冬天眺望房地產(chǎn)新國。

文/巴古英

房地產(chǎn)市場的寒冷，大家都已經(jīng)知道了。

前天（11月15日），國家統(tǒng)計局公布了10月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“低迷”是關(guān)鍵詞。

◎ 房價繼續(xù)跌：10月，全國一手住宅均價自今年以來首次跌破萬元均價線。

◎ 多數(shù)城市都在跌：10月，全國70個大中城市中，新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)是52個，二手房價格環(huán)比下跌的城市是64個。

此外，還有多項數(shù)據(jù)走低，包括土地成交情況不理想，新開工房屋面積下降，新房的銷售金額與銷售面積均創(chuàng)下今年以來的新低等。

今天的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)被360度幾乎無死角的調(diào)控，壓得不得動彈。

樓市入冬，放下躁動。今天我們不講房價，換一個視角，眺望一下房地產(chǎn)市場即將進入的新世界。

承載房地產(chǎn)市場的，是城市、人口和土地。本文選取了三個角度：

① 從“大拆大建”到“舊城改造”，一夜暴富的夢破滅；

② 城市群和都市圈時代到來；

③ 房地產(chǎn)稅這本賬怎么算？

希望從這些方面，一窺未來5年的地產(chǎn)新局。

01.“拆”變成“改”，一夜暴富的夢破滅

曾經(jīng)，有人因拆遷一夜致富，有人剛出生就成“拆二代”，有人聞風而動，買入老房子一搏拆遷。今天，這樣的美夢該醒醒了。

拆遷致富背后，是一項“棚改貨幣化安置”工程。

2014—2015年，宏觀經(jīng)濟遇到下行壓力，房地產(chǎn)開啟一輪上行周期。2014年，不少城市的限購政策松動或取消，限貸政策也慢慢寬松，千方百計去庫存。

2015年6月，國務(wù)院提出“積極推進棚改貨幣化安置”。拆遷戶拿了大筆現(xiàn)金跑入樓市買房，居民的生活條件改善了，樓市庫存也少了。

但不容忽視的是，棚改對房價上漲起到了推波助瀾的作用。

2016—2020年8月，全國開工改造各類棚戶區(qū)2300多萬套。據(jù)平安證券估算，“十三五”期間棚改合計拉動住宅銷售額6.14萬億，占全國住宅銷售總額的10%；合計拉動房地產(chǎn)投資15.9萬億，占全國房地產(chǎn)投資總額的26%，占住宅投資總額的37%。

這一輪房價上漲，一二線城市或尚可承受，背后有經(jīng)濟增長的支撐。

對于三四線乃至偏遠小城，或是不可承受之重。本身經(jīng)濟增長不給力，人口凈流出，棚改貨幣化安置再加上投資客高杠桿炒房，營造出樓市一片虛假繁榮的幻影。曾經(jīng)漲得有多猛，今天跌得就有多快。

?

在“房住不炒”的大方針下，過去的“大拆大建”顯然已不合時宜。

2020年棚改開工總量209萬套，相比2019年縮減了33.8%，相比2018年的626萬套，更是猛降了近2/3。

從2020年開始，政府工作報告中“棚改”的表述不見了，取而代之的是“舊改”。2021年政府工作報告寫道：政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。

如果說棚改是一場少數(shù)人的運氣和豪賭，那么舊改是大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的普惠性福利。

11月4日，住建部公布了一則《通知》，21個試點城市被列入全國第一批城市更新試點的名單，包括北京、南京、寧波、成都、唐山、呼和浩特等。城市更新的范圍包括老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施補短板等，這是一場關(guān)于城市更新升級的新實驗。

小巴有一位朋友是成都人，前幾天他爸將這條新聞轉(zhuǎn)發(fā)給他，發(fā)出“老房子究竟是該賣掉還是該留著”的困惑。他口中的這套房子是幾年前豪賭拆遷買下的，至今沒有動靜。這次成都市被列入城市更新試點的名單，他們開始重新考慮這個房子的去留。

從“大拆大建”到“舊改”，樓市風向在變，人們對“房價一直漲”的預期也會慢慢轉(zhuǎn)向。

02.都市圈、城市群時代到來

近幾年，中國樓市呈現(xiàn)冰火兩重天的景象。

偏遠小城的房價已被打趴，超過20個中小城市不得不出臺“限跌令”，以維持樓市平穩(wěn)。

一二線熱點城市卻是另一番景象，上半年還頻現(xiàn)“萬人搖”、學區(qū)房火熱的現(xiàn)象。逼得各地政府不得不繼續(xù)收緊調(diào)控政策，才慢慢壓下來。

樓市兩極分化的本質(zhì)原因，在于“人地分離，供求錯配”。大城市的土地供應(yīng)量遠遠跟不上人口流入的規(guī)模，小城市則反之。

上海交通大學中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘撰文分析，人口往大城市走時，大量的土地資源卻以建設(shè)用地指標的方式配置到了中國中西部和小城市，最終形成“人往高處（東部和大城市）走，地往低處（相對向西部和中小城鎮(zhèn)）走”的局面。

