酷暑之后，杭州連日打開高溫模式。但是在炎熱的天氣里，房地產市場的熱度不斷下降。

在這個傳統(tǒng)的淡季里，不僅購房者沒有了頂著烈日看盤的欲望，開發(fā)商也放緩了推盤節(jié)奏。 沒有紅盤帶熱度，整個新房市場，最近略微平淡。

但更平淡的，是酒店式公寓市場。 隨著市場趨向冷靜，現(xiàn)在的公寓市場，遭遇到了不小的瓶頸。

酒店式公寓的遇冷，并不是近期才開始。

數(shù)據(jù)顯示，2018酒店式公寓的成交就走出了一條明顯的“下行線”。 從下表中可以看到，2018年上半年的成交數(shù)據(jù)還較為可觀，特別是5、6月份達到頂峰； 分水嶺是在7月，彼時杭州樓市全面降溫，酒店式公寓首當其沖，僅售出1953套，但這已是接下來半年內最好的成績。

而今年，除了3月份短暫的小陽春之外，公寓市場的整體成交情況也并不理想，相較于去年同期都相去甚遠。

事實上，酒店式公寓的火爆，開始于2015年，后面連續(xù)兩年表現(xiàn)都相當搶眼。 自2015年以來，杭州酒店式公寓的價格呈不斷上升的趨勢，到目前已經上浮到3萬上下，三年半內漲幅超過100%。

拉開今年上半年的時間軸，我們發(fā)現(xiàn)公寓每月整體的成交均價依然停留在較高的價位。 這對于項目的去化也帶來了很大的困難。

相較于新房公寓市場的銷售難，這個時候最郁悶的，還是要數(shù)二手公寓的房東。

小W最近就頗為煩惱，她早前在近江投資的一套酒店式公寓，從去年掛到今年，價格已是一降再降，卻依舊毫無動靜： “我還想著是不是因為公寓里面有租客，影響買家好感度，所以最后都違約把租客趕走了，可還是賣不出去。 ”

類似小W這樣的二手公寓賣家還有很多。

想賣賣不掉，那出租呢？ 遺憾的是，現(xiàn)在酒店式公寓的租金情況也難以讓人滿意。

劉先生有一套城東新城時間國際的公寓，此前的月租金在3000元左右； 但今年以來，租金已連續(xù)降了3次，月初剛剛以2300元/月租了出去，租金跌幅超過了20%。

這對于以租金作為主要收益的公寓來說，是個痛點。

來看看我愛我家統(tǒng)計這一年半時間里杭州的租金量價走勢。

數(shù)據(jù)顯示，自2018年開始，租金逐步下滑，今年雖略有回暖，但仍舊低于去年同期水平。

尤其值得一提的是，由于長租公寓、保障性租賃房來勢洶洶，再加上大量安置房、新房即將交付，短期并沒有租金大幅上漲的可能性。

賣不掉、租不掉，公寓市場面臨了巨大的困境。

面對遇冷的公寓市場，開發(fā)商基本都啟動了中介分銷，并提高了成交傭金。 “小戶型一般6-8萬，大戶型高的傭金超過10萬。 ”一位中介表示。

某分銷公司負責人透露： “公寓市場降溫還是挺明顯的，但有一些房源依然好賣，主要是地鐵口的，尤其是有商業(yè)配套的。 ”

今年上半年成交榜首的璞玉公館就是這樣的項目，較高的成交量得益于臨近地鐵1號線、9號線和杭州客運中心這一出色的出行條件，再加上商業(yè)中心的加持。 “我們主推39、44方的小戶型，很多客戶來買主要也是看中地段不錯，總價不高。 ”該項目業(yè)務員介紹道。

反之，一些缺乏基本配套、面積段偏大的項目，就嚴重預冷。 “我們從去年開始賣西溪九號，但因為產品硬傷，去化情況一直不太好。 ”某分銷公司負責人說，“到我們撤場，這個項目才賣出了11套。 ”

市場熱度的變化，也來源于大家對于樓市預期的改變。 在二手房掛牌量創(chuàng)下新高、新房土地接連限價的背景下，公寓的投資價值縮水明顯。

“去年市場火熱的時候，我也去看過幾個公寓項目，但是因為單價太高沒出手。 現(xiàn)在想想，還好當時沒買。 ”說到酒店式公寓的話題，一位網(wǎng)友表示。

“目前很多酒店式公寓確實降溫很快，不少房源很難賣，不少房源已經連續(xù)降價”，一位我愛我家門店的工作人員也告訴我們，月初剛剛有一套綠城西子國際的公寓，房東直降20萬出售，“算一下的話，他這套房子基本就是虧本的。 ”

除了預期改變、市場熱度降溫之外，公寓也因為“陷阱”多而備受詬病。

“現(xiàn)在很多住宅在維權，覺得價格虛高，其實仔細算算，公寓價格虛的更厲害。 ”可以想象一下，一套總價百萬的公寓，光中介就要拿走近10萬的傭金，最后真正投入項目工程建設的費用有多少？

此外，偶爾會有個別的公寓項目，出現(xiàn)沒有預售證偷偷銷售的現(xiàn)象。 “地段還行，總價也不高，就是不敢買，怕到時候開發(fā)商又卷錢跑路了。 ”一位網(wǎng)友告訴小西，自己看上了蕭山的一個公寓項目，但是對開發(fā)商不太放心 ，因為開發(fā)商與購房者簽訂的是所謂的“預轉讓合同”。

行情的變化，加上公寓產品本身的短板，酒店式公寓的這波低谷期，可能要持續(xù)較長一段時間。