這件事真的把恒大命掛在第一線，處理不好，引起交叉違約，休息食物。

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這件事的起因，是廣發(fā)宜興的訴前財產(chǎn)保全：

根據(jù)媒體報道：

宜興云湖上郡【宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司】在廣發(fā)銀行無錫分行審批3.7億元，放款3.7億元，截止今日余額1.3201億元，合同到期日為2022年3月27日。廣發(fā)銀行認(rèn)為本項目按銷售進(jìn)度觸發(fā)借款合同第十九條第二款銷售進(jìn)度達(dá)到70%，應(yīng)歸還全部貸款本息。

恒大方認(rèn)為：①項目實際到期還款時間未達(dá)到；②本項目提供在建工程抵押128套，并有恒大地產(chǎn)集團(tuán)對本筆貸款進(jìn)行擔(dān)保，實際擔(dān)保措施完全可以覆蓋貸款余額。前序恒大方與廣發(fā)多次溝通本筆貸款在21年下半年逐步還款并在2021年年底前結(jié)清，但廣發(fā)對上述還款節(jié)點安排不滿意并予以起訴。后續(xù)恒大方會與廣發(fā)無錫分行繼續(xù)協(xié)商還款進(jìn)度，將本筆貸款予以妥善解決。

按照這個信息，很顯然，是恒大挪用預(yù)售資金，廣發(fā)覺得不安全，提前采取措施。

因為，銀行為了貸款安全，往往會有不少風(fēng)控要求。

如上文提到的，房產(chǎn)項目如果銷售進(jìn)度達(dá)到70%，就要?dú)w還全部本息。其實不少房產(chǎn)類信托，也有類似的規(guī)定。本質(zhì)就是為了貸款安全。

恒大出這事，老南個人猜測，不一定對，很有可能是為了沖半年末的KPI，恒大江蘇玩了個財務(wù)游戲，結(jié)果搞大了，觸動了銀行風(fēng)控條款。

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昨天，這事一出來，全市場就開始發(fā)酵，恒大股債齊跌：

中午寫文章時看了下，恒大今天又跌了15%。

看下恒大債券的最新YTM（到期收益率），最高的已經(jīng)年化48%。

也就是你買進(jìn)去，到期如果恒大不違約，你能拿到年化48%的利息。

其實，恒大資金緊張，市場傳聞由來已久，看下恒大商票的報價就知道了：

因為，房地產(chǎn)本質(zhì)就是金融游戲，通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)，只要規(guī)模足夠大，利潤就是海量。

現(xiàn)在三條紅線，低杠桿、低周轉(zhuǎn)，對開發(fā)商而言，3個蓋子5個茶壺，就看誰財務(wù)水平高，能熬過去。

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所以，恒大各種所謂打折賣房，包括通過金交所打包自己的資產(chǎn)，賣給自己的業(yè)主。

這是一年前，有粉絲給我們留言，提到這事：

所以，歸根到底，無非看這件事如何處理。

畢竟廣發(fā)銀行和恒大，都是廣東的企業(yè)，而且也就1個多億的事，對恒大而言，還沒到拿不出來的時候。

如果這兩天，這事快速處理結(jié)束，那恒大還在牌桌上，繼續(xù)熬唄。

如果這事，這兩天沒處理好，那就真是命懸一線了。

因為各家貸款，都會有交叉違約條款。

也就是只要恒大在任何一家金融機(jī)構(gòu)，出現(xiàn)正式違約，那其他金融機(jī)構(gòu)，所有的貸款，都立刻提前到期，需要馬上償還。這就直接死翹翹了。

所以，一個億，老南相信恒大還不至于搞這么大。

另外，廣發(fā)宜興這事，干的也是相當(dāng)彪悍。

對金融機(jī)構(gòu)而言，從來都是危機(jī)來臨前，看誰跑得快。既賺到了錢，又沒受損。

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那這事，和我們普通老百姓有什么關(guān)系？難道只是和看吳亦凡一樣，吃瓜就好？還真不是。

我們?nèi)ツ昴瓿?，在《最近買車賣車要注意了》中曾提醒過過：

最近開發(fā)商延期交房，或房子爛尾的事情，越來越多，我已經(jīng)聽到幾個，平凡而又悲壯的購房故事。

更慘的是，欠銀行的房貸還得按月還。

勢單力薄的地產(chǎn)商，這一波肯定是挺不過來了。

所以，買房前，務(wù)必了解開發(fā)商的資金實力，別買成了爛尾樓。

并且，在去年的《買房，最怕的事發(fā)生了》中，就教過大家，如何謹(jǐn)防爛尾樓風(fēng)險：

一、看開發(fā)商主體資質(zhì)

如可以查下克爾瑞排名，是否靠前。

當(dāng)然，泰禾出事前排名并不低，所以還需要其他方式交叉驗證。

此外，也可以看下股東背景。如果有地方國企、央企股東背景的，總體還好些。

二、參考資本市場定價

俗話說，不會過日子，那就看看鄰居家怎么過的。

如這家房企是否上市，如上市了，可以看下股價，看看資本市場如何定價的。

如走勢這樣的，明顯好的很：

股價走成這樣，就別碰了：

不過，今年A股地產(chǎn)股都在跌，這個辦法不是很準(zhǔn)確。

當(dāng)然，如果你更專業(yè)點，還可以搜下，這家房企，國內(nèi)公開債發(fā)債的成本。金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險定價上，肯定比你專業(yè)。

如5年4.5%，放心買吧。

三、打聽行業(yè)內(nèi)幕八卦

這個有點難度，網(wǎng)上信息污染太厲害，搜不到太有價值的信息。最好還是認(rèn)識業(yè)內(nèi)的，如地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)，側(cè)面了解。

對，你沒看錯，不一定地產(chǎn)行業(yè)，金融行業(yè)也門清。

如老南這里，每天各種客戶發(fā)來的產(chǎn)品，咨詢能不能買。

就非常明顯的發(fā)現(xiàn)某房企，雖A股上市，負(fù)債率也不低。這幾年趁著金融自由化，搞了一堆財富公司，打擦邊球發(fā)股權(quán)類產(chǎn)品，表外融資，實際負(fù)債率估計高得離譜。

對這樣公司的項目，就要小心點了。

其實，很多開發(fā)商出事前，金融業(yè)內(nèi)，基本半年到一年前，老司機(jī)就能聞出味道了。

四、其他

如優(yōu)先選擇交房期短的，別還是地基。

老南在網(wǎng)上看到個統(tǒng)計，不知道真假，說房屋主體工程已完成2/3時，出現(xiàn)爛尾幾率可降低60%。

如務(wù)必 “五證”齊全，而且要自己去官方核實。

五證是：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

最后，特別提醒下，如果真運(yùn)氣不好，遇到爛尾樓了，務(wù)必找專業(yè)房產(chǎn)律師咨詢處理。

尤其是別輕易退房，有可能一退房，你就失去了第一順位優(yōu)先清償權(quán)。要根據(jù)具體情況確定，是退房，還是堅持到底，你的損失最小。

結(jié)

國家房住不炒政策堅決，所有底層為地產(chǎn)類的金融產(chǎn)品，務(wù)必小心小心再小心。真不懂，買之前可咨詢，無銷售利益相關(guān)的專業(yè)人士。

購買新房前，尤其是2、3年后才交房的，一定要關(guān)注開發(fā)商的主體信用情況，別買成了爛尾樓。

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