上周剛帶大家看了上海豪宅市場，這次談談北京豪宅的變遷。

作為首都，北京的豪宅在全國也是數(shù)一數(shù)二，數(shù)量多、范圍廣。居民的購買力也很強，畢竟三千萬美金凈資產的超高凈值家庭數(shù)量領跑全國。

目前有5大熱門豪宅板塊：

第一，中央別墅區(qū)。

位于溫榆河畔，距離首都國際機場只有數(shù)公里，是北京最早的高檔別墅群落，發(fā)展超過20年，媒體曝光率也是最高的。良好的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的地理位置吸引了大量使館和外企的外籍人士，港澳人士，以及演藝圈的明星大腕入住。

隨著教育、生活配套的不斷完善，也吸引了很多國內的自住客戶，有優(yōu)山美地、恒大麗宮等項目。

2012年以后，孫河成為中央別墅區(qū)乃至整個北京豪宅市場中最炙手可熱的板塊。泰禾把“院子系”搬到了這里，財富公館、遠洋·LAVIE、中糧瑞府、景粼原著也相繼入場。

第二，中關村-萬柳。

位于中關村科技園中心區(qū)的西邊，是園內唯一大面積住宅開發(fā)區(qū)。區(qū)位算是上風上水，北臨頤和園，西臨昆玉河，有"京城綠肺"之稱。

臨近人大附小、清華北大等名校，以萬城華府、萬柳書院為代表的學區(qū)房，價格不菲，升值最快。大多是知識和教育行業(yè)的精英在這買房。

第三，西山別墅區(qū)。

北京郊外的富人區(qū)在向著“一山、兩河、三線”擴展，一山就是指西山。周邊有皇家園林和不可再造的自然景觀，因此有"皇家板塊"的美譽。別墅用地稀缺，可售面積和新盤不多，價格一路走高。

作為傳統(tǒng)的政務區(qū)，西山別墅區(qū)的主要居住群體以政府階層為主，還有很多央企高管，都非常低調。自2006年香山藝墅開盤以后，吸引了西山壹號院、頤和原著、香山清琴等項目。

第四，奧北別墅區(qū)。

位于京城龍脈中軸上，由亞運村板塊向北延伸，與小湯山以北、奧運區(qū)域相連接的新興區(qū)域，借著2008年奧運會迅速升溫，成為三大傳統(tǒng)別墅區(qū)之一。

“溫泉別墅”是一大特色，小湯山別墅區(qū)最有代表性，環(huán)境優(yōu)美，宜居養(yǎng)生，是富豪階層北移的首選，不少老人會居住養(yǎng)老。

2015年以來，這片區(qū)域拍出了5宗以上的地王，吸引萬科、華潤、保利、遠洋等多家大型房企不惜一切代價拿地。有溫哥華森林、北辰紅橡墅、御湯山、金科王府、玫瑰園、碧水莊園等知名樓盤。

第五，東部泛CBD商圈。

以國貿為圓心、環(huán)使館區(qū)的中央商務區(qū)，成為目前熱門的富人扎堆區(qū)域。

朝陽公園板塊建了很多歐式特色的公寓和高端休閑會所，吸引社會名流、財富人士置業(yè)。棕櫚泉國際公寓更是地標性的存在，開啟了“中央公園豪宅”這一概念。

而國貿附近的客戶群體大多是來自CBD的中產或中上階層，以大平層和復式公寓為主。濱河花園、觀湖國際、泛海國際、霄云路8號等十幾個高檔項目相繼入市，帶動了周邊房價成倍增長。

北京的豪宅區(qū)域從第一代富人區(qū)方莊、亞運村，擴展到萬柳、奧北、西山、王府井等核心地段，現(xiàn)在還有亦莊、望京等新興區(qū)域。90%以上的豪宅都分布在長安街以北。

1992年，中央別墅區(qū)天竺地塊的的麗京花園定位北京首個外銷別墅，拉開了北京別墅發(fā)展的序幕。

2000年以后，唯一一個坐落在大學城內的別墅-玫瑰園，以3750萬的成交價創(chuàng)下北京別墅市場的紀錄。

2002年，棕櫚泉國際公寓開盤，均價在9000元/m2左右，如今已超10萬/m2。

2008年的奧運會聚集了全世界眾多富豪，奧運村的紫玉山莊入選福布斯“中國十大豪宅”，最高均價達14萬／m2。

這一年，盤古大觀開啟了“豪奢”時代，戶型動輒就是500m2，甚至上千平的大平層，起售6.5萬/m2 。銀泰中心的柏悅府是當時北京在售高度最高的樓盤，僅有21套為國際商業(yè)首腦量身定制，售價近10萬元/m2。

直到2014年泰禾·北京院子入市，拿下了全國2000萬級以上別墅產品的銷冠。

一年后，望京金茂府一開盤就被爭相搶購，銷售額高達5億，領跑2000萬級豪宅市場熱銷記錄。

2016年，北京壹號院的最高成交單價達到30萬/㎡，僅次于上海湯臣一品。

從2017-2018年，北京對豪宅實施嚴格的“限簽”政策，嚴控高單價、高總價的項目入市。

2019年政策逐漸放松，市場回暖，可以說有錢人都跑去買豪宅了。整體成交量上漲17%，平均成交單價在8萬/㎡左右，主要成交總價在2000萬以下。億級豪宅共成交50套，大平層越來越稀缺。

北京5000萬級豪宅分布

從北京二三十年豪宅市場的變化，或多或少能看到財富積累的軌跡。如果讓你選，你更青睞哪個區(qū)域、什么類型的豪宅呢？