從3月18日開(kāi)始，北京樓市又回歸了“房貸并重”的調(diào)控政策。昨天，記者從中介機(jī)構(gòu)了解到，北京的銀行已經(jīng)明確了基本標(biāo)準(zhǔn)。第一套房利率由過(guò)去基準(zhǔn)利率的10%調(diào)整為95%，第二套房利率維持在基準(zhǔn)利率的1.1倍。

北京樓市重新回到“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策之下

在“還房還貸”的情況下，買(mǎi)受人申請(qǐng)商品房貸款時(shí)，如何確定所購(gòu)房屋是第一套還是第二套？這兩天，我們的讀者多次呼吁咨詢(xún)，記者也針對(duì)讀者關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題對(duì)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了核實(shí)。

情形1外地?zé)o房北京房屋賣(mài)掉再買(mǎi)首套二套看是否曾有房貸

“我剛剛賣(mài)掉了我名下的房子。現(xiàn)在可以買(mǎi)房了嗎？”這兩天市民洪女士有點(diǎn)搞不清要不要首付，首付在哪里。

洪女士和她的丈夫曾經(jīng)有一套兩居室的小公寓。為了改善他們的居住環(huán)境，他們?cè)诒驹鲁鮿倓傎u(mài)掉了這套兩居室。“當(dāng)時(shí)考慮到首付資金，我決定‘先賣(mài)后買(mǎi)’，以房款作為首付，可以換一套稍微寬敞一點(diǎn)的房子。”洪女士說(shuō)，根據(jù)她賣(mài)房的政策，在申請(qǐng)購(gòu)房貸款時(shí)，可以把戶(hù)口本下的房子視為第一套房，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。但是按照最新的“還房還貸”的定義標(biāo)準(zhǔn)，再買(mǎi)房有必要算兩套嗎？“那套房是父母全款買(mǎi)的時(shí)候，我們沒(méi)有借錢(qián)，也沒(méi)有在外地買(mǎi)房。但是如果是兩套的話，我又要看一些小一點(diǎn)的單位了?！?/p>

就像洪女士遇到的情況一樣，那些在外地?zé)o房、在北京買(mǎi)賣(mài)房屋的“改良型”購(gòu)房者在新政下申請(qǐng)了商品房貸款。第一集或者第二集怎么定義？經(jīng)咨詢(xún)，記者了解到，在京物業(yè)已售出的第一套和第二套購(gòu)房者，主要看是否有過(guò)住房貸款記錄，即之前在購(gòu)買(mǎi)北京物業(yè)時(shí)是否申請(qǐng)過(guò)商品房貸款或住房公積金貸款。有貸款記錄的，再次購(gòu)房時(shí)視為二套房，最低首付不低于60%；如果你之前沒(méi)有任何貸款記錄，那你再買(mǎi)房的時(shí)候還是可以算第一套房，最低首付不低于35%。

所以，洪女士這個(gè)公民，因?yàn)榧依餂](méi)有申請(qǐng)購(gòu)房貸款的記錄，所以在她買(mǎi)房之后，仍然可以算是第一套房。

需要注意的是，這里指的是貸款記錄，不是取款記錄。因此，假定洪女士已為所售房產(chǎn)辦理了住房公積金的提取，并有提取記錄。這個(gè)提取住房公積金的記錄不影響她再次購(gòu)房時(shí)貸款記錄的確定。

情形2北京無(wú)房外地有房首套二套看外地房貸款

與洪女士的疑慮不同，出生于1985年后的肖鑫擔(dān)心在其他地方的購(gòu)買(mǎi)行為是否會(huì)影響她的購(gòu)買(mǎi)行為。

出生于80年代的肖鑫來(lái)京工作之前，曾在家鄉(xiāng)工作過(guò)一段時(shí)間，當(dāng)時(shí)用住房公積金貸款在家鄉(xiāng)買(mǎi)了一套房子。三年前，肖鑫為了一個(gè)合適的工作機(jī)會(huì)搬到了北京的一家大企業(yè)。當(dāng)時(shí)，公積金賬戶(hù)隨著工作城市的變化而關(guān)閉。就在3月17日新政出臺(tái)之前，計(jì)劃在不久的將來(lái)結(jié)婚的肖鑫正在和女友討論是否為婚房購(gòu)買(mǎi)一居室二手房。“我第一次看房的時(shí)候，總是按照第一次購(gòu)房準(zhǔn)備的首付?！毙蔚穆闊┰谟?，如果將現(xiàn)有抵押貸款計(jì)入貸款記錄，北京的首次購(gòu)房行為將被視為申請(qǐng)貸款時(shí)的第二套房，而且必須準(zhǔn)備至少60%的首付。“我肯定付不起這么多首付，而且這間婚房也買(mǎi)不到。"

