受疫情的影響和國內(nèi)流通帶來的機遇的刺激，2020年對于商業(yè)項目和商業(yè)區(qū)的發(fā)展來說是非同尋常的一年。

同樣的外部影響，每個商圈的發(fā)展也不一樣，有的在積極轉(zhuǎn)型，有的在迅速恢復，有的成為新的出拳地標，有的陷入泥潭。

2020年最后一個月，《今日北京商報》記者再次進入各大商圈，深入了解在新的消費模式下，北京老商圈的探索與重生。

崇文門商圈作為北京最好的傳統(tǒng)商圈之一，與其他商圈相比轉(zhuǎn)型升級略顯緩慢。

北京商報記者今天連續(xù)走訪發(fā)現(xiàn)，郭蕊購物中心一樓和二樓部分區(qū)域被關(guān)閉，兩年后的莫方購物中心開始了新一輪的品牌調(diào)整。許多迎合年輕顧客需求的新消費力量正在快速涌入，取代那些跟不上潮流的舊品牌。但縱觀崇文門商圈，只有打破目前內(nèi)部客戶的僵局，實現(xiàn)差異化發(fā)展，三大主力項目才能真正煥發(fā)活力。

血的品牌交換

從以前唯一的新世界百貨，到郭蕊購物中心、磨坊、搜秀等多元化商業(yè)項目，崇文門商圈的調(diào)整和變化從未停止。

北京商報記者今天走訪了該商圈，看到郭蕊購物中心餐飲比例持續(xù)提高，并重新投入負、負樓層；河靜墨坊購物中心不同樓層都經(jīng)歷了不同程度的掉店，一些新潮的新品牌正在填補空的空白；新世界百貨崇文店把商場里的超市換了，在街上介紹年輕人喜歡的飲料品牌。

品牌的退出和進入是購物中心轉(zhuǎn)型升級的先鋒?！毒┤A商報》記者在郭蕊購物中心看到，負一層的小吃區(qū)發(fā)生了很大變化，充滿活力的網(wǎng)上名人小吃店如棗糕、三元美苑等被撤出，以換取迷你冰糖葫蘆、魷魚等新品牌。通往新世界百貨的通道邊上的小吃街基本上是空，只剩下9家有澳門風味和一點點，而這個街區(qū)大約有22家。

郭蕊購物中心二樓，北中庭附近的內(nèi)衣區(qū)被圍，近10家店鋪關(guān)門。與此同時，中庭的wow colour、鮮芋頭仙子等店鋪也紛紛關(guān)門。在郭蕊購物中心二樓的體育商務區(qū)，只剩下三個培訓中心。在墨坊購物中心，基本全空都在負一層，中庭只剩下幾家小店。

崇文門商圈三大單個商業(yè)項目的品牌集中調(diào)整和大面積空布局與其定位不同有很大關(guān)系。石英招商中心負責人指出，崇文門商圈因為沒有結(jié)構(gòu)化，面臨著同一群消費者的內(nèi)耗問題。此外，消費者的單價跨度并不豐富，形成了百貨商店和購物中心之間的“內(nèi)卷化”。據(jù)負責人介紹，疫情過后的商業(yè)區(qū)恢復，不能單靠龐大的新世界百貨。國瑞城沒有起到餐飲補充的作用，一直在和新世界“搶”零售業(yè)務。而規(guī)模有限、位于崇文門商圈邊緣的墨坊購物中心的蘇秀，由于“先天不足”，恢復較慢。

零售比例下降，體驗形式增加

與此同時，一些新品牌也在抓住機會填報空:郭蕊購物中心在二期工程的哈德曼中心引進了WOB北京工藝餐廳、高端超市綠地優(yōu)化等品牌；今年，新世界百貨崇文店新增阿丘拉家等品牌，推出餐飲配套服務，推出餐飲配送。

