隨著市場累積需求的釋放，近期北京石景山區(qū)域熱度再起，長安云尚和長安九里兩個純商品房項目集中面市，受區(qū)域熱度高漲影響，號稱“石景山最后一個限競房”的禧悅學府也喊出了即將售罄的聲音。無論是年初出讓的不限價地塊，還是隨后繼續(xù)推盤的新房項目，限競房或?qū)⒃谑吧絽^(qū)域成為“歷史”，是趕上限競房的末班車，還是選擇投入純商品房的懷抱，今天商報看盤帶你一探究竟。

選開發(fā)商華潤還是中海？

北京房地產(chǎn)市場近期呈現(xiàn)兩個“熱”，一個是積蓄已久的購房需求集中釋放，一個是隨著疫情形勢好轉(zhuǎn)開發(fā)商也加快了推盤節(jié)奏。做為北京城六區(qū)之一，京西石景山存在感一直比較低，此前受新房供應(yīng)不足影響，其外溢需求甚至已經(jīng)擴散到門頭溝地區(qū)。目前隨著首鋼園區(qū)的搬遷，石景山區(qū)域不但有了土地的供應(yīng)，也有了冬奧“標簽”的加持，其再次成為北京市場的熱點區(qū)域。

近期石景山區(qū)域有兩個純商品房項目即將入市，長安云尚和長安九里預(yù)計在今年6月初搭臺“打擂”。因兩個項目所處位置基本相同，其所享受的配套服務(wù)也幾乎一致。

從交通配套看，兩個項目靠近長安街西延線，離西五環(huán)較近。開車出行可選擇蓮石快速路，全程沒有紅綠燈的干擾，對海淀客群來說十分友好。軌道交通方面，臨近的1號線設(shè)有古城站，規(guī)劃中的地鐵M11號線，也將在古城南街設(shè)站。

從生活配套看，兩個項目周邊3公里內(nèi)有萬達廣場、沃爾瑪、喜隆多等大型商超，還有預(yù)計今年底竣工交付的京西大悅城，不過具體投入運營可能還要延后；教育資源方面，石景山相較于好鄰居海淀確實有所欠缺，離兩個項目最近的就是東側(cè)北京京源小學、京源學校，北側(cè)的古城二小分校，以及跨過西長安街線繼續(xù)往北走的石景山實驗小學；醫(yī)療資源方面，兩個項目東側(cè)有朝陽醫(yī)院京西院區(qū)、石景山醫(yī)院，以及東北向的清華大學玉泉醫(yī)院、武警總醫(yī)院。

價格相似、區(qū)位一致、配套比肩，兩個項目似乎在大環(huán)境上的PK站在了同一起跑線上，又同為房地產(chǎn)類央企，那么購房者在選擇時有哪些可以作為輔助加減分的項目？

首先，從區(qū)域深耕上，長安云尚背后的中海已經(jīng)深耕石景山板塊12年，在渠道口中，有這樣一組數(shù)據(jù)：石景山近三年成交的房子中，10套中有7套是中海出品，無論是前期的中海金鑫閣、中海金石公館、中海金璽公館、中海長安雅苑，還是連續(xù)多年穩(wěn)居北京市銷冠的中海寰宇天下，以及后來者的長安云錦、此番的長安云尚，都積累了不錯的口碑。

相比之下，華潤雖然在京西有開發(fā)門頭溝項目的經(jīng)驗，但石景山的城市運營層面，確實與中海相差甚遠。一個開發(fā)商在某一區(qū)域運營越久，對該區(qū)域的配套話語權(quán)越大，也會越發(fā)珍惜自己在該區(qū)域的口碑。

其次，作為下行市場選擇房企的一個重要參考指標——收房口碑上，截至目前，中海在北京的收房口碑也不錯，尚未發(fā)生嚴重的質(zhì)量問題或施工安全問題。

反觀華潤方面，無論是之前的昆侖域減配風波，還是未來城市的維權(quán)糾紛，都一定程度上反映了華潤在后期收房方面存在的瑕疵。

選定價 高層的九里售價比肩低密洋房云尚

根據(jù)記者看盤所獲得的信息，目前長安云尚和長安九里還未能拿到預(yù)售證，都處于排卡階段，原本聲明的“五一”小長假開盤也被延期到6月份。銷售價格設(shè)定，兩個項目都對外宣稱為7萬元左右，“具體價格還要等開盤當天公布，但預(yù)計不會有太大波動?！卑笀鲣N售直言。

記者了解到，長安云尚屬于8層的低密度洋房社區(qū)，而長安九里則是13-26的高層產(chǎn)品，相同的區(qū)位配套，高層產(chǎn)品定價與低密洋房比肩，長安九里緣何選擇相同的價格設(shè)定？對此，長安九里銷售人員也承認，高層容積率高，舒適度沒辦法與洋房相比，之所以如此定價，是因為長安九里在精裝標準上進行增配。

兩個純商品房項目皆為精裝修交付，從案場實體樣板間的體驗來看，長安九里的精裝標準確實要高于長安云尚。但需要警惕的是，最近新房交付幾年“貨不對版”的狀況時有發(fā)生，特別是精裝修標準這種事，從直觀感受上普通購房者很難分辨，因此購買時也要繃緊這根弦。

