那么市場上還有什么是有價值的項目？

弄清楚這一點必須要看兩點，最近已經(jīng)明牌的30宗地塊位置定價產(chǎn)品會如何？還有就是即將上市的住宅土地有什么值得買的項目？有什么神盤？

1：簡單的總結一下，北京未來出讓的這30宗地的特點：

首先：占比70%的90平米戶型建筑面積，升級為套內面積90平米，以往89平米小三居占據(jù)主導的市場，逐步定位為120平米的剛改，剛需的門檻被無形中提高了。

全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善為主，但2018年開始，限競房時代，明顯成為了89平米小三居時代，使得市場上土地供應基本集中剛需化。

其次：面粉貴了，這29宗地（房山招標）起拍樓面價超過3萬元/㎡的地塊有16宗之多。簡單的說，未來入市售價將大部分集中在5-6萬以上。

第三：計算土地入市周期可以發(fā)現(xiàn)，按照正常節(jié)奏2021年5月入市的土地，基本都要到2022年入市，這就給了市場一個新的問題，2021年入市的新項目將非常少，購房者將只能在之前成交的土地和庫存里優(yōu)選。

北京2021年新建住宅網(wǎng)簽均價在5.2萬左右，那么未來的價格大約會在什么階段？其實計算辦法很簡單。北京限制了最高價格，可以波動3%。那么30宗住宅地塊里面，按照建筑面積和銷售限價計算，合計北京未來這30宗地位主流的2022年上半年，市場銷售均價基本就在6.3萬，如果不計算其中一宗共有產(chǎn)權房，市場均價在6.4萬左右。

2：那么這30宗地里面最值得買的什么是什么？

第一大神盤：當然是樹村兩塊地兩個項目，如果你有1500萬，還是首套房，還有海淀社保，別猶豫，憋著等買這個項目。穩(wěn)賺！

，孫村的容積率上限是1.6，限高18米，這道題很簡單，未來肯定是帶上躍下躍的6層洋房。

而且最讓市場驚喜的是套數(shù)很多啊，兩塊地分別是9.2萬+8.3萬平米，合計大約17.55萬平米，按照單套平均140平米計算，大約能有1200-1300套房，5月8日土地入市，按照正常5個月左右的入市周期，基本年底11-12月就可能預售。也就是對于2021年北京房地產(chǎn)市場來說，最值得買的項目將是這個項目！

因為買到的概率非常大，另外從限價看，11.2萬的上限價格，疊加20%的政府份額，大概率這個項目的銷售均價8.96萬，按照140平米計算，在上地核心區(qū)，用1250萬買一套140平米的四居，這肯定是碼農(nóng)中高層的一次狂歡。

當然，需要注意的是，這塊地大概率競爭到高標準建設方案投報環(huán)節(jié)！很可能不會在5月8日成交。另外這個項目大概率是會觸動調控升級，很可能會要求必須海淀社保+首次購房。

第二大神盤！永定府

限競房時代排名第一的價值神盤，只要賣，閉著眼睛買就對了，當然一共3.77萬平米，算下來也就300套房，而且相比海淀樹村，這項目限價8.9萬，但執(zhí)行7090，也就是很多戶型門檻只要800萬，而且東城多年沒有項目，所以這個項目放在神盤第二是因為，套數(shù)太少，大部分人也買不到（四道口限競房一樣，套數(shù)更少，完全就別想了）

第三大神盤！新國展百億大盤

從北京累計到現(xiàn)在已經(jīng)成交的不限價商品房住宅地塊一共59宗地塊，貨值能過百億的大約有8-9個項目，但還沒有如市，能給市場驚喜的可能只有一個項目了：華潤的新國展地塊。

今年2月2日，華潤聯(lián)合體斬獲新國展地塊，據(jù)悉，該項目將在4月中旬亮相。據(jù)說項目主打110-170㎡小高層，110㎡三居可能會進一步升級，做成三面寬戶型。150平米的大戶型是中央別墅區(qū)沒有出現(xiàn)過的神戶型。LDK一體化，明廚明衛(wèi)，獨立玄關、獨立家政間，舒適四居，轉角窗。

位置就在新國展，優(yōu)山美地隔壁，這個項目很可能是北京歷史上最后一個轉角落地窗的項目了，偉哥建議購房者選一期，這種百億大盤，第一期的定價肯定出乎你的想象。

第四大神盤：沒有地下室的半山限競別墅

整體看，限競房合計供應一共110個項目大約1200萬平米，目前已經(jīng)入市的有103個項目95459套，完成網(wǎng)簽的有63279套，沒有網(wǎng)簽包括預定的有2.6萬套，但其中有部分是購房者已經(jīng)預定的，合計看，大約只有2萬套屬于還未銷售的真實有效庫存。

從土地供應看，北京合計供應的限競房住宅大約110宗1100萬平米，這些項目疊加其中部分配套商業(yè)、配套倉儲，合計大約要入市1200萬平米?，F(xiàn)在已經(jīng)入市大約103個項目1200萬平米，也就是說，大約等待入市取得預售證的限競房大約還有5000套。其中四道口 永外，基本不算庫存，肯定秒光。

