵住人防通道 王軍 攝

小忙有話說

開發(fā)商憑借地庫“大產(chǎn)證”，交易機械車架車位、人防倉庫車位等非產(chǎn)權(quán)車位的“永久使用權(quán)”屢見不鮮。這既激化了小區(qū)停車矛盾，更提高了業(yè)主使用車位成本。小區(qū)車位有著服務(wù)廣大業(yè)主的配套服務(wù)屬性，既然是“非產(chǎn)權(quán)”，就應(yīng)回歸其租賃本質(zhì)。在推進小區(qū)的共建共治共享中，各方應(yīng)創(chuàng)造更多條件，助力居委會、業(yè)委會、物業(yè)的有序管理。

小區(qū)租賃車位開發(fā)商到底能不能“說賣就賣”？業(yè)主們的公共利益到底如何能夠得到保障？記者將繼續(xù)關(guān)注。

新民晚報記者 王軍