朋友昨天打電話說(shuō)要買一套二手房，中介告訴他要交幾萬(wàn)塊的稅，但是不知道算錯(cuò)了，交了什么稅，什么稅可以享受優(yōu)惠減免。所以我向他詳細(xì)說(shuō)明了與房屋買賣相關(guān)的8項(xiàng)稅金，并記錄在這里，以便有需要的人理解。下面全部使用面積為100、交易為200萬(wàn)韓元的房子，模擬計(jì)算中需要繳納的稅金。

1.契稅

說(shuō)契稅之前，先說(shuō)大家最早聽說(shuō)到的“地契”。

從清朝到1953年這段時(shí)間里，我們的土地是可以買賣的。土地買賣簽訂的文書叫地契，地契是記錄土地權(quán)屬信息的紙質(zhì)憑據(jù)，里面記載的有土地的方位、數(shù)量 、邊界、價(jià)錢、是否典當(dāng)、買賣人和見證人簽字等信息。在沒(méi)有向官府納稅之前，叫“白契”，經(jīng)官府驗(yàn)契并納稅后稱為“紅契”，只有紅契才具有法律效力，地契可以拿去典當(dāng)或抵押來(lái)?yè)Q錢。

再說(shuō)回我們買賣房屋回交的契稅，1997年我們開始收取契稅，依據(jù)是《契稅暫行條例》，直到去年8月，《契稅法》通過(guò)審議，2021年9月1日正式開始實(shí)施。

契稅的根據(jù)“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬”征收的稅。

我們買房獲取的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》會(huì)記載“土地使用面積”、“房屋建筑面積”，因此這都屬于契稅征收的范圍，契稅是向買方收取，即契稅法上的“產(chǎn)權(quán)的承受人”。

契稅規(guī)定的稅率是在3%-5%之間，但個(gè)人購(gòu)買的家產(chǎn)唯一住房，是有減稅政策，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收。

買第二套房，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按2%征收。

面積100㎡成交價(jià)200萬(wàn)元的房屋需要繳納的契稅為：200X1.5%=3萬(wàn)元。

2.增值稅

增值稅是對(duì)房屋買賣過(guò)程中，發(fā)生增值的這部分征收的稅。增值稅是向賣方征收的稅，但大家清楚羊毛出在羊身上，賣房要上繳這筆稅錢，但他可能把這部分金額計(jì)算在房?jī)r(jià)里面，最終還是被買房者承擔(dān)了。

買賣房屋適用的增值稅稅率為5%，有免稅政策，滿2年就免稅，這也是我們常聽說(shuō)的“滿2”。2年內(nèi)出售有兩種情況：

“北上廣深”這四個(gè)一線城市的個(gè)人住房，在2年內(nèi)出售，按該套房的賣價(jià)減去買價(jià)的差額征稅：

• 舉例：160萬(wàn)在深圳買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，需要繳納的增值稅為=（200-160）X5%=2萬(wàn)元。

非一線城市的個(gè)人住房，2年內(nèi)出售，依據(jù)賣價(jià)全額繳納增值稅。

• 舉例：180萬(wàn)在成都買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，需要繳納的增值稅為=200X5%=10萬(wàn)元。

3.土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物向單位及個(gè)人征收的一種稅。

目前對(duì)個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。

但對(duì)個(gè)人銷售商鋪需要繳納土地增值稅，計(jì)算方法是賣價(jià)-評(píng)估價(jià)X成新度-稅費(fèi)。

舉例：200萬(wàn)銷售一商鋪，評(píng)估價(jià)為190萬(wàn)，5成新，購(gòu)入時(shí)的契稅等稅費(fèi)8萬(wàn)元

增值額=200-190X50%-8=97萬(wàn)元

根據(jù)土地增值稅率表計(jì)算增值稅=97X40%-103X5%=33.65萬(wàn)元

4.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人或企業(yè)征收的一種稅，按年計(jì)算，分期繳納。

