最近，一位朋友帶著長(zhǎng)期困擾的問(wèn)題咨詢了筆者。接到公寓投資的房地產(chǎn)銷售電話，隔三差五，正好手里有閑錢(qián)，不免激動(dòng)起來(lái)，開(kāi)始糾結(jié)起來(lái)。

那么，現(xiàn)階段，公寓到底還能不能買(mǎi)呢？長(zhǎng)期以來(lái)，投資房產(chǎn)是很多人的選擇，有的人投資住宅，有的人投資公寓，也有的人投資商鋪，由于后兩者一般不限購(gòu)，所以是很多投資客的選擇。

針對(duì)公寓，從投資角度而言，我們經(jīng)?？吹揭恍┕㈨?xiàng)目賣得十分紅火，而且公寓房?jī)r(jià)也確實(shí)比周邊住宅便宜得多，所以公寓投資留給大家的表面印象幾乎可以用良好一詞來(lái)形容。從自住角度來(lái)看，由于戶型小，總價(jià)低，而且“五臟俱全”，公寓也一直深受年輕人喜愛(ài)，不過(guò)，應(yīng)該明確的是，公寓公攤并不小，而且商用水電支出也是一個(gè)大頭，所以用來(lái)過(guò)渡居住的比較多。今天我們主要聽(tīng)一聽(tīng)業(yè)內(nèi)人士給大家算一筆賬，說(shuō)道說(shuō)道公寓投資那些事兒。

案例：在某二線城市，假設(shè)投資購(gòu)買(mǎi)一套60平方米的公寓，單價(jià)為18000元/平方米，那么總價(jià)就是108萬(wàn)。采取常見(jiàn)的酒店托管方式，共托管20間公寓，每平米租金2.5元。

從業(yè)主角度來(lái)分析：

優(yōu)點(diǎn)：投資公寓是很多人的選擇，而且不少人都是采取酒店托管的方式，這種方式的好處就是收益比較穩(wěn)定，而且對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)比較方便，基本不需要操心，只需要等著“收租”就可以了。此外，投資公寓也要看城市和地段，對(duì)于一些旅游城市或者客流量較大的地段而言，投資公寓還是一種不錯(cuò)的選擇。

但是，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體告別了過(guò)去高歌猛進(jìn)的階段，而且公寓投資的前景開(kāi)始普遍不被看好。

缺點(diǎn)：經(jīng)計(jì)算，不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主每月可獲得投資回報(bào)4500元，一年可獲得投資回報(bào)54000元，看似不錯(cuò)的一份收益，但是按照這個(gè)趨勢(shì)，總共需要20年才能回本，這是一個(gè)漫長(zhǎng)等待的過(guò)程。而且，在產(chǎn)權(quán)40年的情況下，從開(kāi)發(fā)商拿地再到交房，很可能最后到業(yè)主手里只剩35年的產(chǎn)權(quán)了。

此外，酒店托管還存在兩個(gè)問(wèn)題：一方面，前期會(huì)有1-3個(gè)月的房子免租期，或者叫做裝修期，在這期間往往是沒(méi)有任何租金的；另一方面，一旦投資了公寓，業(yè)主很可能會(huì)為見(jiàn)不到明顯的效益而著急，這是正?，F(xiàn)象，但是如果考慮把房子賣出去，這個(gè)時(shí)候，你突然就會(huì)發(fā)現(xiàn)，公寓出售不僅稅率要比住宅高，而且真的是有價(jià)無(wú)市的商品。筆者遇到過(guò)不少折騰了三五年，最后又按照原價(jià)賣出去的例子。

從托管方角度分析：

公寓托管方一天一間房所需要支出的成本：一間房成本=租金+物業(yè)費(fèi)+水電費(fèi)+房間相關(guān)設(shè)備費(fèi)+人員成本。通過(guò)計(jì)算可知，一間房的租金成本為150元，除此之外，假設(shè)需要兩個(gè)人力，一人月工資3500元，那么一間公寓的人力成本大約12元，假設(shè)物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)是30元/天，房間各種物件更新20元/天。顯而易見(jiàn)，一間公寓的成本就是212元。

顯而易見(jiàn)，如果想要不賠本賺吆喝，那每日房間定價(jià)必須大于等于212元的成本才可以，但現(xiàn)實(shí)情況是，受地段、客流量、淡旺季等因素影響，很難保證每日入住率達(dá)到100%的水平。退一步來(lái)說(shuō)，假設(shè)入住率80%，那么，每間房的成本就已經(jīng)達(dá)到了265元，如果每日房?jī)r(jià)定價(jià)過(guò)高，很多人可能就會(huì)退而求其次，選擇其他住房方式。總而言之，原因很簡(jiǎn)單，托管方效益不好，業(yè)主自然也不會(huì)獲得好的回報(bào)。

看到這里，可能有人會(huì)問(wèn)了，既然如此，為什么公寓銷售看上去這么火呢？筆者認(rèn)為，主要有兩個(gè)原因：一方面，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷做得好，有直銷，也有分銷，而且有些項(xiàng)目還會(huì)通過(guò)所謂的買(mǎi)一層送一層之類的活動(dòng)吸引購(gòu)房者；另一方面，任何事物都有兩面性，對(duì)投資公寓也不能全盤(pán)否定，一些地段優(yōu)和人氣旺的項(xiàng)目也確實(shí)深受投資客追捧。

總而言之，對(duì)待買(mǎi)公寓這件事兒，除非你資金特別充足，否則筆者不建議選擇公寓，而且購(gòu)房者也應(yīng)該理性看待公寓產(chǎn)品，更不能迷信銷售人員的說(shuō)辭。此前，有網(wǎng)友在城市次中心買(mǎi)了套公寓，當(dāng)初的想法很簡(jiǎn)單，先上車坐等升值，然后賣了買(mǎi)住宅，結(jié)果周邊房子升值了，但自己的公寓升值空間卻十分有限，而且想賣個(gè)好價(jià)格都有點(diǎn)難，減去各種交易的稅費(fèi)，回報(bào)率其實(shí)并不客觀，所以經(jīng)常感慨后悔。那么，對(duì)于買(mǎi)公寓這件事兒，你有哪些經(jīng)歷呢？又有什么樣的看法呢？歡迎留言討論。