閱讀中國房地產(chǎn)市場

上周二(7月10日)，本公眾號發(fā)布文章《杭州酒店式公寓市場新動向（上）——增加一間房的需求》。

2016年以來杭州酒店式公寓高達(dá)近10萬套的巨量成交，市場需求方面產(chǎn)生一些新動向。雖然酒店式公寓市場仍然是以獲取租賃回報的資產(chǎn)配置型的投資性需求為主，但“增加一間房”等自住自用型需求已有大幅上升。

迎合市場需求的變化，酒店式公寓產(chǎn)品迭代速度加快，也出現(xiàn)了新變化和動向。

主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1

小戶型產(chǎn)品越來越迷你（MINI）

前幾年，酒店式公寓50多方是起步戶型，現(xiàn)在30多方的戶型越來越多，但功能不減。

小戶型，低總價的產(chǎn)品對購買者而言可以減輕資金壓力，對租賃者而言也能減輕不少租賃成本，更易被市場接受。

2

空間布局和室內(nèi)裝修精細(xì)化趨勢日益明顯

在戶型越來越小的趨勢下，對產(chǎn)品的精細(xì)化程度要求越來越高。無論是空間利用還是精裝設(shè)計，都更加注重細(xì)節(jié)。

特別是大量的LOFT戶型設(shè)計，在空間利用與裝修設(shè)計上都更加精細(xì)化和人性化，注重實(shí)用性?？烧郫B桌、可折疊床應(yīng)用也日益普遍。白天可以是一間辦公室，晚上又可以成為一間溫馨的臥室,利用每一個角角落落可利用的空間。

3

符合居住者需求的各種生活配套

精細(xì)化趨勢不僅僅體現(xiàn)在戶內(nèi)的精裝等設(shè)計方面，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計也日益實(shí)用與全面。小區(qū)內(nèi)健身房、游泳池、餐廳、洗衣房等生活配套，公共會客廳等公共空間一應(yīng)俱全，可以滿足較為豐富的日常需求。

4

更加注重租賃回報率的提升

“雙鑰匙”等戶型出現(xiàn)

在上篇文章中，我們也提到當(dāng)前雖然自用自住型需求有明顯的上升，但是以租賃回報為投資回報形式的投資型需求仍然占市場中的大多數(shù)。

為更大程度提高業(yè)主的租賃回報率，酒店式公寓出現(xiàn)了“雙鑰匙”等戶型。這種產(chǎn)品戶型設(shè)計成兩套獨(dú)立的公寓，有獨(dú)立的水電表及戶門鑰匙，故稱之為“雙鑰匙”戶型。

對業(yè)主而言，一套公寓可以同時出租給兩個租戶，收取兩份租金，可以大大提高業(yè)主的租金收益。

對租戶而言，不需要較大空間的前提下，可以避免過大的空間造成的浪費(fèi)，節(jié)約租金成本，同時又能選擇自己心儀的小區(qū)入住，一舉兩得。

5

大面積的酒店式公寓替代住宅

甚至替代豪宅趨勢越來越明顯

大面積的酒店式公寓，絕無可能以租賃回報來作為投資回報。高額的租金在市場上的接受度極低，同時也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及業(yè)主高額的投資資金收益。

此類大面積的酒店式公寓，就成為了住宅，甚至豪宅的替代。

這一類購房者，或沒有購房資格，或無落戶等要求，在心儀的地段，可能沒有合適的住宅產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而選擇合適的較高品質(zhì)的酒店式公寓替代住宅功能。

這一類酒店式公寓在戶型、功能等設(shè)計方面也與住宅幾近相同，有廚房，有陽臺，有天然氣，完全可以替代住宅作為第一居所，且價格相比同地段、同品質(zhì)的住宅更便宜。

另外，如果杭州真正而徹底的實(shí)行所謂的“禁酒令”，那么也不存在還能不能再開發(fā)的問題了，只剩下300方以上的酒店式公寓了。

300方以上的酒店式公寓，不是不能做，關(guān)鍵是要看處于什么樣的地段，是否具有稀缺性，可否替代豪宅，與住宅之間的價格差距等等。

另外，300方以上的酒店式公寓可以做產(chǎn)品創(chuàng)新。比如，子母套的類住宅。200方左右是一個大套，加上一個小套，三代人居住都可以滿足。

目前，面對巨量的成交后，價格已大幅上漲的酒店式公寓，一個巨大的問號擺在了開發(fā)商和公眾面前：

酒店式公寓市場飽和了嗎？

酒店式公寓還能買嗎？

雖然由于人們對酒店式公寓的認(rèn)識和酒店式公寓的功能，發(fā)生了較大變化，真實(shí)需求的人群急劇擴(kuò)大，但總體來說，酒店式公寓的購買者中，投資者仍占大多數(shù)。

而酒店式公寓的市場行情也將跟隨住宅市場的走勢而變化。

經(jīng)過這兩年波瀾壯闊的行情之后，酒店式公寓投資，總體應(yīng)該趨于謹(jǐn)慎。有真實(shí)需求的自住者和自用者，當(dāng)然仍然可以擇優(yōu)購買。

這些人群是：

? 愿意將酒店式公寓作為過渡性居住的購房者。

?“缺一間房”的改善型購房者。如不想離開自己的原居住地，不想折騰，或由于房票等原因根本沒有辦法換房的改善型購房者，可以在原居住小區(qū)周邊，解決“一間房”的功能。

? 在城市優(yōu)質(zhì)稀缺的地段，沒有優(yōu)質(zhì)商品住宅供應(yīng)，或已經(jīng)沒有房票的購房者，同時也沒有落戶和學(xué)區(qū)等需求，可以購買那些大面積的類住宅酒店式公寓，作為住宅甚至豪宅的替代品。

如錢江新城，奧體等板塊。

對于酒店式公寓的投資者，首先需要確定自己的資產(chǎn)配置中，愿意配置這樣一部分流動性并不太好，但租賃回報率較為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。

如果有此能力，愿意以此理念來配置自己的資產(chǎn)，也可以擇優(yōu)配置。

投資型購買酒店式公寓一般應(yīng)遵循以下原則：

?在城市中，新興產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)及年輕有活力的人口密集分布區(qū)，如濱江區(qū)。

?盡可能選擇在地鐵沿線。這幾乎是全世界大城市租房人群的一個鐵律。

?應(yīng)盡可能避開同類產(chǎn)品供應(yīng)量較大的區(qū)域。特別需要考察盡量避開，長租公寓分布較為密集的區(qū)域。

?應(yīng)盡可能選擇小戶型?？梢宰龀呻p鑰匙的LOFT戶型，一分為二出租，當(dāng)然更好。

?按現(xiàn)階段的靜態(tài)租金來測算，力爭達(dá)到5%左右的年回報率。

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