不過，這種局面慢慢在改變，解決的一大辦法是——發(fā)展城市群和都市圈。

城市圈和都市圈，是一個大國的城市化走向高級形態(tài)的必然。這在發(fā)達國家已被驗證，而在中國，也成為經(jīng)濟學家們的共識。

比如，經(jīng)濟學家任澤平在2019年撰文建言：盡快確立城市群都市圈的規(guī)劃戰(zhàn)略，因為根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律和國際經(jīng)驗，到2030年2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個城市群。

半年前，中國社科院金融研究所副所長張明出版《五大增長極：雙循環(huán)格局下的城市群與一體化》一書，提出中國最富增長前景的五大區(qū)域：粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀、中部六省與西三角（成都、重慶、西安）。

“區(qū)域經(jīng)濟一體化是未來中國經(jīng)濟增長的主引擎，粵港澳大灣區(qū)與長三角是新一輪經(jīng)濟增長的領(lǐng)頭雁，京津冀、中三角與西三角是第二梯隊，全國其他區(qū)域則是第三梯隊?！睆埫鲗懙?。

城市群和都市圈的背后是產(chǎn)業(yè)和人口，人口帶來的居住需求，是房地產(chǎn)發(fā)展的基本支撐，也決定了各區(qū)域房地產(chǎn)市場的榮衰。未來當數(shù)以億計的人口流向各大城市群、都市圈，政府土地配置和開發(fā)商的投資開發(fā)也隨之同向聚集。

人地集合，供求匹配，房地產(chǎn)才有可能實現(xiàn)健康持久的發(fā)展。

03.房地產(chǎn)稅這本賬怎么算？還需時日

今年10月23日，人大常委會授權(quán)國務(wù)院開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

哪些城市先試點，具體怎么征收？未來隨著房地產(chǎn)稅的試點和開征，每個小家庭都需要算一算這筆賬。

這對各地方政府亦是一筆賬，他們現(xiàn)在已經(jīng)開始算了，而且真的挺難算。

這里做個簡單介紹，我國財政體系由四本賬組成，“廣義財政”主要由第一本賬和第二本賬構(gòu)成。

第一本賬是“一般公共預算”，主要由稅收收入構(gòu)成；

第二本賬是“政府性基金預算”，即所謂的土地財政，土地出讓金占到80%—90%，這一比例在2021年超過91%。

從全國看，土地財政占廣義財政的比重約在1/4，是個不低的比例。

具體到地方，情況又不同。據(jù)廣發(fā)證券研報，近年來對土地財政依賴度較高的省份大致有浙江、江蘇、安徽等，這些省份的土地財政依賴度超過45%。

?

今年以來，開發(fā)商受“三道紅線”等政策影響，資金流緊張，海外債務(wù)頻爆雷，再加上房價下跌，買房人減少，開發(fā)商變得尤其謹慎，有的不敢拿地，有的則沒錢拿地。

這意味著，各地政府的土地出讓金銳減。今年第二輪集中供地成交金額相比第一輪有較大下降，杭州、重慶、北京、南京降幅分別達到78.1%、74.4%、53.8%和48.9%。

據(jù)華泰證券預測，預計2022年土地出讓收入增速放緩可能導致政府性基金收入減少約1萬億元。

這么多年，城市建設(shè)吃著賣地的本，如今，該考慮換個路子了。

當然要省著點花錢，但最要緊的還是開源，開拓稅源、調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。

所以，房地產(chǎn)稅必然要出臺。根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅在為地方政府提供公共財政收入，改善地方公共服務(wù)水平，調(diào)節(jié)收入分配等方面將發(fā)揮重要作用。

只是，房地產(chǎn)稅全面征收還需時日，從試點到立法再到全國征收起碼在5年之后。

更需要算的是，房地產(chǎn)稅開征，對地方財政究竟影響多大？

根據(jù)瑞銀亞洲經(jīng)濟研究主管、首席中國經(jīng)濟學家汪濤的分析，未來的房地產(chǎn)稅可能會對首套房或一定人均居住面積以下（如40平方米）免征，再假設(shè)平均稅率在1%左右，那么每年全國房地產(chǎn)稅總收入或只有幾千億元，遠低于2020年規(guī)模超過8萬億元的地方政府土地出讓收入。

所以，這筆賬，還需要時間，一點點理清和算透。

本文參考資料：

1. 平安證券：《地產(chǎn)新局》

2. 華泰證券：《詳解棚改減半對地產(chǎn)投資沖擊》

3. 復旦金融評論：陸銘《城市發(fā)展，中國之路》

4. 廣發(fā)宏觀：《土地出讓金與短周期經(jīng)濟增長》

5. 財新網(wǎng)：夏磊《房地產(chǎn)市場下行，地方政府如何應(yīng)對》