王老師是濟南一個公園小區(qū)的業(yè)主。2016年5月，王老師通過中介從張老師手里購買了小區(qū)地下停車位。

合同簽訂后，王先生支付給張先生2萬定金，同時給中介5000元傭金。交易達成后，王先生才從朋友那得知，他購買的車位僅僅是使用權而非產(chǎn)權。

于是，王先生就反悔了，將張先生和房屋中介告上法庭，要求張先生返還定金20000元，要求中介公司返還傭金5000元。

被告方認為，車位買賣合同第四條約定，該車位的使用年限同該地塊住宅的國有土地使用權證書載明的使用年限，買受人對該車位享有使用權，該車位不辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。因此，張先生不愿退還2萬定金，房產(chǎn)中介不同意退還傭金。

來源丨濟南中院研究室、濟南市市中區(qū)法院

嘉賓：張異律師

上海華勤基信律師事務所高級合伙人

方弘：車位的權益，其實涉及到兩塊，一個是使用權，另外一個就是產(chǎn)權，車位的產(chǎn)權和使用權對于王先生來說，權益上的主要差別是什么？

張異律師：會有一些不同。所謂的人防車位，是根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定建設的防空地下室，改造成地下停車位叫做人防車位。

根據(jù)相關法律規(guī)定，這類車位人防辦在戰(zhàn)爭的時候可以免費征用，此類車位作為地下人防工程，平時就由開發(fā)商進行處置。它跟產(chǎn)權車位主要有以下幾點不同：

第一，人防車位沒有產(chǎn)權。它的產(chǎn)權不屬于業(yè)主，也不屬于開發(fā)商，是屬于國家所有的。產(chǎn)權車位屬于業(yè)主所有。所以，這兩者在產(chǎn)權的歸屬上是不同的。

第二，買賣的方式不同，人防車位產(chǎn)權屬于國家。一般情況下，人防車位是不能夠進行買賣的，但是可以進行租賃，獲得使用權。而產(chǎn)權車位就跟房屋一樣，可以進行自由交易。

第三，使用期限也是有差別的。人防車位的租賃期限使用權最長也就是20年，在這個期間租賃者只有使用權，超過20年如果仍然需要繼續(xù)使用的話，就要重新去續(xù)租，但產(chǎn)權車位就有完整的產(chǎn)權，跟房屋和土地的使用權限是一致的，到期可以自動續(xù)期。

第四，用途也是有差別的。人防車位的用途平時用于停放汽車，但是戰(zhàn)時人防辦可以免費征用該類車位，產(chǎn)權車位就不存在被戰(zhàn)時征用的問題。

這就是所有權和使用權的一些主要區(qū)別。

方弘：可能對廣大的車位使用人來說，尤其是人防車位的使用人，如果沒有到戰(zhàn)時狀態(tài)，僅僅用來停車的話，其實影響也不是特別大？

張異律師：可以這么說。從業(yè)主平時的停車功能來說，如果不涉及到戰(zhàn)時，不涉及到20年以上的情況下，相對來說還是能夠?qū)崿F(xiàn)停車用途的。

方弘：很多人花了幾十萬買一個車位，也不希望只使用20年，誰都希望車位永遠屬于自己。本案當中雙方已經(jīng)簽下了車位的買賣合同，而且這個合同上已經(jīng)明確約定了，車位是不辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的。事實上張先生也認可了，現(xiàn)在他又因此而反悔，在法律上可以嗎？

張異律師：因為，這個案件里面的合同主要涉及到人防車位的買賣，根據(jù)相關的《人民防空法》，人防車位是不能夠進行買賣的。因此，張先生跟王先生簽訂的這份買賣合同屬于無效合同，違反了法律的強制性規(guī)定。在合同無效的情況下，不管合同里面約定了什么樣的條款，都不會發(fā)生法律效力。

所以，不管張先生反悔還是不反悔，這個合同都不可能具備法律上的效力。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，合同如果無效的情況下，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，所以張先生有義務將因合同收取的2萬元定金返還給王先生。

方弘：這個案件法院最終判決，認定合同買賣無效，定金2萬塊錢，張先生要返還，同時對于5000塊錢的傭金，房產(chǎn)中介也要返還，而且二審最終也是維持了原判。在現(xiàn)實生活當中這種人防車位的買賣并不少見，是不是意味著已經(jīng)完成的這些交易其實都是一些無效的交易？作為購買了人防車位的車主來說，是不是完全可以要回自己當時購買車位的款項？

