最近一年，我國房地產市場真的發(fā)生了翻天覆地的變化，今年年初，受國際通貨膨脹的影響，幾乎所有城市的房價都在飆升，很多城市都出現(xiàn)了貨幣代購的人。

很多人都擔心房子我要是現(xiàn)在不買，未來半年一年還會大漲，到時候就望洋興嘆了，所以在多方因素共同作用之下，很多城市的房地產市場是量價齊升的。

而今年下半年以來一方面由于應對得當，雖然美國那邊通貨膨脹很厲害，但是我國的CPI指數(shù)一直就維持在1、2左右，預期中的通貨膨脹沒有到來。而另一方面各個城市的地方政府出臺了一系列的調控措施，二手房要給指導價了，銀行貸款不那么容易了，要嚴查你的首付款到底是從哪來的，是跟銀行借貸來的還是套信用卡來的？總之在一系列組合拳作用之下，很多城市的房價被硬生生地打下來。

而且這么多年的經驗讓購房者們養(yǎng)成了一個追漲不追跌的心態(tài)，那就是說往往房價越是上漲的態(tài)勢，很多人要去購房，因為大家害怕晚一步房價漲得更厲害，而一旦房價下跌，反而很多人不著急買了，因為大家覺得再等等再觀望觀望可能房價要降得更低。說實話現(xiàn)在很多開發(fā)商是真的繃不住了，有很多大型的開發(fā)商資金鏈是非常緊張的，就盼著趕快把手里的房子賣出去換成錢好還債，因此現(xiàn)在全國各地很多城市都出現(xiàn)了各種各樣的打折樓盤。

往往越是到這個時候我們越得提醒購房者們千萬不能為了一時貪便宜買到錯誤的樓盤，在以往的節(jié)目中我們給大家提了個醒，說目前有兩種房你要慎買，哪兩種房？第一種就是公寓房，在很多城市公寓房的價格是非常低的，同一個地段同一個開發(fā)商甚至同一個小區(qū)中，住宅賣三萬一平的時候，公寓大概只能賣一萬五到一萬一平。

而且最近還有很多開發(fā)商在促銷打折，可是以往的經驗告訴我們，公寓房最重要的問題并不是說它水電費可能會高一些，并不是說它只有40年的產權，也不是說它可能沒有什么學區(qū)房的屬性，最關鍵的問題就在于公寓房是個幾乎不上漲的產品。對于大部分購房者而言，我們買房子固然是要有一個地方能居住，但是我們多多少少也盼望著買房子能夠幫助我們抵御得了通貨膨脹。

就算房價不會一兩年就翻一番，但是好歹未來10年20年能夠幫你抵御得了每年至少5%以上的通脹，但是公寓房顯然沒有這個屬性。而另一種現(xiàn)在要慎買的房子就是學區(qū)房，在過往的十年，學區(qū)房在任何一個城市幾乎都是只漲不跌的，原因很簡單，人家有學區(qū)屬性，對于家長而言買到了學區(qū)房不單能夠可以讓自己的子女入讀名校，更關鍵的是未來在賣的時候隨時隨地有接盤俠。

而最近一段時間以來，隨著雙減政策的推出和一系列教育政策的調整，未來學區(qū)房的作用恐怕會大大下跌，而且還有個更關鍵的因素就是出生人口的驟降，今天我們每一年大概有1000萬左右的大學畢業(yè)生，可是我們知道高等教育的毛入學率也就50%，也就是說兩個孩子只有一個能上大學?？墒墙衲?021年我們全年的出生人口恐怕才剛剛1000萬，也就是說未來5年到10年將有一大批幼兒園小學中學因為招不滿生而出現(xiàn)撤校并點的情況，到那個時候學校招生都招不滿了，學區(qū)房它還能吃香嗎？

