《中國經(jīng)濟周刊》記者謝偉馬明岳北京報道

最近，我國第一只基礎(chǔ)設(shè)施征集REITs成功上市。

作為全新投資品種，9只公募REITs甫一開售，就獲得了機構(gòu)和公眾投資者的追捧，均提前結(jié)束募集。9只公募對公眾投資者的募集金額合計只有約20.8億元，但申購的金額合計超過300億元，可見其魅力十足。

REITs(RealEstate Investment Trust)全稱是“不動產(chǎn)信托投資基金”，顧名思義，其主要的投資范圍是不動產(chǎn)。如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs 基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”。

投資公募REITs的門檻并不高，在上交所上市的5只場內(nèi)最低認購門檻是1000元，深交所上市4只場內(nèi)最低認購門檻是1000份。

在一些人看來，這意味著只要花上1000元，就可以參與投資無線基站、水廠、高速公路、物流園區(qū)，并坐等“分紅”，躺著“收租”。

真的是這樣嗎？公募REITs究竟是什么？適合普通投資者投資嗎？

首批9只公募REITs 資產(chǎn)優(yōu)良，項目凈現(xiàn)金流分派率不低于4%

從成熟市場看，REITs的投資標的非常豐富，包括住房租賃、基礎(chǔ)設(shè)施、零售物業(yè)、通信資產(chǎn)（包括光纖光纜、無線基站、通信鐵塔）等多種類型。投資者則獲得運營這些基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的絕大部分收益。

首批獲批發(fā)售的公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)也涵蓋了主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉儲物流四大類主流資產(chǎn)類型。

9只公募REITs分別為中航首鋼生物質(zhì)、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉儲物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、平安廣州交投廣河高速公路。

從底層資產(chǎn)看，上交所5只產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流四大類主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型，分布于北京、上海、江蘇、及浙江等；深交所4只產(chǎn)品分布在北京、廣州及深圳，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉儲物流四大類主流資產(chǎn)類型。

REITs的預(yù)期收益因底層資產(chǎn)性質(zhì)不同而存在一定差異。

公開資料顯示，9只公募REITs認購價格在2.3元每份至13.38元每份之間，合計募集金額為約314.03億元（含戰(zhàn)略投資者、機構(gòu)投資者），9只公募REITs預(yù)計的年化分紅收益率在4%～12%之間。

4%的年化分紅收益率是一個底線。

根據(jù)監(jiān)管指引要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目運營時間原則上不低于3年?，F(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。最重要的是，依托這些項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，形成標準化產(chǎn)品并強制90%以上收益用于分紅。

外界普遍認為，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)非常優(yōu)質(zhì)，收益率較高且穩(wěn)定性好。

9 只REITs中，8只 REITs的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人為國資背景，涉及的實控人包括浙江省國資委、廣州市國資委、深圳市國資委、招商局集團等。中金普洛斯 REIT 的底層資產(chǎn)原始權(quán)益人則為普洛斯集團，是中國境內(nèi)最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商。

備受機構(gòu)投資者追捧，個人投資者還需謹慎

公募REITs怎么買？

首批公募REITs的發(fā)售采取“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下發(fā)行+網(wǎng)上公眾發(fā)行”相結(jié)合的方式。

值得注意的是，首批公募REITs得到了商業(yè)銀行、銀行理財子公司、保險機構(gòu)、券商資管等機構(gòu)的踴躍認購，最終認購價格和數(shù)量都超出預(yù)期。

中信證券研究發(fā)現(xiàn)，首批公募REITs網(wǎng)下申購機構(gòu)投資者來源廣泛，包含公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機構(gòu)投資者。申購來源較為集中，其中，券商自營認購總金額達292.60億元，占比56.6%；其次是保險，認購金額達81億元，占比15.7%；公募專戶、信托、私募基金、券商資管分別認購了8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

“投資者有需求，發(fā)行人也會有需求?！庇泄紮C構(gòu)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，相信首批9只公募REITs發(fā)售之后，會有越來越多的發(fā)行人會對這個產(chǎn)品感到好奇。

從9只公募REITs公開披露的信息可以看出，面向公眾發(fā)售的份額并不多，約20.8億元，僅占發(fā)行總量的約6.6%。

而對于公眾投資者來說，購買公募REITs可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)或者基金管理人及其委托的場外基金銷售機構(gòu)認購基金份額。

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認購的，應(yīng)持有場內(nèi)證券賬戶；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認購的，應(yīng)持有場外基金賬戶。

