業(yè)主停車每月收150元，租客收3600元，合理嗎？

最近上海的一個(gè)小區(qū)

停車“出租銷售其他權(quán)利”

在網(wǎng)絡(luò)上引起爭(zhēng)議

上海市普陀區(qū)金沙江路895華師大叔叔小區(qū)租戶王老師說(shuō)自己在這個(gè)小區(qū)住了8年。在此之前，每月停車費(fèi)繳納150元，任重地為5元/天。

7月下旬，保安告訴王先生，物業(yè)貼出了一則通知，要求租戶在8月1日之前將車駛離小區(qū)，否則將按照每小時(shí)5元的價(jià)格收費(fèi)，一天封頂120元。

在王先生看來(lái)，今年小區(qū)“美麗家園”改造完成后，新增不少停車位，大大緩解了停車難的問(wèn)題。如今，新規(guī)一出，借用懸殊價(jià)差限制租戶停車，讓他很是無(wú)奈。

王先生感慨，租戶既無(wú)法參加業(yè)主大會(huì)，也無(wú)法“發(fā)聲”，更沒(méi)人在意他們的意見(jiàn)。

由于設(shè)置了“三證合一”門檻（辦理停車證必須房產(chǎn)證、行駛證、身份證三證一致），房東無(wú)法替其辦理停車證，保安甚至建議：“你們兩個(gè)換一下車不就好了”。目前，王先生只好將車輛駛離小區(qū)，在附近的商業(yè)區(qū)辦理每月700元的包月停車。

為解決迫在眉睫的停車問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主孫先生向物業(yè)表示，愿意提供房產(chǎn)證幫租戶辦理停車手續(xù)，把自己作為業(yè)主的停車權(quán)利讓渡給租戶，但遭到拒絕。

而孫先生則認(rèn)為，不論是租戶還是業(yè)主，物業(yè)提供的還是相同的停車服務(wù)管理，根本不該差別對(duì)待。

孫先生表示，限制租戶的停車權(quán)也損害了業(yè)主（即房東）的利益。每月停車費(fèi)達(dá)到將近房租的一半，誰(shuí)還愿意來(lái)租房？！

對(duì)此，物業(yè)的解釋是，當(dāng)初每棟樓的樓組長(zhǎng)挨家挨戶發(fā)放選票，也在各大樓門洞口張貼了相關(guān)告示。經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票表決同意，通過(guò)了新修訂的車輛管理方案，所有流程都合法合規(guī)。

表決情況公告

可孫先生卻稱，自始至終沒(méi)收到過(guò)相關(guān)通知和選票，事后聯(lián)系業(yè)委會(huì)，也不愿出面解釋。

同樣的停車位

但使用價(jià)格卻“租售不同權(quán)”

甚至價(jià)差達(dá)到23倍之多

到底合理嗎？

是否違反了相關(guān)規(guī)定？

涉嫌侵犯了租戶的哪些相關(guān)權(quán)益？

……

針對(duì)一系列相關(guān)問(wèn)題，上海法治報(bào)記者采訪了有關(guān)專家和律師。

價(jià)差23倍，合理嗎？

中國(guó)法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授劉士國(guó)表示，這種“租售不同權(quán)”的做法是不合理的?！凹热蛔鈶糁Ц读俗饨鸾o房東，他就理應(yīng)和其他業(yè)主享有平等的權(quán)利，即業(yè)主什么價(jià)格停車，租戶也應(yīng)什么價(jià)格停車?！贝送猓€表示，雖然這種做法不合理，但目前我國(guó)法律對(duì)此并沒(méi)有直接規(guī)定。

上海七方律師事務(wù)所副主任、高級(jí)合伙人廖瀟歌及上海七方律師事務(wù)所公共法律服務(wù)部律師衛(wèi)夏清、邵弘高娃律師指出，依照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，小區(qū)停車管理辦法由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)通過(guò)表決確定公共停車位的使用規(guī)則，是小區(qū)自治的體現(xiàn)。

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第61條第2款規(guī)定，“車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定?！?/p>

《民法典》第276條明確規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”

因此，基于業(yè)主本人使用和業(yè)主轉(zhuǎn)讓車位租賃權(quán)利給租戶的情況，對(duì)停車費(fèi)價(jià)格作出區(qū)分在實(shí)際操作中也較為常見(jiàn)。但是，像報(bào)道中出現(xiàn)的價(jià)差23倍之多，其合理性確實(shí)存疑。

關(guān)于小區(qū)的停車收費(fèi)，徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)相關(guān)從業(yè)人員指出，在2014年12月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格[2014]2755號(hào)），其中將住宅小區(qū)停車服務(wù)放開(kāi)價(jià)格管理，不再實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。接下來(lái)，各省市跟進(jìn)，住宅小區(qū)停車價(jià)格陸續(xù)放開(kāi)。而華涇鎮(zhèn)各小區(qū)的做法基本是租戶包月停車費(fèi)是業(yè)主包月停車費(fèi)的一倍以內(nèi)。

就本報(bào)道中涉及的普陀區(qū)而言，在價(jià)格放開(kāi)前小區(qū)停車收費(fèi)適用的是《關(guān)于普陀區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（普價(jià)管[2005]7號(hào)），該文件規(guī)定的地面停車位收費(fèi)最高標(biāo)準(zhǔn)為每月收費(fèi)不超過(guò)150元/輛。在價(jià)格放開(kāi)后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就采用市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，也造成了一定時(shí)期的收費(fèi)亂象。

