經(jīng)過近20年的波折，茂業(yè)國際在成都一環(huán)路附近的項目，大概會迎來嶄露頭角的時刻。

2月18日，茅野商業(yè)有限公司宣布，擬與成都市國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)土地使用條件變更協(xié)議》，將成都九眼橋項目商業(yè)用地調(diào)整為“與零售業(yè)務(wù)相適應(yīng)的二級住宅用地和零售商業(yè)用地”，土地總付款1.27億元。

市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體指出，有關(guān)部門尚未正式披露茅野九眼橋項目監(jiān)管已獲批準(zhǔn)的消息。但是，在四川省政府一再強調(diào)調(diào)控“改商為房”的背景下，這個項目仍然具有代表性意義。

成都九眼橋歷史悠久，現(xiàn)在聚集在它周圍的“酒吧街”已經(jīng)成為城市夜文化的象征。自茅野收購尚誠集團以來，九眼橋附近的商業(yè)項目已成為深圳商人黃茂如夢寐以求的資產(chǎn)之一。根據(jù)數(shù)據(jù)，茅野曾計劃將該項目建成“茅野世界”，一個購物、娛樂和休閑的城市綜合體。

然而，由于近年來商業(yè)地產(chǎn)的低迷，茅野商業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，其在成都的零售業(yè)務(wù)收入在過去三年面臨下行壓力。在這種情況下，“轉(zhuǎn)商為房”的政策成為了房企緩解商業(yè)地產(chǎn)市場高供給、尋求高利潤的避風(fēng)港。

關(guān)于九眼橋項目的相關(guān)情況，觀點地產(chǎn)新媒體致電茅野相關(guān)負責(zé)人，截至發(fā)稿時尚未收到回復(fù)。但據(jù)了解，如果該規(guī)定獲得批準(zhǔn)，該商業(yè)項目預(yù)計將獲得最大21600平方米的住宅建筑量。根據(jù)茅野之前的項目計劃，這個區(qū)域可能會成為奢侈品。

利潤簿的業(yè)務(wù)變更

據(jù)資料顯示，茅野九巖大橋項目位于成都市錦江區(qū)九巖大橋宏基中路49號，總面積11400平方米。用于商業(yè)用地，其中自有土地占7870.60平方米。該項目曾命名為“茅野天地”，后于2016年4月更名為“茅野豪苑”。

成都市統(tǒng)計局2016年7月初披露，茅野商業(yè)公司開發(fā)的成都茅野豪苑項目，計劃總投資約6億元，建筑面積6萬平方米，預(yù)計2018年4月竣工。

在市場參與者看來，茅野商業(yè)新披露的2017年“商轉(zhuǎn)房”計劃只是補充程序的一部分。根據(jù)公司2月18日公告，九眼橋項目出讓面積擬增加至9617.69平方米，土地用途由商業(yè)用地調(diào)整為零售商業(yè)兼容二級住宅用地和零售商業(yè)用地。本次需返還的土地出讓金總額為1.27億元。

具體而言，上述項目調(diào)整后，零售商業(yè)兼容二級住宅用地總?cè)莘e率不超過4.5；零售商業(yè)用地總?cè)莘e率不超過6.0。

對此，第一太平戴維斯(Savills)中國西部項目與發(fā)展咨詢部負責(zé)人羅告訴視點地產(chǎn)新媒體，由于商業(yè)樓宇庫存較高，成都商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈，部分傳統(tǒng)百貨店也面臨調(diào)整壓力。"包括茅野在內(nèi)的許多房地產(chǎn)公司在經(jīng)營中遇到了一定的困難."

數(shù)據(jù)顯示，茅野商業(yè)的前身尚誠集團主要在四川經(jīng)營百貨商店。2014年、2015年、2016年上半年，成都營業(yè)收入分別為11.11億元、10.18億元、10.02億元；其中，2016年上半年業(yè)績增長主要是收購仁和任棟店和光華店。

去年，位于偃師口商圈、擁有茅野九眼橋項目的北京華聯(lián)百貨宣布關(guān)閉其已由百貨商店轉(zhuǎn)型為城市直銷店的門店。第一太平戴維斯預(yù)計，2017年成都將有超過22個商業(yè)項目達到市場進入要求，相應(yīng)新增170萬平方米的成交量，或者將有更多零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

“在商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況下，比如九眼橋項目等待開發(fā)商業(yè)用地進行產(chǎn)權(quán)調(diào)整，這也是一種正常的去庫存手段。”羅透露，除外，幾乎所有在成都有大量商業(yè)項目的房地產(chǎn)企業(yè)都有“轉(zhuǎn)行”的打算。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“由商轉(zhuǎn)房”不僅意味著緩解商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)高供給，還意味著這部分房產(chǎn)可以實現(xiàn)銷售回報。因此，從外界來看，茅野把九眼橋項目變成豪宅，某種程度上是為了加速現(xiàn)金流。