中金公司認為，參與公募REITs的投資價值主要體現(xiàn)在兩個方面，一是首發(fā)認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。從長期持有角度來看，在海外成熟市場, REITs被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。隨著資產(chǎn)配置的重要性越發(fā)提升，REITs作為新的資產(chǎn)類別，依靠介于股票和債券之間的收益風(fēng)險特征、穩(wěn)定的分紅率以及和傳統(tǒng)資產(chǎn)低相關(guān)性等優(yōu)勢，將獲得國內(nèi)FOF、銀行理財、固收+產(chǎn)品等資金的青睞。

那么，公募REITs適合普通公眾投資者投資嗎？

據(jù)悉，9只公募REITs基金均采取封閉式運作，存續(xù)期最短的張江光大園REITs、滬杭甬杭徽高速REITs均為20年，而存續(xù)期最長的廣河高速REITs為99年。

產(chǎn)品成立后不開放申購與贖回，在交易所上市后，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣，屆時可能產(chǎn)生折溢價風(fēng)險。

有分析指出，公募REITs主要面向的還是機構(gòu)投資者，其定位是長期投資產(chǎn)品，與具備長期投資意愿的險資、資管產(chǎn)品等機構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置更加貼合。個人投資者從場外通過基金賬戶認購的份額，若想賣出，需先將托管轉(zhuǎn)至場內(nèi)證券公司，才可以在二級市場交易，對此，投資者應(yīng)理性對待。

“公募REITs還是要面對個人投資者的，這一點與類REITs不同。”前述公募機構(gòu)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，目前發(fā)行的9只公募REITs產(chǎn)品也是經(jīng)歷了類REITs產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新和積累，才逐步探索出的結(jié)構(gòu)和模式。雖然是好資產(chǎn)、好項目，但切不可像炒股票一樣，懷有將市場炒熱“一夜暴富”的心態(tài)。

“REITs產(chǎn)品未來的回報還需要依靠好的運營?！痹摴紮C構(gòu)人士分析說，以高速公路為例，每個省都會有一兩家專業(yè)化的高速公路運營平臺，但不同區(qū)域的高速公路，資產(chǎn)收益、負債水平也不盡相同。因此，如何找到好資產(chǎn)，同時真正把好資產(chǎn)運營得更好，也非常重要。

新一輪在特定領(lǐng)域的股份制改革

作為創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，REITs可以盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs被寄予厚望，被認為對于進一步推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化具有重要意義。

上交所表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點落地，將進一步推動創(chuàng)新我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機制，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點具有更全局和更長遠的重大意義，相當于新一輪在特定領(lǐng)域的股份制改革。”日前，深交所副總經(jīng)理李輝在2021清華五道口全球金融論壇上表示。

李輝分析說，REITs本質(zhì)上是底層基礎(chǔ)設(shè)施項目公開發(fā)行和上市交易，投資人通過持有公募基金份額間接持有底層資產(chǎn)，在存續(xù)期內(nèi)，REITs擴募也與企業(yè)上市后再融資類似。在當前國內(nèi)法律和金融監(jiān)管環(huán)境現(xiàn)實條件基礎(chǔ)上，試點推出融合各方訴求的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，本身是一項重要的改革創(chuàng)新之舉，同時有可能在更高層面、更大范圍產(chǎn)生良好的外部效應(yīng)。

“中航首鋼生物質(zhì)基金是一個排頭兵，后續(xù)會有大量優(yōu)質(zhì)的公募REITs陸續(xù)上市?！?中航證券稱，中國標準的公募REITs產(chǎn)品潛在規(guī)模應(yīng)在5萬億～14萬億元，遠超過當前公募基金持有的A股市值，市場前景廣闊。

中金公司則表示，中金基金密切聯(lián)動中金公司各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊，推動多支公募REITs試點項目的申報，同時開展對后續(xù)儲備項目的研究及盡調(diào)工作。目前，在執(zhí)行及儲備項目均位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目重點支持區(qū)域，也覆蓋倉儲物流、鐵路、收費公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施的核心賽道。

中國證監(jiān)會發(fā)言人高莉表示，將及時總結(jié)試點經(jīng)驗，同時適時穩(wěn)步擴大基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍，培育多元化投資群體，鼓勵銀行、保險、社?；稹⒆C券基金、專業(yè)機構(gòu)投資者參與。

責(zé)編：周琦

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