自2013年以來(lái)，在信貸額度緊張和利率市場(chǎng)化的背景下，銀行出于資本成本、收益和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，收緊了抵押貸款業(yè)務(wù)，將信貸額度向高收益業(yè)務(wù)傾斜。到2014年第一季度，各大銀行基本取消了個(gè)人購(gòu)房的利率折扣，部分銀行甚至?xí)和Ａ说盅嘿J款業(yè)務(wù)。但今年5月，在央行提出“優(yōu)先滿足家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的貸款需求”的窗口指導(dǎo)后，部分銀行開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，推出房貸利率折扣。

轉(zhuǎn)眼間，“金九銀十”的銷(xiāo)售季又來(lái)了，房貸“優(yōu)惠利率”的聲音不斷傳來(lái)。目前，僅北京就有近10家銀行提供優(yōu)惠利率。不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行對(duì)于利率優(yōu)惠都有一個(gè)“門(mén)檻”:先存款還是買(mǎi)保險(xiǎn)。值得注意的是，雖然銀行的利率折扣表面上有所增加，但在房貸加速的背后，一些銀行卻增加了對(duì)客戶資格、存款、理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)的隱形要求。

放松房貸政策會(huì)在一定程度上刺激剛剛需要買(mǎi)房的人。按行業(yè)計(jì)算，以200萬(wàn)元的20年期購(gòu)房貸款為基礎(chǔ)，如果按基準(zhǔn)利率計(jì)算，每月還款額為14971元/月，總利息為159.3萬(wàn)元；但如果享受10%的利率，每月還款減少到14208元/月，每月還款節(jié)省763元，累計(jì)利息費(fèi)用約18萬(wàn)元。

真的是這樣嗎？北京的陳小姐最近買(mǎi)房需要100萬(wàn)存款。咨詢多家銀行后，她發(fā)現(xiàn)所謂的“利率優(yōu)惠”其實(shí)很難實(shí)現(xiàn):在商業(yè)銀行貸款100萬(wàn)，首先要存貸款金額的15%，也就是存15萬(wàn)元才能享受10%的利率優(yōu)惠?！拔矣辛诉@筆錢(qián)為什么還要借100萬(wàn)？直接增加首付15萬(wàn)不是更好嗎，可以省不少利息?！?/p>

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在北京，其實(shí)銀行對(duì)房貸利率貼現(xiàn)的“門(mén)檻”并不低。目前，北京至少有三家銀行提供10%的抵押貸款利率折扣，至少有四家銀行提供15%的利率折扣，但這些折扣很多都有附加條件。

以外資銀行匯豐銀行為例。其10%的優(yōu)惠僅針對(duì)貸款200萬(wàn)元以上的客戶。國(guó)內(nèi)銀行雖然沒(méi)有貸款額度限制，但對(duì)客戶資質(zhì)有要求。比如ABC要求客戶在國(guó)企或財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)工作；中信要求客戶年收入50萬(wàn)以上。

此外，交通銀行要求客戶購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，北京銀行要求客戶有存款或購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品。至于招商銀行，要求客戶存入一定比例的貸款金額，否則只能享受基準(zhǔn)利率。對(duì)此，某股份制銀行貸款部負(fù)責(zé)人王先生分析，設(shè)定利率優(yōu)惠門(mén)檻是基于銀行自身利益。“除了資金短缺和抵押貸款資金不足，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。”

除了北京，其他地區(qū)的情況基本相同。濟(jì)南一家大型國(guó)有銀行的個(gè)人貸款客戶經(jīng)理徐表示，如果第一批購(gòu)房者在這家分行有30萬(wàn)元或20萬(wàn)元的存款，他們將享受基準(zhǔn)利率，并盡最大努力幫助客戶申請(qǐng)貼現(xiàn)利率，這就是許多銀行所說(shuō)的優(yōu)質(zhì)客戶。同時(shí)，銀行可以為有資格的機(jī)構(gòu)或信譽(yù)良好的企業(yè)提供基準(zhǔn)利率進(jìn)行團(tuán)購(gòu)。

此外，李姓客戶經(jīng)理還透露，北京銀行濟(jì)南分行某支行提出購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品享受首套房利率10%的優(yōu)惠。當(dāng)客戶享受銀行的低息貸款利率時(shí)，各種隱性條件逐漸增加，同時(shí)優(yōu)質(zhì)客戶在貸款審批上會(huì)有差異。李經(jīng)理說(shuō)，優(yōu)質(zhì)客戶的申請(qǐng)一般排名靠前，審批速度可以縮短幾天。

稍微安排一下，就能發(fā)現(xiàn)“放松管制”并不是一個(gè)包容性的政策，銀行“不愿意放貸”依然是主流。大多數(shù)銀行對(duì)其抵押貸款利率優(yōu)惠附加了一系列要求，如存款或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。

同時(shí)，銀行利率優(yōu)惠差別裁定空之間存在較大差異。北京多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)表示，大多數(shù)銀行對(duì)貸款客戶的硬性要求是“資質(zhì)好、信用好”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，普通銀行所謂的“良好資質(zhì)”，大多是針對(duì)公職人員或國(guó)企員工的。這個(gè)級(jí)差裁定空一直很大，最近也沒(méi)有出現(xiàn)。

此外，部分銀行分行還要求房貸客戶在放款前先存款或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，金額不確定。交通銀行北京分行客戶經(jīng)理李先生告訴記者，第一套房購(gòu)買(mǎi)者如有一定存款或在分行購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，可享受5%的利率優(yōu)惠；匯豐(HSBC)和花旗(Citigroup)等外資銀行對(duì)“資質(zhì)非常好”的客戶提供93%的折扣。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？“銀行之間存在競(jìng)爭(zhēng)。如果任何一家銀行的利率升得再高，基本上就相當(dāng)于不做這項(xiàng)業(yè)務(wù)了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示?！八^的‘首套房貸放寬’，其實(shí)就是審批速度加快了，而不是利率降低了?！睆埓髠フf(shuō)。

其實(shí)，影響銀行做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)意愿的因素是多方面的。某國(guó)有銀行信貸部的一位人士表示:“個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相對(duì)于公司業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)不是很高。再加上今年流動(dòng)性預(yù)測(cè)偏緊，從年初到6月，很多銀行都上調(diào)了第一套房的利率?！?/p>

雖然資本價(jià)格仍然很高，但由于經(jīng)濟(jì)下行壓力越來(lái)越大，企業(yè)貸款意愿下降，銀行信貸規(guī)模和金額充足?！傲硗猓盅嘿J款一般更安全，信用額度占用更少，證券化以后更容易實(shí)施。在這種情況下，重啟個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是合理的?！币患夜煞葜沏y行的財(cái)政部人士表示。

除了貸款利率和貸款利率，判斷房貸緊張程度的另一個(gè)指標(biāo)是銀行的“貸款受理標(biāo)準(zhǔn)”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京銀行的貸款受理標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有改變?！澳壳?，北京銀行業(yè)一套房和二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按照央行《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》執(zhí)行。”浦發(fā)銀行北京分行楊經(jīng)理告訴記者，這是“認(rèn)房還貸”。即使房貸還清了，買(mǎi)房的時(shí)候還是會(huì)做第二套處理。