年末幾個(gè)紅盤攪動(dòng)后，天津的新住宅市場(chǎng)開始活躍起來。
最明顯的是，在365住宅交流群中，越來越多的人開始談?wù)搩r(jià)格，對(duì)不對(duì)？你想開槍嗎？
但是二手房趕不上，完全是冷清的沙洲冰冷的樣子。
? 2018年底，只有新房“單翹”；
? 2019年底，新房、二手房“雙翹”；
? 2020年底，受濱海疫情影響，11月，新房沒翹，二手房也沒翹。
二手房成交量沒起色，但成交均價(jià)竟然上漲了？什么情況？
01
11月，天津市區(qū)和環(huán)城二手房成交均價(jià)上漲0.06%。
明明感覺房價(jià)沒漲啊，怎么可能呢？
分析來看，主要是結(jié)構(gòu)性原因。
第一個(gè)原因是，和平區(qū)成交價(jià)上漲。
11月成交了不少10萬+的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，單價(jià)8萬+、9萬+的房源也比10月多了，拉高了成交單價(jià)。
看來大家都知道年底是淡季，更好談價(jià)格，學(xué)區(qū)季越來越前置了。
另一個(gè)原因，出在紅橋區(qū)大胡同。
11月板塊均價(jià)上漲7.8%，拉高了二手房整體均價(jià)。
還是與地鐵東北角站涉及的拆遷有關(guān)，盡管政府已經(jīng)說“暫時(shí)沒有拆遷計(jì)劃”，依舊有業(yè)主新掛出了7萬+的價(jià)格，難道劇情有逆轉(zhuǎn)？（相關(guān)事件正在調(diào)查，敬請(qǐng)關(guān)注后續(xù)文章）
但11月沒有實(shí)際成交，貝殼指數(shù)會(huì)參考最新掛牌價(jià)。
因?yàn)檫@兩點(diǎn)原因，11月市區(qū)和環(huán)城的二手房漲跌幅回正了。
但不能拿特例當(dāng)普遍，其實(shí)大部分二手房價(jià)格，依舊不樂觀。
現(xiàn)在，天津二手房沒有漲價(jià)的動(dòng)力和勢(shì)力。
02
11月，貝殼找房、我愛我家、中原地產(chǎn)三家二手房共成交4965套，相比10月減少了1.4%。
去年11月二手房成交量明顯上漲，但今年11月有點(diǎn)頹。
兩方面原因：
① 受濱海疫情影響。
二手房帶看和簽約都受影響，新房也如此，11月生態(tài)城新房成交量減少了30%。
從貝殼找房的周成交數(shù)據(jù)來看，更明顯。
進(jìn)入11月以來，成交量呈45°角減少。
② 受新房紅盤影響。
接連幾個(gè)價(jià)格有吸引力的紅盤入市：保利和光塵樾、紫樾宸府、四季春曉……部分買房人拿著同樣的預(yù)算，轉(zhuǎn)投新房了。
進(jìn)入12月份，二手房成交量也不見起色。
工作日竟然出現(xiàn)了50多套的低量，周末也很難沖上200套。
看來，“政策效應(yīng)”還沒發(fā)酵起來，并沒有對(duì)買房人形成預(yù)期。
如果12月新房繼續(xù)用優(yōu)惠猛沖，二手房還會(huì)被分流。
03
根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，11月日均帶看量驟減，相比10月下降了22%。
這也與疫情脫不開關(guān)系。
今年疫情對(duì)樓市的影響有3個(gè)時(shí)間點(diǎn)：2月、6月、11月，二手房帶看量是最直接的反應(yīng)。
11月新增房源量也有所下降，比10月減少了10%。
其實(shí)，10月的新增房源已經(jīng)比9月減少了10%，現(xiàn)在再次減少。
能看出來，這兩個(gè)月業(yè)主的心態(tài)“佛系”了。
“本來就賣不上價(jià)，甚至降價(jià)都沒人關(guān)注，再加上已經(jīng)年底了，干脆不賣了?！?/em>
“等明年的小陽春再說吧，說不定還能等來政策?！?/em>
不只一個(gè)業(yè)主這樣想。
每個(gè)階段，業(yè)主心里都有止損線，降到一定程度，就不賣了。
看著這套融創(chuàng)中央學(xué)府的房源，隔著屏幕都能感到業(yè)主的無奈，降了11萬之后，不賣了。
現(xiàn)在海教園新房128萬起，又刷新了總價(jià)門檻，嚴(yán)重拖拽了二手房。
導(dǎo)致單價(jià)降到1.6萬/平米都賣不掉；2019年低，單價(jià)1.8萬/平米成交妥妥沒問題。
04
除了“灑脫派”，還有相當(dāng)一部分人屬于“盡力爭取派”。
有人想等明年，但也有人想盡力在年底前把房子賣掉。
或許著急用錢，或許看上了合適價(jià)格的新房，等著首付去置換。
二手房就是這樣，由無數(shù)個(gè)體組成，從來不會(huì)預(yù)期一致，更不會(huì)步伐一致。
最近降價(jià)比較多的，還是以高總價(jià)的大戶型為主。
但打眼一看就能發(fā)現(xiàn)，很多價(jià)格還是沒降到位。
比如時(shí)代奧城，200多平米的戶型，今年8月以3萬/平米成交了一套，別看這套降了250萬，扎心的說，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
這些大戶型，入手價(jià)都不低，都是當(dāng)時(shí)的豪宅。
但現(xiàn)在竟然賣不過小戶型，業(yè)主不認(rèn)頭，這也是大戶型難賣的原因之一。