新世界百貨中國有限公司在其2020年度報告中表示，計劃創(chuàng)新北京新世界超市的整體布局和商品配置。

在墨坊購物中心的商場里，一樓原有的偶遇眼鏡收集店被北美傳奇咖啡TIM HORTONS替代；商場五樓引進了玉米燒烤，兩家新店都將在年底前開業(yè)。關(guān)于新品牌的引進標準，摩芳購物中心負責人解釋說，摩芳購物中心的調(diào)整方向延續(xù)了年輕人的導向和吸引投資的趨勢，但在品牌調(diào)整和升級方面，會選擇一些調(diào)性更強、更受年輕人追捧的品牌。

從商業(yè)形態(tài)來看，崇文門商圈零售商業(yè)形態(tài)的比重在下降，體驗商業(yè)形態(tài)在上升。崇文門商圈新進入者哈德曼中心，以餐飲、健身美容、商務培訓、體育生活等體驗休閑業(yè)態(tài)為主。如:Anabona皮膚頭皮年輕化管理中心、洗頭、三俠健身、博一堂散打搏擊俱樂部等。主要滿足年輕人對辦公、社交、餐飲、娛樂和健康的需求。

石英招商中心負責人指出，崇文門商圈作為程楠的三里屯，應該向更年輕的方向發(fā)展。“但對于品牌來說，如果商圈本身的商業(yè)項目沒有做好，品牌肯定不會選擇入駐。所以要吸引和穩(wěn)定更多對價格不敏感，在商圈結(jié)構(gòu)上更時尚的年輕客戶，自然會吸引品牌入駐?！?/p>

游戲與聯(lián)動

崇文門商圈有自己的獨特之處。世邦魏理仕華北研究部負責人孫祖田認為，北京崇文門周邊有很多新房，所以崇文門商圈應該主要服務周邊地區(qū)的居民。

石英招商中心負責人提出了相反的觀點:從北京的商業(yè)格局來看，大部分商家都集中在東北地區(qū)，崇文門商圈作為南北商業(yè)需求的交流場所，可能是未來程楠商業(yè)年輕時尚的風向標，內(nèi)城程楠的重要消費目的地可以稱為程楠的“三里屯”。

無論是走向年輕化發(fā)展還是社區(qū)化發(fā)展，都已經(jīng)成為新品牌入駐的必然趨勢。孫祖田說，品牌的第一家店有助于提高項目的差異化和認可度，從而幫助項目吸引乘客。如果項目業(yè)主能夠?qū)⑹椎晟虘舻目土鬓D(zhuǎn)化為項目的整體客流，并將到達的消費者引導到項目的其他店鋪，形成聯(lián)動消費，無疑將有利于項目整體績效的恢復。

“因為品牌商家對第一家店的初期投入較大，期望值較高，所以對落戶項目通常會有更嚴格的篩選?！睂O祖田認為，品牌應該與購物中心合作:在引入第一家店鋪之前，項目業(yè)主必須在位置可達性、品牌知名度和與商家目標客戶的契合度方面具有突出的優(yōu)勢。

崇文門商圈，壟斷現(xiàn)象正在改變。孫祖田認為，在城市核心區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)和可開發(fā)土地的增量受到嚴格限制，單個開發(fā)商建造大型綜合體的機會極其有限，只有通過商業(yè)區(qū)內(nèi)存項目不同業(yè)主之間的合作和聯(lián)動，才能形成規(guī)模效應。業(yè)主不僅要注意商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌組合與商圈其他項目的區(qū)別，還要考慮在消費者定位和客戶流線上與其他項目的聯(lián)系，以達到最佳的區(qū)域協(xié)同效應。

石英招商中心負責人表示，新世界作為崇文門商圈的一家成交量比較大的百貨公司，零售部分整體比較突出，不需要追求特別的青春?？梢杂靡恍┝闶燮放迫绯迸?、“常青藤”等作為升級裝飾；國瑞城要承接年輕人的娛樂和餐飲，補充家庭生活業(yè)態(tài)，調(diào)整品牌組合和流量反饋，利用好貫穿新世界的地下空形成互補客流；搜秀要注意更時尚更年輕的小楷；Mofang購物中心要多承接線上名人、娛樂、體驗等業(yè)態(tài)。