那么，業(yè)主大會(huì)就停車收費(fèi)的決定權(quán)可以不受任何限制嗎？

北京市京師（上海）律師事務(wù)所廖立律師認(rèn)為，盡管業(yè)主大會(huì)有權(quán)就車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)自行處分，但該處分并非毫無(wú)限制。

首先，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第六十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域的停車位租賃標(biāo)準(zhǔn)在150元/月。華師大三村業(yè)主大會(huì)針對(duì)租戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)十倍，嚴(yán)重違反了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定。

其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定，華師大三村業(yè)主大會(huì)決定對(duì)小區(qū)停車費(fèi)收費(fèi)已然符合該法律規(guī)定提供有償服務(wù)的其他組織，應(yīng)當(dāng)受到該法的調(diào)整。該法第七條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。華師大三村業(yè)主大會(huì)決定對(duì)小區(qū)不同人群實(shí)施區(qū)別待遇，顯然違反了公平原則，亦違反了法律面前人人平等這一基本原則。

對(duì)此，廖瀟歌、衛(wèi)夏清及邵弘高娃三位律師建議，如果租戶認(rèn)為停車管理規(guī)定侵犯了其平等使用小區(qū)停車位的權(quán)利，可以向行政主管部門反映或向法院起訴。如出租房屋的業(yè)主認(rèn)為該停車管理規(guī)定違法，也可以向人民法院起訴對(duì)該規(guī)定予以撤銷。

機(jī)動(dòng)車停放、收費(fèi)管理辦法（草案）

小區(qū)其他共有資源，租售能否同權(quán)？

本事件一經(jīng)報(bào)道，便有網(wǎng)友打趣說(shuō)“小區(qū)公共停車區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，租戶不能停車。按照這個(gè)邏輯，小區(qū)里的道路也是業(yè)主所有，那租戶是不是連走都不能走了？”

除業(yè)主購(gòu)買房屋包括附屬的車位等專有部分，業(yè)主享有所有權(quán)外，對(duì)于樓道、電梯等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分等由全體業(yè)主共有，也就是我們一般所稱的小區(qū)共有資源。

對(duì)于小區(qū)共有資源，租戶是否可以和業(yè)主平權(quán)的問(wèn)題。劉士國(guó)教授表示，“租戶花錢租房，租到的不僅是房屋的使用權(quán)，還應(yīng)有小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用權(quán)?！?/p>

廖瀟歌、衛(wèi)夏清及邵弘高娃三位律師表示，業(yè)主對(duì)小區(qū)共有資源享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，有共同使用、管理的權(quán)利，這是《民法典》第271條賦予全體業(yè)主的權(quán)利，適用于所有的房屋所有權(quán)人；而對(duì)于租戶而言，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條第2款，“專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！惫试谝话闱闆r下，租戶對(duì)小區(qū)共有資源享有的權(quán)利，由法律規(guī)定、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定、與業(yè)主的約定共同調(diào)整，故各小區(qū)、各租戶的權(quán)利都可能有所區(qū)別。

廖立律師則認(rèn)為，房屋是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主享有附屬一切權(quán)利，這點(diǎn)毋庸置疑。但租戶是否享有該財(cái)產(chǎn)附有的權(quán)利義務(wù)，則取決于業(yè)主是否作出了權(quán)利義務(wù)的讓渡，在沒(méi)有作出權(quán)利讓渡的情況下，租售本不同權(quán)。正常房屋租賃，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付義務(wù)都是由業(yè)主負(fù)擔(dān)，而水、電、燃費(fèi)用則是業(yè)主負(fù)擔(dān)，該義務(wù)負(fù)擔(dān)規(guī)已經(jīng)形成固有交易習(xí)慣；而停車領(lǐng)域，一般租賃合同并不會(huì)涉及限制租戶使用車位的權(quán)利，物業(yè)公司在車位足夠的情況下也不會(huì)限制租戶的使用，其實(shí)質(zhì)相當(dāng)于在租賃房屋的同時(shí)將停車的附屬權(quán)利一并作了讓渡。要解決房屋附屬相關(guān)權(quán)利問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主與租戶的約定或者房屋租賃市場(chǎng)的既有習(xí)慣法則予以確認(rèn)。

最后，對(duì)于一些租戶想?yún)⑴c業(yè)主大會(huì)，為自身權(quán)益“發(fā)聲”的想法。廖立律師指出，“根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是將租戶排除在外的。”同時(shí)，他也表示， “我認(rèn)為該規(guī)定是合理的，因?yàn)樽鈶艟哂胁环€(wěn)定性，且租戶一般不會(huì)像業(yè)主那樣用心去關(guān)注小區(qū)的公共事宜。若將租客納入業(yè)主大會(huì)的組成部分，從操作層面可行性較低，結(jié)果也未必盡如人意。”

廖瀟歌、衛(wèi)夏清及邵弘高娃三位律師則援引了相關(guān)法律規(guī)定對(duì)這一訴求，予以回應(yīng)?！睹穹ǖ洹返?77條，“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。”《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第12條第（四）款，“參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán)。”故業(yè)主大會(huì)的參與主體是全體業(yè)主，即房屋所有權(quán)人，租戶是沒(méi)有權(quán)利參加的。

整理 | 劉家杭

新聞素材綜合自新民晚報(bào)、新聞坊