但有一個很多人忽視的優(yōu)質純別墅限競房項目，鴻瑞西峰，小區(qū)是純粹的4層疊拼別墅，而且上有閣樓下有地下室，值得注意的是很多戶型是北京從來沒有過的不是地下的地下室，這其實就給了這個限價5.3萬多的限競房別墅很大想象力。地下部分因為特殊的地形而出現(xiàn)的不是采光井的全采光。值得去看看。

第五大神盤：北京城建天壇府

預計均價：12萬元/m2起主力戶型：60m2-260m2

老北京人講究“東富西貴”，在他們眼里，真正的北京城是在二環(huán)路皇城根腳下，在非北京本地人眼里，這里也是“地位的象征”。

當然，有人吐槽戶型一般，其實這個項目限價下，賣地段就已經(jīng)非常有價值了。

天壇府項目位于景泰路與安樂林路交匯處，靠著14號線景泰站。

整個社區(qū)涵蓋住宅、辦公、商業(yè)、教育等眾多業(yè)態(tài)。售樓處已對外開放，據(jù)說一期僅推出312套的商品房。

第六大神盤：圓明天頌

主力戶型：175m2-288m2 4居

當樹村2宗宅地被眾多開發(fā)商瘋狂打CALL之時，圓明園正北卻出現(xiàn)了一個低密度、豪宅產(chǎn)品圓明天頌，雖然項目可能僅剩53年產(chǎn)權，但絲毫不影響其在豪宅圈的影響力。海淀荷包最鼓的碼農(nóng)、宇宙中心的教育資源、供應的短缺，都一再提示這里到處蘊藏著躁動因子。

項目容積率1.1，總層高在4-5層，總戶數(shù)只有200來套。

第七大神盤：東直門8號

項目地處東城區(qū)東直門外斜街8號，又一個二環(huán)項目。從對外公布的信息看，項目將攜手碧朗灣國內頂級康養(yǎng)中心，金茂智能住宅系統(tǒng)加持，打造健康城市住宅。

183平米兩居可改三居，滿足一家五口人居住要求，253平米三居三面采光， 288平米四居超大面寬，高層，帶裝修交房。獨立電梯入戶，共225戶。

今年精裝交房，地上32層地下3層，車位比1：2配置，共計225套精裝房源。

第八大神盤：國譽萬和城VS首創(chuàng)天閱山河

大瓦窯兩兄弟直面競爭，這兩個因為未明確定價，所以性價比到底如何，還要看肉搏情況。只能留一個神盤了。

國譽萬和城純粹四居改善，基于時代更迭項目以科技賦新人文，打造一站式全生命周期地產(chǎn)智能化產(chǎn)品，室內270°邊廳環(huán)幕引光入室，3.1米層高奢闊格局，從優(yōu)氧、靜音、凈水、光控、安防、環(huán)保健康等多個維度對傳統(tǒng)生活方式進行迭代。

首創(chuàng)天閱山河規(guī)劃三、四居高端改善類產(chǎn)品，南北通透，戶型方正，兩梯兩戶、一梯兩戶?？臻g無界化的會所，中央圍合式的園林，聲、光、水、氣、品的生命5感科技系統(tǒng)，戶型也讓人眼前一亮。

第九大神盤：合生縵云

分鐘寺三兄弟最后一個出場的是親兒子合生縵云。有前面東叁和世茂項目鋪墊，分鐘寺三兄弟打擂臺的戲碼，今年將更出彩。

項目僅有4棟住宅樓，設計183㎡、192㎡、215㎡和248㎡四種戶型，共263套。全部四居室設計，南北通透板樓，樓間距比較大。

合生·縵云是合生創(chuàng)展TOP級產(chǎn)品系-縵系的全新作品。定制新一代健康科技平層大宅，擁有約3.3米層高、全景寬幕橫廳、270°瞰景陽臺、雙南向套臥、全一線品牌精裝及“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”的M+科技系統(tǒng)。一梯一戶設計，私家電梯，1700㎡社區(qū)會所，每座樓下200㎡泛會所。

第十大神盤：禧瑞學府

主力戶型：72m2-300m2 高層和下躍

首創(chuàng)在石景山西黃村還有一新盤禧瑞學府，是禧悅學府的二期，雖然五里坨5兄弟、中海連續(xù)四期紛紛加持京西。

地塊中住宅僅占小部分，其余為公建部分，預計項目后期將建設8萬平米京西奧萊。禧瑞學府距離6號線西黃村站僅300米，東側為北大附中石景山學校為九年一貫制加高中（國際部）

當然石景山市場競爭非常慘烈。遠洋的六娘府地塊，還有中海年初拿下的寰宇天下“五期”，這些新盤應該短期還沒有上市計劃。

老盤還有什么有價值的項目？這個其實不用廢話，看銷售排行榜即可！

今天主要聊了最近基本明確了要上市項目中的神盤，下周聊聊北京已經(jīng)入市的項目中，還有那些值得淘金的項目！

整體看，北京入市的30宗地是前進也是倒退，對于購房者很關注的戶型+外立面+面寬+大窗戶來說，很可能因為進入高品質住宅階段將越來越少。一旦要求節(jié)能，這些很可能過去很打動購房者的賣點就消失了！

而且從定價看，基本限價都高于區(qū)域市場在售價格，所以，對于購房者而言，建議抓緊選擇當下市場的這些項目！