"如果主人造二手房，我們早就餓死了。"這是強核經(jīng)紀(jì)人的真實寫照。

江核的主力二手房小區(qū)僅有5個：華潤國際社區(qū)、雅居樂濱江國際、正榮潤江城、正榮潤錦城、保利西江月。

正榮潤錦城最近成交的這一套，建面約86.31㎡的3室2廳，總價371萬，折合單價約42974元/㎡，可謂是砸穿了今年成交價的底盤。

要知道，小區(qū)最高成交單價已經(jīng)突破5.2萬/㎡，時間退回去年9月，同面積段房源成交單價在41905元/㎡，此后單價再也沒有低于4.2萬/㎡的，可以說房價直接回到了一年前。

深冬的寒意撲面而來，今天，筆者走訪了江核的幾家中介門店，市場真實的一面與這相比有過之而無不及。

“現(xiàn)在二手房市場太低迷了，行情太差了?！睅缀趺恳患抑薪檫@么講。筆者跑的幾家中介門店都沒什么客戶。

目前華潤國際社區(qū)的89㎡小戶型房源均價在4.6萬/㎡左右，正常樓層總價405-410萬。

據(jù)中介透露，華潤國際社區(qū)前兩天剛出了一套89㎡的精裝修房源，20幾樓，無人住過，405萬成交，折合單價約4.55萬/㎡。與同類型房源相比，單價低了約2000元/㎡。

低價售出的原因是業(yè)主正在離婚，分割財產(chǎn)。

除此之外，小區(qū)里還有幾套房源正在降價拋售。有一套10樓的89㎡總價410萬，含15.5萬的車位，這么算的話，房屋單價在4.4萬/㎡左右，已經(jīng)低于市場價了。

正榮潤江城有一位業(yè)主在成交高峰期時430萬都不賣，態(tài)度強硬，現(xiàn)在降到390萬，沒有客戶看房了。

還有一位業(yè)主410萬賣不掉，正在考慮降到380萬，因為急需用錢，想換河西的房子。

這一套89㎡的房源，391萬，折合單價4.39萬/㎡， 比同類型房源低了約2600元/㎡，而且今年沒有低于400萬成交的房源。

當(dāng)然，也有非常傲嬌的業(yè)主，不急著賣，就這么掛著。

這是華潤國際社區(qū)的一套89㎡房源，報價428萬，且心理底價是420萬，這就代表單價高達4.7-4.8萬/㎡。

中介也直言，在目前這樣的市場上，這個價格是賣不出去的。

在某二手房網(wǎng)站上，華潤國際社區(qū)的最高成交單價是48395元/㎡，總價425萬，也僅有這一套是4.8萬/㎡以上。

低價并不是王道，4.2-4.3萬/㎡的房子掛出來也不是被一搶而光，市場從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，買方的話語權(quán)更大了。

過低的價格買家覺得房子有問題，過高的價格買家覺得業(yè)主想錢想瘋了。

目前買家基本都處于一個觀望狀態(tài)，因為江核的新房供應(yīng)量太多了。

什么人買二手房？剛需客，新房搖號一兩年都搖不上的，夠不到8成首付的，想要馬上入住的。

現(xiàn)在江核的新房降首付、開分銷、中簽率上升，到了就是業(yè)主，比二手房價格還便宜，買房人基本都流向新房市場了。

而在挑二手房的人，選擇更多，對比更慎重了。

所以中介告訴筆者，轉(zhuǎn)行的人特別多，其他的也主要做新房了，主做二手房就活不下去了。他們帶了不少客戶去買新房，還能優(yōu)惠點，買家何樂而不為呢。

目前江核的第一批投資客已經(jīng)撤出去了，江核的房子也回歸了自住屬性，買家更看重性價比，會根據(jù)自身需求來選擇。孩子上學(xué)買學(xué)區(qū)房，和老人一起住會更注重周邊交通和醫(yī)療配套。

中介還談到，她之前簽的一個單子，6月份過戶，前兩天剛放款，差不多5個月，貸款利率還是比較高，在這種情況下，買家就自然就會退縮了。

買方知道現(xiàn)在市場下行，想看看接下來還會不會繼續(xù)下跌；業(yè)主不急著出手，也不愿意降低心理預(yù)期，雙方開始拉鋸戰(zhàn)，中介就“遭罪”了。

江核的庫存量非常大，之前南京的成交比是22:1，現(xiàn)在是48:1，帶看48組客戶才能成交1套。

談及帶看量時，中介嘆了口氣：“雖然現(xiàn)在有部分業(yè)主掛牌價確實比較低，但是沒有人看房，也就沒有多少成交量?！?/p>

從幾個小區(qū)的帶看量和成交量來看，還是有些區(qū)別的。

整體來看，江核二手房市場下滑是毋庸置疑的。華潤國際社區(qū)雖然地處核中核，但是帶看量很少，近90天才成交1套。雅居樂濱江國際帶看不少，但是沒有成交。

保利西江月帶看不少，但成交量一般。潤江城、潤錦城在江核里還稍微好一點，但也是今非昔比了。

這也深刻反映了現(xiàn)在的市場，當(dāng)下的自住客占據(jù)絕對主流，華潤國際社區(qū)雖然位置好，但是現(xiàn)在不靠地鐵，比不上雅居樂、潤江、潤錦城。

華潤國際社區(qū)附近的中介門店非常冷清，沒有什么生意。

江核未來的發(fā)展?jié)摿κ俏阌怪靡傻?，但是從零到一，兌現(xiàn)的時間誰又能說得準(zhǔn)呢？

而且，未來江核會有一大批二手房涌向市場，能不能賣到如今的價格還未可知，就算有上漲空間，但是在巨大的供應(yīng)量下，上面幾個小區(qū)又缺少了房齡這方面的競爭力。

中介直言：“核心區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在，單價已經(jīng)到了4.8萬/㎡的水平，最高1.2萬/㎡買入的，5年不到漲了3.6萬/㎡，太瘋狂了，河西用了將近20年的時間，才漲到現(xiàn)在的7萬/㎡?！彼J為江核現(xiàn)在幾個小區(qū)的房價已經(jīng)快到頂了。

確實，穩(wěn)中求進是大方向，大漲不太可能，但是隨著江核的產(chǎn)業(yè)落地，將會吸引人口源源不斷地流入，有人口，有需求，才有發(fā)展。