成都第一豪宅圈，是“鋼鐵攀登”還是“金融城”？

誰(shuí)是第一名可能會(huì)有爭(zhēng)議，但這兩個(gè)人是前兩名，業(yè)界和市長(zhǎng)/市場(chǎng)公眾人物。

近兩年，這二者的競(jìng)爭(zhēng)中，攀成鋼顯然更加“賣力”，表現(xiàn)更加“生猛”。

金融城，2018年招商大魔方清盤，實(shí)際已經(jīng)收官。另一邊，攀成鋼還在不斷生長(zhǎng)，迎來(lái)二次進(jìn)階。

這兩年，攀成鋼發(fā)生兩大重要事件：

一是，伊泰、仁恒之后，德商迎暉天璽、建發(fā)46.8億新地塊成為攀成鋼豪宅新勢(shì)力，使得這一頂豪圈層向東外溢成為事實(shí)。

二是，貫穿攀成鋼的東大街豪宅持續(xù)發(fā)力，新希望D10、華發(fā)“D11”、濱江樾城紛紛落子。使得這一豪宅圈層由“塊狀”向“軸狀”延展。

從未來(lái)發(fā)展?jié)摿途奂葋?lái)看，“攀成鋼-東大街”已顯露出超越之勢(shì)！

攀成鋼-東大街作為第一梯隊(duì)豪宅板塊，十年前已經(jīng)確立其江湖地位。

近兩年，攀成鋼影響力不斷外溢，主要沿東大街這條黃金中軸。

1、沿東大街向西，到一環(huán)，有早年的九龍倉(cāng)擎天半島，如今的新希望D10，以及華發(fā)“D11”。

2、沿東大街向東，到2.5環(huán)，有豪宅新勢(shì)力德商迎暉天璽，建發(fā)46.8億新地塊，以及即將入市的濱江樾城。

3、這一中軸有多貴！近一年錦江區(qū)三宗最貴地均在其延線，華發(fā)、建發(fā)、禹洲，實(shí)際樓面價(jià)都超2萬(wàn)/平米。其中華發(fā)、建發(fā)在東大街上，禹洲在東大街南側(cè)1.5公里。這條中軸，無(wú)論地價(jià)還是房?jī)r(jià)均是城市天花板。城市頂級(jí)，名副其實(shí)。

【錦江統(tǒng)建+廣州華發(fā)31.5畝地塊成交樓面價(jià)19800元/平米；建發(fā)地塊成交樓面價(jià)19800元/平米；禹洲地產(chǎn)24畝地塊成交樓面價(jià)18400元/平米?！?/p>

▲錦江區(qū)成交樓面價(jià)TOP3宗地大致示意圖

過(guò)去，提到“東大街”時(shí)，無(wú)論民間還是官方更多冠以“西部華爾街”，高端商務(wù)地位毋庸置疑。隨著高端商務(wù)聚集帶來(lái)的頂級(jí)豪宅落位，現(xiàn)在我們可以更清晰看到其豪宅圈層屬性：

沿東大街，從一環(huán)到東2.5環(huán)，4.5公里的城市豪宅黃金中軸已經(jīng)呈現(xiàn)！

▲4.5公里城市豪宅黃金中軸

每一個(gè)國(guó)際大都市，都有自己的豪宅黃金中軸。這條中軸由于聚集了城市的頂級(jí)資源與能量，成為城市財(cái)富的象征。在紐約，是第五大道；在北京，是長(zhǎng)安街；在上海，是浦東大道。

在成都，攀成鋼-東大街這條4.5公里黃金中軸，如今有機(jī)會(huì)奠定其王者地位。

高端人士都希望把房子買在“攀成鋼-東大街”，有豪宅野心的開發(fā)商也都想擠進(jìn)這里。

伊泰、仁恒把成都唯一的高端盤放在這里，德商成都第一座“天璽”落子此地，建發(fā)進(jìn)入的門票則花費(fèi)46.8億之巨……

就在業(yè)界猜測(cè)建發(fā)是否會(huì)沖擊4萬(wàn)單價(jià)天花板時(shí)，這條中軸上，一個(gè)百畝全新豪宅大盤已經(jīng)上線。該盤十分低調(diào)，并未引起市場(chǎng)太多關(guān)注，我們進(jìn)一步了解之后，發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)500萬(wàn)級(jí)以上客戶應(yīng)該緊盯的樓盤。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月份開盤。

該項(xiàng)目就是中化潤(rùn)達(dá)豐旗下濱江地產(chǎn)首個(gè)TOP系項(xiàng)目——濱江樾城。

該項(xiàng)目位于東大街與2.5環(huán)交匯處，因?yàn)槲挥?.5環(huán)內(nèi)側(cè)，因此完全避開了2.5環(huán)外側(cè)鐵路干擾。

