最終會提前償還抵押嗎？

濟南房地產(chǎn)網(wǎng)主編真心羨慕提出這個問題的小伙伴。因為首先要證明你有錢才有這個煩惱。

現(xiàn)在疫情時期很多行業(yè)受影響，大多數(shù)人收入銳減，并且鑒于每個月還房貸的壓力，更是捂著錢包不敢亂花錢，消費全面降級。（不說了，小編此時想給自己的一整年伴奏一首凄慘悲涼的曲子，樂器最好是二胡）。其次你得想想這錢拿著投資理財，回報率到底能不能超過你的房貸利率，如果能超過，那就拿錢投資去，如果不能超過那就選擇還上或者留點現(xiàn)金以備不時之需。

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一般來說，這幾年買房的房貸利率都在4.8%~5.4%之間，余額寶的收益大概在2.3%上下，銀行三年定期利率差不多3%-4%左右，而基金股票很難說，有人大賺有人巨虧?？傊?，如果這筆錢的收益率不能超過房貸利率，你提前還掉比放在自己買包、買衣服、買買買一堆無用的東西，要強的多。

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如果要提前還貸，你得看你合同里面有沒有規(guī)定還款期限，如果標注規(guī)定了還款必須滿一年，那就得算算這違約金和你剩余利息之間到底誰多誰少，不然你省下來的這個利息可能都不夠你交違約金的。第二，你得看看自己的還款方式，你選擇的到底是等額本金還是等額本息。

等額本金與等額本息

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例如你借了100萬，你分10個月還清，而借款的月利率是1%。

等額本金就是你借的這100萬，每個月要還10萬本金，每個月的本金是固定是不變的，要還的利息是在變化的。

本金：100萬/10個月=10萬

第1個月利息：100萬*1%=1萬

第2個月利息：90萬*1%=0.9萬

第3個月利息：80萬*1%=0.8萬

......

第10個月利息：10萬*1%=0.1萬

每個月要還的利息是剩余本金的利息，以此類推，也就是越往后你要還的利息越少。

而等額本息的意思，就是把你所有的本金和你所有要還的利息均攤到每個月里面，每個月要還的錢都是固定的一個數(shù)，前期你還的大部分都是利息，后期你還的大部分都是本金。

總之，等額本金前期還款壓力大，但是總體要還的利息會少一點，等額本息，每個月你要還的都一樣多，但總體要還的利息更高。

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第幾年還最劃算

至于你提前還貸之后到底能省多少利息，可以用房貸計算器，算一算，結論就是

等額本息30年，第8年還清最省，如果是20年，第6年還清最省。

等額本金30年，第7年還清最省，如果是20年，第5年還清最省。

如果沒有那么多錢一次性還清，部分還清行不行呢

這種時候同樣面臨兩種選擇，要么就是減少月供，貸款年限是不變的，還跟原來一樣要么還20年，要么還30年，但是每個月還款額減少。要么是月供不變但是縮短年限，每個月還是還款額不變，但是你可以少還幾年。一般情況之下選擇月供不變縮短年限，這是最省利息的。

注意！

當然，以上都是不考慮通貨膨脹、不考慮某個個人因素情況下的數(shù)學題算法，以歷史經(jīng)驗來說，所有房貸利息差別的問題在通脹面前根本不值得一提，在考慮通貨膨脹的情況下，能多貸就多貸，能貸多久就貸多久，畢竟房貸是我們普通人能從銀行借到的利率最低，金額最大，貸款時間最長的福利啊。

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