大多數(shù)人可能認為土地財政是高房價的主要因素，但實際原因是幾大房地產(chǎn)商之間的運營。運營方法是為了投標，購買公共公益設(shè)施附近的國有建設(shè)用地，排擠中小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)。

幾家“著名”房地產(chǎn)開發(fā)商已具備了壟斷地位，房價回落并不是地產(chǎn)商的“良心發(fā)現(xiàn)”；集體經(jīng)濟性建設(shè)用地即將，或者已經(jīng)上市，社會應(yīng)當重新解讀“穩(wěn)”房價的內(nèi)容。

南京一盤房價回到5年前

空間規(guī)劃等可以稀釋高地價

不少人認為房地產(chǎn)商競拍了“天價”地段可能虧本；“天價”地與樓層實際上是對應(yīng)關(guān)系。開發(fā)商稀釋天價地的方式為，一方面，向地上空間稀釋高地價，如，在設(shè)計規(guī)劃中盡量增加樓層；另一方面，向地上空間釋放高地價，如，將地上空間規(guī)劃內(nèi)的諸如車位、車位，以及其他設(shè)施轉(zhuǎn)移到地下空間開發(fā)。開發(fā)商上、下稀釋高地價的結(jié)局為，“天價”地段的住宅用房多數(shù)為高樓盤，業(yè)主的公共設(shè)施多數(shù)在地下。業(yè)主代價為：高房價，以及入住后長期、不菲的物業(yè)費。

有人也可能認為，房地產(chǎn)商均能認識到稀釋高地價途徑，其他房地產(chǎn)商也可以競價獲得“天價”地段的建設(shè)用地。對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其難題在于取得“天價”國有土地使用權(quán)前，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地，而一般開發(fā)商沒有能力支付前述費用；在競拍實踐中，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以進一步加價，直至其他房地產(chǎn)開發(fā)公司在競拍中退出為止?！疤靸r”地的出現(xiàn)主要是房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的結(jié)果，與土地財產(chǎn)沒有必然聯(lián)系。

空間規(guī)劃等可以稀釋高地價

集體經(jīng)濟性建設(shè)用地上市的原因

國家與政府一直關(guān)注民生，如，國家對糧食實行收購價；房地產(chǎn)業(yè)為了本行業(yè)的發(fā)展不斷地在公共利益領(lǐng)域謀取不當利益。如，原城鎮(zhèn)郊區(qū)的農(nóng)用地多數(shù)為蔬菜生產(chǎn)基地，專業(yè)菜農(nóng)的用地成為了建設(shè)用地；蔬菜價格不穩(wěn)定，政府不得不對菜籃子價格進行干預(yù)。面對房地產(chǎn)價格上漲，政府也采取多種措施予以限制；房地產(chǎn)業(yè)主要由社會資本控制，多次限價令卻成為漲價的理由。房地產(chǎn)價格越調(diào)越高體現(xiàn)了資本市場的“原始性”，即，營利分配利潤為原始資本的唯一目標。

2013年，中共中央提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。2019年修訂的《土地管理法》建立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律框架；《城市房地產(chǎn)管理法》也為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市掃清了法律障礙，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地房地產(chǎn)可以交易。2013年，中共中央還提出，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制；隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地房地產(chǎn)上市交易，房地產(chǎn)價格由供需關(guān)系決定將成為現(xiàn)實。

“穩(wěn)”房價應(yīng)當具備的內(nèi)容

“穩(wěn)”房價包括的內(nèi)容包括三個方面：“穩(wěn)”中有降、“穩(wěn)”中有升和“穩(wěn)”中不變；不同利益階層對“穩(wěn)”房價可能有不同的理解。如，房地產(chǎn)既得利益者期望穩(wěn)中有升，而剛性需要者期待穩(wěn)中有降；官方層面基于穩(wěn)中求穩(wěn)的目的，“穩(wěn)”中不變可能更符合官方的意愿，如，房地產(chǎn)開發(fā)商降偏僻地段的房價可能被約談等，但是，穩(wěn)中不變不符合市場規(guī)律。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，并允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)可能就要“硬”著陸；“硬”著陸不符合公共利益，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)有序進行，“穩(wěn)”房價應(yīng)當具備的內(nèi)容應(yīng)當是“軟”著陸。

南京一盤房價回到5年前，問題是，5年前的南京房價的價位是多少？以南京江寧區(qū)為例，2室2廳，低樓層（19層），5年前的住宅房的單價為22122元/㎡；以普通人目前的工資計算，至少需要二十年才能購買一套“不太大”的地方。作者之所以列出“19層”，是為了說明房地產(chǎn)開發(fā)公司高價競拍土地使用權(quán)可以通過空間規(guī)劃等稀釋高地價。今年上海“徐匯濱江西岸金融港”地塊成為全國最貴土地，不少人炒作房價上漲；實際上310.5億的最貴地塊僅包括社會租賃住宅，而不是普通住宅用房。

“穩(wěn)”房價應(yīng)當具備的內(nèi)容

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