除了公寓和學區(qū)房要慎買之外，我們還給大家提一個醒，高層住宅尤其是超高層住宅要慎買，在過去的20多年，我國各大城市甭管是一二線還是三四線都開發(fā)了大量的高層住宅、摩天大樓。改革開放之初我們艷羨于歐美國家那鱗次櫛比的高樓大廈，我們覺得一個城市發(fā)不發(fā)達很重要的一點就取決于它有多少摩天大樓，所以當我們經濟慢慢開始起飛的時候，我們大量的建設高樓大廈、摩天大樓。

我們現(xiàn)在非常驕傲的就是任何一個城市的天際線都比肩于歐美一線城市，我們非常欣喜于聽說外國人來到中國之后一下飛機就傻眼了，中國怎么到處都是這樣的高樓。不光北上廣深這樣的一線城市擁有著恐怕幾萬座高樓和全球最多的500米以上的摩天大樓，很多二三線城市甚至小縣城住宅建起來也是動輒三五十層之高的。

高層住宅有它的優(yōu)勢，站得高望得遠，你住在幾十層的高樓之上可以俯瞰整個城市的市容，所以往往高層住宅是樓層越高賣得越貴，而對于開發(fā)商而言也特別愿意開發(fā)高層住宅，甚至是超高層住宅。為什么？因為這樣他們就可以在有限的土地上創(chuàng)造出更高的利潤來，同樣一片地你如果蓋別墅的話，你容積率可能就是0.5、0.8，你只能賣給一戶人家，蓋個多層也就是賣給五六戶人家，可是如果你蓋個超高層的話，動輒30層50層那你一下子可能就可以賣給上百戶人家。

哪怕每一戶的單價比較低，可是你總盤子賺得是多的，今天對于大多數(shù)開發(fā)商而言相對比較稀缺的還是土地，所以同一塊土地上樓是蓋的越高利潤越多。甚至前些年在房地產圈混，最有能力的人就是能夠改容積率的人，明明規(guī)劃好了這個容積率可能是2.0，頂天蓋個18層20層，有能人就能給你改成4.0，一下子樓能蓋出40層來，你想想開發(fā)商這個利潤要翻多少倍？

然而高層住宅也有非常大的隱患，首先第一個隱患就是消防安全問題，目前我國大多數(shù)城市的消防隊擁有的云梯它頂天能夠夠到20層，最多25層的這個高度，高于這個層數(shù)的摩天大樓消防云梯根本就是登不上去的，所以超高層住宅一旦出現(xiàn)火災危險是非常大的。

不光是危險性問題，說實話居住在超高層住宅中生活也不是很便利，我們就舉一個例子：電梯。有的超高層住宅相對而言是大戶型，可能是整個樓有兩部電梯，50層100戶用兩部電梯這個已經挺吃力的了，有的超高層住宅還都是小戶型，一層有10戶，50層就有500戶，你想想這得多少部電梯才夠用？

我們很多在高層寫字間工作的朋友們都有這樣一個苦惱，就是上下班的時間，中午吃飯的時間，最讓人頭痛的就是等電梯，因為整個大樓里辦公的人實在是太多了，有時候等電梯就能生生等十幾分鐘，好不容易電梯盼來了，滿員，你還只能再等下一部。

寫字樓是這樣，其實生活在超高層住宅中也是這樣，而且不光是生活的不便利，我們如果目光再放長遠一些的話，你可能發(fā)現(xiàn)超高層住宅在二三十年之后將迎來各種各樣的隱患。今天我國的住宅產權是70年，很多人都調侃說你根本不需要考慮住宅產權是多少年，因為一方面你買房的時候至少二三十歲了，70年之后恐怕按照平均壽命早就入土了。

而另一方面我國大部分住宅根本就用不上70年，有很多城市房子蓋出去二三十年之后就拆遷重建了，可是超高層住宅未來的前景可是挺灰暗的 。為什么這么說呢？首先第一任何物件它都有一定的壽命，摩天大樓剛剛蓋好的時候，磚頭瓦塊、電氣設備通通都是新的，問題不大，而且有相關專業(yè)人士來維護，業(yè)主交物業(yè)費交的也比較及時，物業(yè)公司也能正常運轉。