▲濱江樾城區(qū)位圖

整個(gè)項(xiàng)目占地約100畝，如此大的地塊，在市區(qū)較為罕見，寸金寸土的東大街更顯珍貴，具備打造一座城市地標(biāo)豪宅的硬件。

據(jù)筆者了解，濱江樾城目前公寓產(chǎn)品在售，周末售樓部也是“人山人海”，置業(yè)顧問已經(jīng)不夠用，要了解住宅信息，以自己看為主。

這個(gè)公寓為什么火，可以簡(jiǎn)單說(shuō)下，它是4.2米層高，買一層實(shí)得兩層loft，建面僅約35平米，入手門檻低。對(duì)于公寓投資者來(lái)說(shuō)，考慮出租收益較多，使用空間和交通便捷應(yīng)重點(diǎn)考慮。本項(xiàng)目距離地鐵7號(hào)線站點(diǎn)僅100余米，同時(shí)位于川師及川郵兩所高校輻射圈中心，穩(wěn)定的校園經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大量的商用、自住及租賃需求。另外，板塊內(nèi)多年無(wú)公寓供應(yīng)，而濱江樾城項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品剛好彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白，這也是項(xiàng)目熱賣的最重要原因之一。

▲濱江樾城效果圖

我們重點(diǎn)要說(shuō)的還是住宅部分。

▲濱江樾城效果圖

即將推向市場(chǎng)的首批次住宅產(chǎn)品共計(jì)174套，由2棟高層+2棟疊拼組成。除了1號(hào)樓的42戶為東西朝向，其余均為正南北朝向，加上全2T2板式結(jié)構(gòu)，十分通透。

首批次產(chǎn)品中，高層只有建面約179平米唯一戶型，入住的客群純粹性得到保障。疊拼只有8套，摒棄了上中下疊最大貨值的經(jīng)濟(jì)型疊拼做法，為純上下疊產(chǎn)品。

高層一樓全架空，整體以納景藏風(fēng)的半圍合式布局，每一棟、每一戶都能享受到開闊的景觀視野，擁有極佳的通風(fēng)采光效果。

有必要重點(diǎn)說(shuō)下“樾城”景觀設(shè)計(jì)單位“樂道景觀”，成都麓湖生態(tài)城以及龍湖TOP級(jí)原著系都出自它手筆。因此，在這里你可以看到龍湖的多重景觀體系和麓湖的生態(tài)理念。

▲濱江樾城效果圖

小區(qū)入口為酒店式入戶大堂，進(jìn)入后為疊水景觀中軸，歸家途中能享受水景和綠色景觀競(jìng)相融合。

在空間上，本項(xiàng)目還打造了“空中花園，樾下步道”，“兒童天地，有氧空間”，公共會(huì)客廳與泛會(huì)所等，且將自然景觀延伸到架空層中，將室內(nèi)空間以室外化的手法打造，實(shí)現(xiàn)景觀的最大化。

除了小區(qū)內(nèi)部景觀，樾城最大優(yōu)勢(shì)就是資源的占有。

項(xiàng)目樓下便是歷史悠久的四川師范大學(xué)獅子山校區(qū)，不僅可以因此獨(dú)享3000米+的無(wú)遮擋視野，還由此擁有了“1500畝”的川師校園作為自家“中庭”。

▲四川師范大學(xué)獅子山校區(qū)實(shí)景圖，圖源網(wǎng)絡(luò)

由于整個(gè)戶型主采光面向川師，客廳陽(yáng)臺(tái)，次臥均面向川師方向，“無(wú)敵視野”為項(xiàng)目加分不少。眾所周知的曼哈頓ONE57，它為什么值錢？重要一點(diǎn)就是紐約中央公園無(wú)敵景觀加持。

還有一個(gè)重點(diǎn)是，川師內(nèi)不會(huì)有高層建筑，因此不用擔(dān)心未來(lái)會(huì)被其他建筑遮擋視野，這一點(diǎn)算是加分項(xiàng)。

作為城市新生版塊，最大的不足往往是配套缺失，濱江樾城卻偏偏是個(gè)列外。

首先看項(xiàng)目所處的川師片區(qū)，可以說(shuō)是匯聚了城市最好的教育資源。

眾所周知，成都教育資源最好的是在青羊區(qū)、錦江區(qū)，以及高新區(qū)。而川師片區(qū)又是錦江區(qū)教育資源最優(yōu)質(zhì)片區(qū)之一。

按照成都最新公民同招、多校劃片的思路，片區(qū)內(nèi)聚集優(yōu)質(zhì)教育最多的，那才是“王者”！

▲濱江樾城周邊學(xué)校分布圖

濱江樾城區(qū)域內(nèi)，川師附小自不必說(shuō)，對(duì)口中學(xué)也是一流；即便是入讀次一些的成都菱窠路小學(xué)，對(duì)口田家炳中學(xué)、師大附中、師大附中外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、七中育才、三中等，也都是優(yōu)質(zhì)教育資源。成都不少普通小學(xué)，就因?yàn)閷?duì)口優(yōu)質(zhì)中學(xué)，成為市場(chǎng)上的“香餑餑”。

