二手房交易中存在的稅金與新房相比，在種類和稅額上增加了很多。

很多朋友搞不清楚二手房到底要繳納些什么稅，每種稅如何計算，今天小編給大家普及一下這方面的知識，希望在大家購買二手房時能夠用得上。

稅費由買家還是賣家出？

二手房交易中主要涉及了三大稅種，分別是增值稅、個人所得稅以及契稅（印花稅很少才幾元錢直接忽略）。其中，增值稅、個人所得稅按照法理來說是由賣方（上家）繳納的，只有契稅由買方（下家）繳納。

不過，在很多地方的二手房交易中賣家講究的是到手價，會把實際繳納的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。不過，即便是稅費各付賣家依然可以轉(zhuǎn)嫁稅費，比如通過提升房子的單價就行了。

因此，重點不是稅費到底由誰出，而是能不能省稅或者盡量少繳納一些稅款，這就考驗大家的選房能力了。當(dāng)然，只有先了解政策才能確保不被中介忽悠買了高稅額的房子后自己還不清楚。

增值稅及附加

為什么先說增值稅呢？因為增值稅是價外稅，在計算其它兩種稅額時需要將其從房產(chǎn)交易的價格里扣除。至于什么是價外稅涉及稅法理念，不是我們討論的重點，大家只要知道如何計算就可以了。

講二手房交易的稅收問題就一定要和大家先講清楚地區(qū)問題。由于我們國家最大的四個一線城市、也就是北上廣深經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先其它地區(qū)很多，當(dāng)?shù)氐姆績r也是遙遙領(lǐng)先。

因此，對于這四個地區(qū)，國家出臺了比較特殊的稅收政策。沒錯，就是針對你房價高、稅收政策更加苛刻。下面的文章里我會將北上廣深和其他地區(qū)分開講解。

其他地區(qū)對于購房的分類只講首套房、二套房、二套及以上。而北上廣深除了根據(jù)套數(shù)分外還講究房子是普通住宅還是非普通住宅。

四個一線城市普住和非普住的劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，但基本原則是總價高、面積大的基本都是非普住。畢竟買得起一線城市房子的人已經(jīng)是少數(shù)了，買得起大面積、高單價的更是少數(shù)，這樣的房子可能確實不是給普通人住的吧。

（1）其他地區(qū)二手房交易的增值稅政策

上家前次買入房子后持有滿兩年（以下簡稱滿2年或者滿5年）再出售的話：不用繳納增值稅。

本次買賣不滿2年：按照合同價全額繳納增值稅及附加，計算公式=合同價/（1+5%）*5.3%

由于繳納了增值稅就要附帶繳納城建稅和教育附加，故稅率中會出現(xiàn)小數(shù)點且不同城市小數(shù)點不同，有的5.3%、有的5.6%，這里統(tǒng)一用5.3%，0.3%差距不大。

（2）北上廣深二手房交易增值稅政策

對于普通住宅，滿2年不用繳納增值稅；不滿2年按照合同價全款計算，公式=合同價/（1+5%）*5.3%。

對于非普通住宅，滿2年不用繳納增值稅按照上家本次賣出和上次買入的差價計算，公式=（合同價-上次買入價）/（1+5%）*5.3%；不滿2年按照合同價全款計算，公式=合同價/（1+5%）*5.3%。

（3）舉例說明

以北上廣深（上海）政策給大家舉個例子。

小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價為420萬元。

A.這套房子是小張在三年前買入的，當(dāng)時花了260萬元。

如果房子坐落于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)則為普通住宅，本次二手房交易免增值稅；

如果房子坐落于內(nèi)環(huán)外則為非普通住宅，本次交易繳納增值稅及附加=（420萬-260萬）/（1+5%）*5.3%=8.07萬元。

B.這套房子是小張在一年半前買入的。

不管普通住宅還是非普通住宅均要繳納增值稅及附加=420萬/（1+5%）*5.3%=21.2萬元。

（4）部分城市政策變化

大家可以看到，在上海交易不滿2年的二手房增值稅非常高，我這里用的還是總價420萬元的房子，在上海屬于“便宜”貨。如果一套總價800萬元的三居室二手房，最多要繳納增值稅及附加共計40.38萬元。

與此同時，為了調(diào)控樓市，近期不少城市將增值稅里的滿2年政策做了調(diào)整，變成了滿5年。比如上海、深圳都是。那么在上述例子中，不管是哪種情形增值稅及附加都要按照全額繳納、也就是21.2萬元

個人所得稅

房產(chǎn)交易的個人所得稅和前階段網(wǎng)上熱議的個人所得稅匯算清繳不同。匯算清繳指的是個稅里的綜合所得，比如工資薪金、勞務(wù)報酬等收入，而房產(chǎn)交易的個稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不計入綜合所得內(nèi)，有一次計算一次。