北京沒(méi)房，其他地方就有房。在外地購(gòu)買(mǎi)的房子貸款會(huì)怎么算？根據(jù)新政要求，本市無(wú)住房但有商品房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的居民，將被視為二套房。換句話說(shuō)，只要肖鑫的銀行信用記錄中有申請(qǐng)住房貸款(包括公積金貸款)的記錄，即使他以前沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)過(guò)北京房產(chǎn)，他在北京申請(qǐng)商品房貸款時(shí)也會(huì)被視為第二套房。

不過(guò)，記者也從有關(guān)部門(mén)了解到，像肖鑫這樣在外地申請(qǐng)過(guò)住房公積金貸款，但從未在北京購(gòu)房，也沒(méi)有在北京申請(qǐng)過(guò)住房公積金貸款的購(gòu)房者，在購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)住房公積金貸款，仍可視為第一套房。但根據(jù)住房公積金貸款的相關(guān)政策，最高貸款額度限制在120萬(wàn)元。

情形3名下無(wú)住宅只有商住房商住房貸款不列入記錄

"商品房會(huì)計(jì)入貸款記錄嗎？"這是張女士向我們記者提出的問(wèn)題。2013年，老家在外地的張女士曾在房山區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用房?！爱?dāng)時(shí)因?yàn)榻涣宋迥甑亩惡蜕绫＿€沒(méi)有達(dá)到購(gòu)買(mǎi)70年老房產(chǎn)的門(mén)檻，作為短期過(guò)渡方式，我先買(mǎi)了一套商品房，申請(qǐng)了10年的商業(yè)貸款?！睆埮空f(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)交了五年多的社保稅，有資格買(mǎi)房。她在考慮賣(mài)掉房山的商品房，但擔(dān)心貸款會(huì)記入貸款記錄。按照“還房還貸”的標(biāo)準(zhǔn)，她被定義為二套房。

商品房貸款是否計(jì)入貸款記錄？記者發(fā)現(xiàn)，這兩天，在各種房地產(chǎn)論壇上，這也是討論最多的話題之一。個(gè)人貸款機(jī)構(gòu)賈偉安捷的分析師吳浩告訴記者，根據(jù)北京各家銀行已經(jīng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，商住兩用房貸款不計(jì)入貸款次數(shù)記錄。“因?yàn)樯唐贩勘旧聿皇亲≌?，所以發(fā)放給商品房的貸款只是商業(yè)貸款，不是商品房貸款?！眳顷桓嬖V記者，從多年的貸款政策來(lái)看，商品房貸款從未享受過(guò)任何首付或優(yōu)惠利率，一直是首付50%，是基準(zhǔn)利率的1.1倍，貸款期限最長(zhǎng)為10年。因此，如果購(gòu)房人之前只購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品房，且只有商品房貸款記錄，沒(méi)有任何本地或外地的住房貸款記錄，則購(gòu)買(mǎi)70年的房產(chǎn)并申請(qǐng)商品房貸款仍可視為首套。

“但需要提醒的是，雖然商品房貸款不計(jì)入貸款數(shù)量，但貸款人是否一直有良好的還款行為，仍會(huì)影響其信用記錄。換句話說(shuō)，如果貸款人多次逾期還款，就會(huì)影響申請(qǐng)住宅貸款時(shí)的信用?！?/p>情形4已離異單身人士買(mǎi)房首套二套看婚姻期間是否有房貸

“以‘假離婚’逃避行政是不可行的，但如果是離婚單身人士買(mǎi)房，是不是也按二套房計(jì)算？”報(bào)紙關(guān)于“假離婚”規(guī)避新政的提示發(fā)布后，部分離婚人士咨詢(xún)記者。按家庭計(jì)算貸款記錄是否意味著離婚后買(mǎi)房申請(qǐng)商業(yè)貸款必須算作第二套房？

為此，記者還專(zhuān)門(mén)咨詢(xún)了銀行和中介機(jī)構(gòu)。舉個(gè)例子，假設(shè)離婚的北京人陳女士，在婚姻期間曾擁有一套自己名下的套房。案例一:如果房屋是兩人結(jié)婚后購(gòu)買(mǎi)的，以共同申請(qǐng)人的名義申請(qǐng)住房貸款，按照“還房還貸”的標(biāo)準(zhǔn)，雖然陳女士離婚后仍有單身人士購(gòu)房資格，但之前的共同申請(qǐng)記錄會(huì)記錄在貸款次數(shù)中，陳女士在申請(qǐng)商品房貸款時(shí)確實(shí)會(huì)被視為第二套房。

二、如果該房屋是婚前前夫購(gòu)買(mǎi)并申請(qǐng)商業(yè)貸款，且在婚姻存續(xù)期間，陳女士在北京市內(nèi)外均無(wú)任何貸款記錄，那么離婚后，她為自己購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，仍可按第一套房屋申請(qǐng)商業(yè)貸款。