可是有很多大樓在運行了二三十年之后，一方面設備老化每年都得花大量的錢來維護設備，另一方面時間一長物業(yè)的各項服務可能不那么盡如人意，再加上有很多業(yè)主有這樣那樣的要求，以至于很多超高層住宅物業(yè)費收取都是很困難的，慢慢的這就形成了一個惡性循環(huán)。

物業(yè)公司收不到足夠的錢，沒有足夠的人力無法進行很好的物業(yè)服務，而另一方面很多業(yè)主交了錢之后感覺到物業(yè)服務怎么這么差，電梯怎么總是壞，垃圾怎么總是沒有人運，我住宅外立面怎么老有磚頭瓦塊掉落下來，所以干脆我也不交物業(yè)費了，于是收不到足夠物業(yè)費的物業(yè)公司干起活來只能更加的拖沓，然后就惡性循環(huán)越來越差。

甚至有的高層住宅都變成了棄管樓，您別以為這是天方夜譚，在很多城市已經出現(xiàn)了這樣的樓房，比如說東北的大連就有一個很有名的棄管樓，這是個30多層的高樓大廈，建成也就10多年而已，很可惜的都是小戶型，每家每戶三四十平，這個樓有一個特點，什么呢？沒有供暖，因為物業(yè)公司開發(fā)商和供暖公司互相的扯皮，導致這個樓已經幾年沒有供暖了。

你想想在東北那樣一個冰天雪地的狀態(tài)之下，一個高樓大廈沒有供暖，業(yè)主們是過著什么樣的生活？當然沒有供暖這恐怕只是開始，時間長了我真是擔心有些小區(qū)是不是這個供水供電都要停掉？有的專家說很多城市的超高層住宅將在30年之后變成平民窟，我覺得這個話雖然有點驚人，但是真的應當引起我們足夠的重視。

今天一個個光鮮亮麗的超高層住宅能賣一個非常高的價格，很多人省吃儉用攢了一輩子錢去買一套小戶型，可是30年后當你好不容易把這個銀行貸款統(tǒng)統(tǒng)還光之后，有沒有可能這個居住品質將變得非常差？更關鍵的是還有一個問題那就是拆遷難，今天很多居住條件不是那么好的人是比較盼著拆遷的。

因為過往幾十年的歷史告訴我們，我們的城市簡直是日新月異的發(fā)展變化的，一些非常繁華的地段有著很多老舊的住宅，隨著城市發(fā)展的進程，總會有大開發(fā)商看好這個地段，然后投一大筆錢把整個地段重新規(guī)劃拆遷，畢竟你所處的都是核心繁華地段，開發(fā)商通過拆遷能賺一大筆錢，業(yè)主通過拆遷也可以小房子變大房子。

然而30年后拆遷還會那么多嗎，一方面城市化進程到那個時候恐怕已經停止了，各個城市的建成區(qū)規(guī)模已經不會再擴多大了，另一方面超高層住宅你拆得起嗎？開發(fā)商拆遷的邏輯很簡單，原來這片地都是這個兩三層樓的小平房，占地面積很大，但是實際上建筑面積不多，我過來拆遷，哪怕你原來50平米我給你100平米的價我都合算，因為我可以把原來兩層的小平房蓋成50層的大高層，我向天空要面積，我能賺到錢。

可是你想想30年后的超高層住宅拆得動嗎，本來占地面積就不大，而且已經建了三五十層的高層住宅了，你讓開發(fā)商上哪要利潤去？把你這個危樓拆掉恐怕得建100層的高層才能把這個錢賺回來，所以現(xiàn)在的小平房城中村有拆遷的可能，而30年后的超高層住宅幾乎沒有拆遷的可能。設施老化、產權復雜，根本無利可圖，所以我們提醒大家，今天的超高層住宅那也得慎買。