選社區(qū) 疫情后圍合式云尚更受青睞

受限高和容積率限制，長安云尚規(guī)劃成了圍合式洋房社區(qū)，整個小區(qū)呈現(xiàn)的是一個“日”字狀，戶型設(shè)置也并非全部南北朝向，還有部分東西朝向戶型。因其4號樓王位置居中橫立，也把整個小區(qū)拆分為兩個“口”字，整體居住狀態(tài)給人感受略顯局促。尤其是拐角戶，未來還會伴隨一定的采光遮擋。

不過，圍合式住宅的優(yōu)勢和產(chǎn)品本身的低密度設(shè)計的優(yōu)勢，在疫情之后得到購房者的充分認可，那就是方便管理，符合我國居民的居住習慣。

與長安云尚不同，長安九里是開放式社區(qū)，這對于經(jīng)過疫情考驗的購房者來說并不友好。在這一點上，長安九里銷售人員推薦時也不斷給項目“鑿補”，稱開放型小區(qū)設(shè)定是按照政策的要求執(zhí)行的，雖然小區(qū)沒有實體墻的遮擋，但未來項目交付時會用綠植來創(chuàng)建一個“隔離帶”。

2016年發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中明確，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。概況來說，就是小區(qū)不設(shè)圍墻，內(nèi)部道路對外開放。

綠植形成“軟隔離”雖然是響應(yīng)政策，但小區(qū)的私密性、安全性將會受到影響，長時間積累的居住習慣輕易難以改變，如果冬天二次疫情來襲，一個綠植隔離帶與一圈實打?qū)嵉膰鷫ο啾龋笳呓o購房者的安全感勢必更強。

比得房率：云尚戶均超過90%

在戶型設(shè)置方面，長安云尚的戶型設(shè)置可以說非常豐富，涵蓋了一居到三居，主推78㎡—115㎡三居戶型，也有45㎡、50㎡、54㎡等一居小戶型，這部分主要分布在圍合的拐角處，也就是容易被遮光的地方。面向的客群也更為廣泛，涉及少部分剛需人群，畢竟總價要更低。

長安云尚最值得關(guān)注的的就是其超高的得房率。據(jù)上述銷售人員介紹，78㎡戶型得房率能達到將近91%，88㎡戶型得房率約為92%，115㎡戶型得房率約為94%。

按照“日”字狀布局，長安云尚115㎡戶型位于居中樓王位置，價格最貴、視野也更加開闊，88㎡戶型位于南北兩端；唯有78㎡戶型在主力戶型中是東西朝向。比較有意思的是，長安云尚的三個主力戶型基本屬于一個模子刻出來的，差別僅在于寬和高的數(shù)值。

以長安云尚78㎡戶型來計算，該戶型實際得房可達到70㎡左右，三居中最小次臥為2.4×3.1㎡，這完全抵得上市面90㎡以上的高層得房率。

對比之下，長安九里的86㎡只能做到兩居，實際得房不過66㎡左右。

得房率是高層PK洋房的硬傷，但在戶型設(shè)計上，長安九里的“槽點”也頗多。比如長安九里的120m2戶型，雖然做到了南北通透，但兩個次臥的通風被阻擋，無法形成對流；125m2是

一個狹長戶型，客廳位于中部且正對著入戶門，受南北兩側(cè)擠壓，給人最直觀的感受就是狹小，不符合現(xiàn)在大客廳的設(shè)計理念；138m2戶型雖為四居，但實際利用是三居半，正北側(cè)一間面積過小，如果后期能打通可以做一個“L”型廚房。

記者也注意到，兩個項目面向客群雖有交叉，但也有所區(qū)別。長安九里除86㎡小戶型外，整體以大面積戶型為主，138㎡是其主力戶型，這也就解釋了為什么在精裝標準上進行增配，“豪華”裝修所圖客群不同。

第三個選擇 趕不趕最后的限競房

目前對于兩個項目即將入市，市場也有不同的聲音，一種認為石景山區(qū)域已經(jīng)具備“炒熱”的條件，一種則認為7萬元的價格購房者并不一定會買賬。

此前兩年，石景山一直以限競房項目居多。在看盤期間，記者也注意到號稱“石景山最后一個限競房”的禧悅學府已經(jīng)喊出了即將售罄的聲音。限競房與商品房相比，勝在價格優(yōu)勢，禧悅學府的價格在石景山區(qū)域內(nèi)算高的，但也限6.2萬元均價。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，受限競房供應(yīng)影響，石景山新房價格一直處于5—6萬的區(qū)間，從去年5月到今年4月合計平均價格約5.3萬元。再加上，目前石景山二手房以“老破小”居多，價格更是不到5萬。按照這種狀態(tài)，市場能否接受7萬元的定價的確還存在未知數(shù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，從區(qū)域推盤節(jié)奏來看，目前石景山處于一個“眾人拾柴火焰高”的狀態(tài)，告別限競房歷史，在加上冬奧的概念，純商品房的集中入市會讓新房價格出現(xiàn)一波小高潮。

據(jù)了解，繼長安九里、長安云尚之后，該區(qū)域又一純商品房項目也確立案名，項目叫中海天鉆。上述項目地塊在今年1月3日被中海競得，同期融創(chuàng)也在臨近區(qū)域拿了一塊不限價宅地，這些都預(yù)示著石景山即將迎來純商品房的“混戰(zhàn)”。

按照目前節(jié)奏，限競房或?qū)⒃谑吧絽^(qū)域成為“歷史”，這也給購房者一個選擇，是快步趕上限競房的末班車，還是選擇投入到純商品房的懷抱。

北京商報記者 王寅浩