張異律師：這個問題非常好，涉及到人防車位的買賣到底是不是全部無效的問題。區(qū)分自己買的是不是人防車位，一般來說看車位是使用權證還是產(chǎn)權證。但是，各地對人防車位產(chǎn)權的立法是有所不同的，比如上海、廣州、重慶、廈門、漳州等地實行人防車位產(chǎn)權歸開發(fā)商所有，并在一定情況下可以辦理產(chǎn)權證，就是說個人或機構在該地區(qū)是可以向開發(fā)商購買人防車位，并且辦理產(chǎn)權證書的。

但是也有一些地區(qū)，比如安徽、江蘇、江西，包括本案中的濟南，則實行人防車位不能出售，只能租賃，這些地區(qū)只能購買人防車位的使用權，通俗的說就是租賃這些車位，使用權到期的話需要續(xù)租。

所以，現(xiàn)在法律上對人防車位的權限問題仍然是不完善的，人防車位的政策是根據(jù)各個地方具體規(guī)定的。因此，在購買人防車位的時候，一定要問清楚車位的權限，查看出售方的權利證書，并且了解當?shù)氐娜朔儡囄徽?，以免事后產(chǎn)生不必要的糾紛，使自己處于被動狀態(tài)。

方弘：有一些人雖然買了，其實也可能搞不明白使用權和產(chǎn)權到底有什么不一樣，所以，最重要的一個判斷標準就是證書，是使用權的證書，還是產(chǎn)權證書？

張異律師：對。只要讓出售方提供相應的權利證書，不管是使用權證還是產(chǎn)權證，購買前看一看，基本上就能夠判斷這個車位到底是不是人防車位了。

方弘：人防車位出售已經(jīng)是一種普遍的現(xiàn)象了，您是否建議大家購買這樣的車位？

張異律師：如果是自用，只是希望使用相關車位的停車功能，其實在非戰(zhàn)時的情況下，相對來說沒有跟產(chǎn)權車位明顯不同的情況，但是購買人防車位潛在的一些問題，可以簡單介紹一下：

第一，如果相關的房屋被征收拆遷了，那么相關人防車位部分是沒有補償?shù)摹?/p>

第二，戰(zhàn)時人防車位是可以被政府免費征用的。

第三，人防車位的租賃期限最多只有20年，在此期間租賃者只擁有使用權，超過20年如果還要使用，就要重新續(xù)租。

人防車位面臨到期續(xù)租和強制征用的潛在風險，后期如果出現(xiàn)問題都比較復雜。所以，如果在乎這幾個問題的業(yè)主，是不建議購買人防車位的，但是對于自住只是想解決停車問題的業(yè)主，就沒有此類擔心的必要。

方弘：可能還有一種情況，在不知情的情況下，以跟產(chǎn)權車位同樣的價格或者差不了多少的價格來買這樣的車位，知道后覺得吃虧了，可以反悔嗎？

張異律師：是可以的。比如買方購買了車位，賣方也沒有提示該車位是人防車位，可能買方理解的就是買一個產(chǎn)權車位，但是實際上成交之后發(fā)現(xiàn)了就是人防車位。其實對于買方來說，并不清楚他購買的標的是人防車位，法律上可以構成重大誤解，要求撤銷合同。

如果賣方已經(jīng)披露告知買方是人防車位，以買賣的方式出售給買方的話，也會涉及到像本案一樣合同無效的問題。

只有一種情況下，就是賣方明確告知買方是人防車位，并且以使用權出售，就是租賃的方式來做的話，那么合同是存在法律效力的。

所以，在購買車位前一定要盡可能詳細的了解，第一要去查看相應的權屬證書。第二要了解當?shù)厝朔儡囄坏南嚓P政策，是不是可以辦理產(chǎn)權證書。

這兩點如果能夠明確的話，相對買家來說風險將會降低很多。

方弘：隨著大城市停車難停車貴的問題不斷凸顯，從炒房到炒車位，在動輒幾十萬一個車位面前，我們一定要清楚高額買下來的車位到底買的是使用權還是所有權。