目前對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免稅、對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公、出租房征收房產(chǎn)稅。

舉例：假如某人購(gòu)買的200萬(wàn)元的房屋用于自己經(jīng)營(yíng)或辦公，當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=200X（1-30%）X1.2%=1.68萬(wàn)元

假如將房屋出租，每年租金6萬(wàn)元，應(yīng)交房產(chǎn)稅=6X12%=7200元。

5.城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

這“一稅兩費(fèi)”是附加增收，在個(gè)人繳納了增值稅后，在增值稅基礎(chǔ)上同時(shí)加征的稅費(fèi)。

根據(jù)房產(chǎn)所處的區(qū)域不同，城建稅分7%、5%、1%三檔，對(duì)應(yīng)的是市、縣和鎮(zhèn)、縣鎮(zhèn)外的區(qū)域。

舉例：上例北上廣深城市的住房繳納增值稅20000元，就繳的附加稅=20000X（7%+3%+2%）=2400元。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)占用了國(guó)家土地的單位和個(gè)人征收的稅，根據(jù)占用面積定額征收。

目前對(duì)個(gè)人所有的居住房屋及院落用地免稅，對(duì)營(yíng)業(yè)用房、辦公、出租房征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

舉例：對(duì)占地面積1000㎡的自建廠房應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)=1000X20=20000元。

7.個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅中，除了日常我們?cè)陬I(lǐng)取工資、勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)進(jìn)入綜合所得申報(bào)外，還有另外的5項(xiàng)需要征收個(gè)稅，分別是財(cái)產(chǎn)租賃、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)所得、利息股息紅利所得、偶然所得。

其中住房出售就屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。住房出售有一條免稅政策：出售在同一省的唯一滿5年的生活住房（夫妻雙方）免稅。

未滿五年的需要計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

舉例：160萬(wàn)買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，需要繳納的個(gè)人所得稅為=（200-160-3）X20%=7.4萬(wàn)元

其中購(gòu)房時(shí)交的契稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附件、印花稅等稅金，也可以做為購(gòu)入時(shí)的相關(guān)費(fèi)用扣除，這里計(jì)算扣除費(fèi)用時(shí)僅使用了3萬(wàn)的契稅，忽略了其他小稅種的影響。

8.印花稅

對(duì)于商品房、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，需要按“產(chǎn)值轉(zhuǎn)移書據(jù)”為計(jì)算依據(jù)，按合同金額的0.05%繳納印花稅，對(duì)房產(chǎn)證收取5元的證照印花稅。

至2008年11月1日起有新的稅收優(yōu)惠：“對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。”

舉例：160萬(wàn)買入的房子，在1年半后以200萬(wàn)元出售，僅需要繳納房產(chǎn)證的印花稅5元。

總結(jié)

買賣房屋，一共要涉及的稅款主要就包括以上8個(gè)稅種。

我們來(lái)計(jì)算在深圳用200萬(wàn)元買入計(jì)劃自己居住的，對(duì)方購(gòu)入時(shí)間在2年內(nèi)出售的房子，一共需要繳納的稅合計(jì)為多少：

1.契稅 30000元

2.增值稅20000元

3.土地增值稅0元

4.房產(chǎn)稅0元

5.城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加2400元

6.城鎮(zhèn)土地使用稅0元

7.個(gè)人所得稅74000元

8.印花稅5元

1至8薦合計(jì)為30000+20000+2400+74000+5元=126405元，占200萬(wàn)元的6.32%。

如果我們所購(gòu)買的房子在2年以上，可以免去20000元的增值稅，如果在5年以上，可以免去74000元的個(gè)人所得稅。

另外，如果我們是買入做為經(jīng)營(yíng)、辦公、出租，或者我們是用企業(yè)的名義購(gòu)買，上面的8個(gè)稅種就會(huì)全部涉及，享受不到減免了。