大家好，我是龍?zhí)丁?月28日上午，浙江省公安廳正式公布了《浙江省常住戶(hù)口登記管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《戶(hù)口規(guī)定》)和10項(xiàng)民變措施，將于5月1日正式實(shí)施。

其中讓關(guān)注房地產(chǎn)的朋友最為激動(dòng)的恐怕是這一條了“允許人才公寓、酒店式公寓設(shè)立集體戶(hù)，推行設(shè)立社區(qū)（村）公共集體戶(hù)。”這則消息意味著什么？基本已經(jīng)宣布了公寓類(lèi)產(chǎn)品在某些層面已經(jīng)獲得了浙江省的認(rèn)可。對(duì)于商住公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種利好，但是要刺激公寓類(lèi)價(jià)格上漲恐怕還是不夠。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

從2016年開(kāi)始商住公寓類(lèi)產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始在一線城市試水后來(lái)逐步波及到二三線城市，基本上態(tài)度是兩種

• 對(duì)于北京等這樣的一線城市對(duì)于商住一體的公寓類(lèi)產(chǎn)品是“禁止”態(tài)度，說(shuō)白了就是不允許投資、炒作

酒店式公寓成為很多年輕人的選擇

就在前段時(shí)間一線城市廣州試圖放開(kāi)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的限購(gòu)，沒(méi)有幾天就被“叫停”。說(shuō)明了一個(gè)基本事實(shí)“任何試圖引發(fā)房產(chǎn)投資炒作的行為是不被允許的”；至于原因其實(shí)也很簡(jiǎn)單，畢竟一線城市聚集了國(guó)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的資源、產(chǎn)業(yè)和人才，中國(guó)最有錢(qián)的人基本都聚集在這4個(gè)城市。本身就是人口凈流入大市，住宅類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格居高不下，橫空出世的商住一體的公寓類(lèi)產(chǎn)品起碼解決了不少人的居住問(wèn)題（本身價(jià)格低、位置好）立馬得到投資者的注意。一線城市之所以對(duì)于商住一體的公寓采取這么嚴(yán)格的措施，其實(shí)就是害怕公寓投資風(fēng)再起（實(shí)際上已經(jīng)有過(guò)這樣的現(xiàn)象）。

• 那么對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，商住一體的公寓類(lèi)產(chǎn)品要不要“一棍子打死”？真的要區(qū)別對(duì)待了

2010-2018年國(guó)內(nèi)辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖

商住一體的公寓類(lèi)產(chǎn)品說(shuō)到底還是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)早就是過(guò)剩的狀態(tài)（尤其是辦公樓類(lèi)商業(yè)房產(chǎn)）。圖上所示是2010-2018年國(guó)內(nèi)辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖，可以看到明顯商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的銷(xiāo)售面積并非是快速增長(zhǎng)，只能用“中低速增長(zhǎng)來(lái)形容”。甚至在2018年這兩項(xiàng)產(chǎn)品都出現(xiàn)了同比下跌，負(fù)增長(zhǎng)的情況。說(shuō)明了什么？銷(xiāo)售不暢已經(jīng)不是一天兩天的事情了。

至于開(kāi)發(fā)商這兩年極力推動(dòng)的“商住一體公寓”其前身就是“辦公樓”，辦公樓（寫(xiě)字樓）嚴(yán)重過(guò)剩已經(jīng)不是秘密

• 寫(xiě)字樓空置率居高不下，杭州也不例外，辦公樓（寫(xiě)字樓）類(lèi)產(chǎn)品也是開(kāi)發(fā)商最為“頭疼”的一件事

2018年各大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率排名

圖上所示是網(wǎng)友公布的一份《2018年各大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率排名》，其中可以看到除去一線城市的寫(xiě)字樓空置率還好外，越是二線城市空置率越高。哪怕是這幾年一直在“新一線”呼聲很高的杭州也不例外，2018年寫(xiě)字樓的空置率也高達(dá)19.5%；寫(xiě)字樓空置率高的原因其實(shí)從側(cè)面反映了一個(gè)問(wèn)題“實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振”，這點(diǎn)恐怕是任何人都沒(méi)有想到互聯(lián)網(wǎng)電商的發(fā)展會(huì)擊垮這么多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)，而從事互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)也很少需要租用這么好的寫(xiě)字樓來(lái)辦公，所以辦公樓（寫(xiě)字樓）銷(xiāo)售不暢過(guò)剩這么多其實(shí)就是情理之中了。

• 商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去10多年不僅僅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)不多而且平均銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)也并非“一路順風(fēng)”

2010-2018年國(guó)內(nèi)辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖

圖上所示是2010-2018年國(guó)內(nèi)辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖，可以看到以住宅動(dòng)輒10-20%的年增長(zhǎng)率來(lái)說(shuō)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格增長(zhǎng)真的是“一波三折”。價(jià)格波動(dòng)也充分說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)類(lèi)房產(chǎn)的態(tài)度，“一鋪養(yǎng)三代”到“一鋪坑三代”只是一念之間。

浙江酒店式公寓可設(shè)集體戶(hù)，對(duì)于商住一體的公寓市場(chǎng)是一種利好，但是想要漲價(jià)就想得多了

• 商住一體的公寓為何好賣(mài)？就是因?yàn)閮r(jià)格低，位置好！價(jià)格提上去了自然就沒(méi)有人買(mǎi)了

大家需要明白一個(gè)事實(shí)“商住一體的公寓”其實(shí)是打了“擦邊球”，將商業(yè)土地性質(zhì)的辦公樓或者商業(yè)改為具備住宅條件的公寓，既可以滿足居住也可以滿足辦公、商業(yè)等。而大多數(shù)公寓的價(jià)格、位置都比較有吸引力。如果說(shuō)受到此次規(guī)定的影響，公寓就開(kāi)始漲價(jià)，放心沒(méi)有多少人會(huì)去買(mǎi)單。畢竟公寓類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的收益率是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅類(lèi)商品的。

公寓

• 借助此次地方的規(guī)定，房企需要做的是盡快將手中大量的“商住一體的公寓”出售或?qū)υ瓉?lái)不好出售的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行改造

除去一線城市外，國(guó)內(nèi)其他城市對(duì)于“商住一體的公寓”基本都是默認(rèn)的態(tài)度。甚至早在2019年包括河南、湖南等省份都已經(jīng)允許商業(yè)房產(chǎn)落戶(hù)或者商改住了，不少城市已經(jīng)交付的公寓實(shí)際用水水電其實(shí)跟普遍居民用水水電差距不大（稍微高點(diǎn)）。其實(shí)這也是跟國(guó)務(wù)院之前允許的“商改租”是吻合的。畢竟房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題中不少一部分其實(shí)還是商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題，畢竟大家更愿意投資的還是住宅類(lèi)項(xiàng)目。

（此處已添加圈子卡片，請(qǐng)到今日頭條客戶(hù)端查看）

綜上，浙江酒店式公寓可設(shè)集體戶(hù)，對(duì)于商住公寓市場(chǎng)是一種利好。不過(guò)需要指出的是此次僅僅針對(duì)的是集體戶(hù)，跟傳統(tǒng)落戶(hù)還是有區(qū)別的。作為房企來(lái)說(shuō)或許可以借助此次機(jī)會(huì)加快處理“庫(kù)存”，但是想要漲價(jià)其實(shí)就不必了，除非跟自己過(guò)不去（漲了還是要降）。各位覺(jué)得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問(wèn)題的朋友可以訂購(gòu)勇談的專(zhuān)欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。