不愿透露姓名的市場參與者告訴視點地產(chǎn)新媒體，茅野九眼橋項目計劃有四套房子，對外宣傳主要集中在豪宅的定位上?！熬叛蹣蚩拷何趼返葌鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)。它擁有稀缺的河流風(fēng)景資源，周邊競爭產(chǎn)品很少。房企普遍考慮建造豪宅?！?/p>

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，目前九眼橋附近的銷售項目主要是陽光新產(chǎn)業(yè)中心、萬達瑞華中心等商業(yè)項目，平均寫字樓價格在2萬元/平米左右；商住區(qū)，遠處有阿瑪尼公寓、碼頭青田半島等項目，其中阿瑪尼公寓最高價4萬元/平米。

九眼橋工程20年的變遷

雖然“商業(yè)改房”市場廣闊，但業(yè)內(nèi)人士向視點地產(chǎn)新媒體指出，有關(guān)部門尚未正式披露茅野九眼橋項目監(jiān)管獲批的消息。

九眼橋項目的出讓歷史可以追溯到1997年11月，當(dāng)時茅野商業(yè)公司的前身尚誠集團與成都市國土資源局簽訂了出讓合同，從而獲得了該地塊的土地使用權(quán)。

事實上，在準(zhǔn)備九眼橋項目之初，尚誠集團就已經(jīng)展示了規(guī)劃商業(yè)和住宅模式的可能性。觀點房地產(chǎn)新媒體獲得的2007年A項目可行性報告顯示，尚誠集團認(rèn)為成都商業(yè)地產(chǎn)市場總供給大于需求，但區(qū)域商業(yè)布局仍有很大機會。

以九眼橋項目為例，項目周邊原有的商業(yè)形式主要是底層商業(yè)和燈具專業(yè)市場，幾乎沒有大型綜合購物中心。同時，項目區(qū)的購房者主要是公務(wù)員、各大外企、私企等業(yè)主，消費能力較高。

因此，九眼橋項目規(guī)劃為購物、娛樂、休閑城市綜合體，產(chǎn)品市場定位為“區(qū)域性商業(yè)百貨、白領(lǐng)居家公寓”，其中住宅部分以小戶型為主。該項目強調(diào)快速開發(fā)和銷售，通過開發(fā)建設(shè)將現(xiàn)有土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為“高質(zhì)量的商業(yè)資產(chǎn)和利潤最大化的現(xiàn)金空”。

茅野曾公開表示，九眼橋項目是其在成都布局的重點之一，當(dāng)時的定位還是百貨、酒店、寫字樓、公寓。

但由于前期拆遷整合工作，項目此后一直處于進展緩慢的狀態(tài)。截至2012年7月底，上述項目宣布拆遷工作已全部完成，實現(xiàn)“三供一平”，相關(guān)流程已進入前期。

隨著成都商業(yè)地產(chǎn)形勢日益嚴(yán)峻，尚誠集團過去的樂觀態(tài)度也發(fā)生了變化。事實上，視點地產(chǎn)新媒體了解到，從2014年開始，包括萬科在內(nèi)的房企推遲了新增土地商業(yè)部分的開發(fā)，一些開發(fā)項目甚至選擇改造成醫(yī)療保健中心。

轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2016年3月，經(jīng)四川省政府常務(wù)會議審議通過。已繳納全部土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，經(jīng)審批后可改造為商品住宅用地。4月，在尚誠集團正式更名為“茅野商業(yè)”后不久，九眼橋項目的案名悄然由“茅野天地”變更為“茅野豪苑”——這被視為商業(yè)變更的首例。

在規(guī)劃方面，茅野九眼橋項目開始進行調(diào)整:與過去純粹的商業(yè)業(yè)態(tài)相比，工地圍墻上的廣告顯示，該項目將主要建成四棟房屋，定位為中心區(qū)的奢侈品。到目前為止，該項目經(jīng)歷了近20年的波折。

市場人士向視點地產(chǎn)新媒體指出，成都住宅市場從去年開始火爆，九眼橋項目改變用途后可能實現(xiàn)更快的資金周轉(zhuǎn)，從而緩解其百貨等業(yè)務(wù)拓展的壓力。盡管近年來商業(yè)地產(chǎn)困難重重，但按照茅野商業(yè)之前的計劃，百貨公司“航母”仍然是其未來的發(fā)展目標(biāo)。