商業(yè)，是東大街最不缺的配套。

住在濱江樾城，日常生活消費(fèi)，在華潤(rùn)幸福里、華宇廣場(chǎng)，以及濱江樾城自身配套的商業(yè)已完全能滿足。

大型高端商業(yè)也不缺，項(xiàng)目距離攀成鋼高端商業(yè)群僅有10分鐘車程，整個(gè)攀成鋼的商業(yè)規(guī)劃170萬(wàn)平米，是市區(qū)最高端、最大體量、最集中的商業(yè)。其體量達(dá)到了“春熙路-IFS-太古里”商圈的兩倍還要多。過(guò)去幾年進(jìn)展雖然緩慢，但是2020有加速兌現(xiàn)之勢(shì)。

▲成都太古里，圖源網(wǎng)絡(luò)

就在今年4月，環(huán)球匯30萬(wàn)平米商業(yè)取得施工許可證，區(qū)域內(nèi)泰合財(cái)富、樂天商業(yè)、ICC也都傳來(lái)動(dòng)靜。加上預(yù)計(jì)今年10月開業(yè)的萬(wàn)象城二期。不必?fù)?dān)心商業(yè)配套問題，反而商業(yè)運(yùn)營(yíng)方擔(dān)心人夠不夠用。

當(dāng)然，沿東大街再往市中心，就是“春熙路-IFS-太古里”商圈，對(duì)于濱江樾城來(lái)說(shuō)，商業(yè)的配套實(shí)在太過(guò)“富余”！

交通道路方面，開車出行主要是中環(huán)、東大街、三環(huán)，十分便捷。地鐵方面，距離7號(hào)線最近站點(diǎn)僅100米。所以，整個(gè)項(xiàng)目在配套上，幾乎“沒有短板”。

配套，對(duì)于攀成鋼-東大街的豪宅來(lái)說(shuō)，大體相同。

那么，濱江樾城在產(chǎn)品上有什么“看家本領(lǐng)”和眾多頂尖高手過(guò)招？

我們這里重點(diǎn)說(shuō)下高層，這是近年來(lái)大平層里面最有特點(diǎn)的產(chǎn)品之一。

作為濱江地產(chǎn)TOP項(xiàng)目的首發(fā)之作，濱江地產(chǎn)誠(chéng)意十足。整個(gè)高層采用了2T2純板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，做到最大限度采光，保持通透。層高做到了3.15米，在高端里面算是標(biāo)配。

該產(chǎn)品一大優(yōu)勢(shì)是，前后視野無(wú)遮擋，朝南正對(duì)1500畝川師校園，朝北是一所配套幼兒園，視野極佳。

最厲害的地方在于，每戶擁有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，并且尺度超大，超過(guò)人們對(duì)一般大平層的認(rèn)知。

首先，入戶花園，就有16平米。這里說(shuō)的入戶花園是電梯與入戶門之間的花園。

由于所有高層均是2T2的設(shè)計(jì)，因此這個(gè)花園，實(shí)際屬于戶主“獨(dú)享”，并無(wú)外人打擾，私密性極強(qiáng)。

其次，客廳主陽(yáng)臺(tái)，擁有23.4平米超大面積。這個(gè)陽(yáng)臺(tái)最厲害的地方在于其寬度達(dá)到了3米！請(qǐng)注意，通常我們看到的高層陽(yáng)臺(tái)，哪怕是豪宅陽(yáng)臺(tái)，也多為1.8米。3米寬，幾乎是市面上可見的最大寬度設(shè)計(jì)。

▲濱江樾城效果圖

當(dāng)然，這個(gè)主陽(yáng)臺(tái)的長(zhǎng)度挺出眾，達(dá)到了7.8米，只是和其寬度相比沒有那么驚艷。

最后，生活陽(yáng)臺(tái)達(dá)4.2米，約6平米大小。

500萬(wàn)，算是成都高端市場(chǎng)的一道坎。對(duì)于500萬(wàn)級(jí)的高端客戶來(lái)說(shuō)，往往會(huì)在大平層和別墅之間猶豫。別墅的優(yōu)點(diǎn)是前庭后院，可變幻空間多，休閑空間多，獨(dú)立私密性強(qiáng)。

從濱江樾城的戶型來(lái)看，前庭后院，“空中花園”實(shí)用面積達(dá)到近40平米。它既擁有大平層豪宅的純正血統(tǒng)，又兼具別墅空間多功能性的優(yōu)勢(shì)。在成都大平層歷史上，這是開創(chuàng)性的，可見濱江地產(chǎn)在TOP系首秀上傾注的心血與誠(chéng)意。

當(dāng)然，好的東西有一個(gè)特性，就是貴！對(duì)于濱江樾城“璞樾”組團(tuán)來(lái)說(shuō)，500萬(wàn)起的門檻，174套房源，只有極少數(shù)高端客群才有機(jī)會(huì)入住。