（1）其他地區(qū)二手房交易個人所得稅政策

個稅的政策各地有差異，但基本上采取兩種方式計算。

一是按照兩次交易差價計算，公式=（本次交易合同價-上次交易價-本次繳納的增值稅）*20%=（兩次交易差額-本次增值稅）*20%

二是按照全額繳納，公式=（本次交易合同價-本次繳納的增值稅）*1%。

大部分地區(qū)可以自由選擇按照哪種方法計算，小部分地區(qū)只能按照第一種。

（2）北上廣深二手房交易個人所得稅政策

四大一線城市也有不同，我這里介紹上海的政策，上海是可以選擇全額或是差額繳納個稅的。

對于普通住宅來說，差額繳稅公式=（本次交易合同價-上次交易價-本次繳納的增值稅）*20%=（兩次交易差額-本次增值稅）*20%；全額繳稅公式=（本次交易合同價-本次繳納的增值稅）*1%。

對于非普通住宅，差額公式相同；全額繳稅公式=（本次交易合同價-本次繳納的增值稅）*2%。沒錯，稅率多了1%。

（3）免稅政策

二手房交易的免稅政策全國都是一樣的，就是大家常說的“滿五唯一”。滿五年不再解釋了，看上面就知道，“唯一”是指賣家出售的是其名下唯一一套住房。這也是置換人員會選擇先賣房再買房的原因之一，為了滿足“唯一”條件省去個稅。

（4）舉例說明

沿用上面的例子，以上海政策為例。小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價為420萬元。這套房子小張在當(dāng)年買入時花了260萬元。

A.房子為普通住宅、滿五年不用繳納增值稅（按照最新政策來）

差額繳稅計算結(jié)果=（420萬-260萬-0）*20%=32萬元；全額繳稅計算結(jié)果=（420萬-0）*1%=4.2萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)4.2萬元個稅。

B.房子為普通住宅、不滿五年要繳納增值稅21.2萬元

差額繳稅計算結(jié)果=（420萬-260萬-21.2）*20%=27.76萬元；全額繳稅計算結(jié)果=（420萬-21.2）*1%=3.99萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)3.99萬元個稅。

C.房子為非普通住宅、滿五年要繳納增值稅8.07萬元

差額繳稅計算結(jié)果=（420萬-260萬-8.07）*20%=30.39萬元；全額繳稅計算結(jié)果=（420萬-8.07）*2%=8.24萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)8.24萬元個稅。

D.房子為非普通住宅、不滿五年要繳納增值稅21.2萬元

差額繳稅計算結(jié)果=（420萬-260萬-21.2）*20%=27.76萬元；全額繳稅計算結(jié)果=（420萬-21.2）*2%=7.98萬元。選擇全額繳稅的方式，承擔(dān)7.98萬元個稅。

順便提一句，無論哪種情況，選擇全額繳納個稅均比差額繳納個稅劃算，這是因為大部分城市的房價漲幅都很高。如果某地幾年內(nèi)房價幾乎沒有上漲的話 則用差額計算更加劃算，甚至房價下跌時用差額計算不需要繳納個稅（因為沒有所得......）。

契稅

最后講講契稅，這是唯一一個完全不能減免的稅種。只要買賣的是二手房，不管房子在哪個地區(qū)、也不管房子是否滿二滿五全部要繳納，最多就是稅率高低問題。

公式都是一樣的，即（合同價-增值稅）*契稅稅率，唯一不同的是契稅稅率

（1）其他地區(qū)二手房交易契稅政策

購買首套住房且建筑面積為90平米以下的，契稅稅率為1%；90平米以上的契稅稅率為1.5%。

購買二套房且面積為90平米以上的，契稅稅率為1%；90平方米以上的為2%。

購買三套（部分地區(qū)不限購）及以上的，契稅稅率為3%。

（2）北上廣深二手房交易契稅政策

購買首套住房且建筑面積為90平米以下的，契稅稅率為1%；90平米以上的契稅稅率為1.5%。

購買二套房及以上的，不論面積大小均為3%。

（3）舉例說明

用上面的例子繼續(xù)討論。小張和小明簽買賣二手房，小張是賣家、小明是買家，合同價為420萬元。這套房子小張在當(dāng)年買入時花了260萬元。

由于要考慮第幾套房、面積大小以及增值稅繳納諸多因素，故情形實在太多達(dá)到了12種。這里不一一計算了，給出繳納的契稅比較高的幾種情形。

A.購買的是二套房、增值稅繳納8.07萬元

契稅=（460萬-8.07萬）*3%=13.55萬元

B.購買的是二套房、增值稅繳納21.2萬元

契稅=（460萬-21.2萬）*3%=13.16萬元

總結(jié)

上文給大家詳細(xì)介紹了二手房買賣中的主要稅種，寫得比較長，感謝大家能看到這里。

以上面的例子來說，考慮稅額最多的情況，即小明花了420萬元買下二手房屬于二套房非普通住宅且兩次交易間隔期間未滿五年的情形。

需要繳納增值稅21.2萬元、個人所得稅7.98萬元、契稅13.16萬元，一共42.34萬元。在上海買一套二手房繳納的稅費已經(jīng)能在三、四線城市買房了。這還是在買的房子總價只有420萬元的情形下，如果買一套800萬元的房子，繳稅最多情形下一共需要78.36萬元。

有的朋友說可以故意做低合同價避稅。適當(dāng)做低可以，但稅務(wù)局會根據(jù)周邊房子的成交價給出一個最低核定價。如果合同價高于核定價則按照合同價計算稅收、相反按照核定價計算。

因此，為了節(jié)省繳納的稅款，無論在哪里買房盡量找那些交易滿五年的房子吧。

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