現(xiàn)在這個(gè)冷冰冰的階段，低總價(jià)的小戶型也不好賣，只有重點(diǎn)學(xué)區(qū)房有底氣扛一扛。
比如文玥里這套房源，業(yè)主從95萬一路降到80萬，還是賣不出去。
10月時(shí)，單價(jià)3.4萬/平米可以成交，但現(xiàn)在不行了，同面積段的已經(jīng)壓到了2.7萬/平米。
一個(gè)小區(qū)，只要出現(xiàn)了低價(jià)，后面的房源很難再漲上去。
這就是為什么說，現(xiàn)在的二手房，完全是自由落體。
迎水東里這套63平米房源，現(xiàn)在單價(jià)降到了1.9萬/平米，還是沒賣出去。
這個(gè)小區(qū)正南正北的高樓層，能賣到2.1萬/平米。
這套房源是西南朝向，所有缺陷在二手房中都會(huì)無限放大。
所以，買新房，千萬不要買有缺陷的房子。
從7月開始，二手房掛牌價(jià)相比于年中降了4%。
11月掛牌價(jià)很接近成交價(jià)，證明大多數(shù)業(yè)主報(bào)價(jià)不虛高，心態(tài)越來越理性了。
畢竟現(xiàn)實(shí)很骨感，掛高價(jià)也沒用。
有點(diǎn)意外，最近帶看量高的，9個(gè)都來自河西區(qū)，1個(gè)來自南開區(qū)。
云江新苑真的是狂刷存在感，10套房源占了3個(gè)。
今年年初成交均價(jià)約2.1萬/平米，現(xiàn)在基本都要在2.4萬/平米左右，很難找到120萬以內(nèi)的房子了。
這個(gè)行情，一年能漲15%，牛X格拉斯！
05
11月，市區(qū)和環(huán)城十個(gè)區(qū)中，和平區(qū)、南開區(qū)、紅橋區(qū)、北辰區(qū)、津南區(qū)成交價(jià)均上漲。
一反常態(tài)，多區(qū)上漲，這是前幾個(gè)月都不曾出現(xiàn)的。
其中紅橋區(qū)、和平區(qū)漲幅較高，文章開頭說過了。
根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，11月，河西區(qū)、南開區(qū)均成交了600多套房源，分列一二，地位穩(wěn)穩(wěn)的。
第三名是河?xùn)|區(qū)，成交了300多套。
進(jìn)步最大的是和平區(qū)，以往都排在后幾名，11月上升到第四名。
很多家長都把購買學(xué)區(qū)房的計(jì)劃前置到了年底。
東麗區(qū)和西青區(qū)11月的排名下降，紅盤比較多，新房受分流很嚴(yán)重。
06
11月，92個(gè)板塊中，43個(gè)板塊價(jià)格上漲，49個(gè)板塊價(jià)格下跌。
漲價(jià)板塊數(shù)量半年來首次擴(kuò)大。
雖然成交量沒起來，但也許意味著部分二手房價(jià)格已經(jīng)觸底。
這個(gè)底是業(yè)主的心理線，寧愿不賣，也不再降價(jià)。
“大王”組合在11月二手房板塊成交排名中，消失了。
前三名為：王頂?shù)?、掛甲寺、中北?zhèn)，大港掉到了第六名。
中北鎮(zhèn)10月就排名第三，11月又是如此。
可見，中北鎮(zhèn)的地鐵、學(xué)校利好釋放后，增強(qiáng)了買房人的預(yù)期，最起碼信心更足了，二手房反應(yīng)很明顯。
碧春園、新城小區(qū)、景興西里是11月小區(qū)成交量前三名，都是老面孔。
07
11月二手房成交量比較頹，有市場(chǎng)和疫情的雙重影響。
12月新房成交量會(huì)翹尾，毫無懸念，開發(fā)商沖任務(wù)，都要求年底前簽約。
但因?yàn)楝F(xiàn)階段二手房價(jià)格倒掛，更加不好賣，所以12月的二手房成交量會(huì)比較穩(wěn)。
價(jià)格方面，雖然有結(jié)構(gòu)性原因，但確實(shí)不少板塊價(jià)格都在回正，有點(diǎn)”回暖苗頭“。
說明業(yè)主和買房人這一階段又博弈上了。
? 業(yè)主覺得，明年“小陽春”肯定會(huì)來，現(xiàn)在沒有理由再割肉。
? 買房人認(rèn)為，現(xiàn)在新房更便宜。
這背后反應(yīng)的正是不同的市場(chǎng)預(yù)期。
現(xiàn)在的二手房，還處于”黑色迷霧無邊“，明年的小陽春才能出現(xiàn)行情。
1.《年底，天津二手房出現(xiàn)“回暖征兆”？有些房子跌不動(dòng)了》援引自互聯(lián)網(wǎng)，旨在傳遞更多網(wǎng)絡(luò)信息知識(shí)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，與本網(wǎng)站無關(guān)，侵刪請(qǐng)聯(lián)系頁腳下方聯(lián)系方式。
2.《年底，天津二手房出現(xiàn)“回暖征兆”？有些房子跌不動(dòng)了》僅供讀者參考，本網(wǎng)站未對(duì)該內(nèi)容進(jìn)行證實(shí)，對(duì)其原創(chuàng)性、真實(shí)性、完整性、及時(shí)性不作任何保證。
3.文章轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)保留本站內(nèi)容來源地址，http://f99ss.com/fangchan/2124272.html
