針對二手房交易中出現(xiàn)的個別房屋分割投機(jī)現(xiàn)象，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃國土資源管理委員會今天聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上房屋分割管理的通知》，明確規(guī)定房屋不得分割投機(jī)，平房的規(guī)劃審批和房地產(chǎn)登記不再明確。

新華社發(fā) 大巢 作

據(jù)了解，《通知》進(jìn)一步規(guī)范了住宅平房改擴(kuò)建項(xiàng)目的規(guī)劃審批管理和住宅房地產(chǎn)登記管理，主要提出了五項(xiàng)具體措施，即新建住宅平房明確規(guī)定建筑面積和規(guī)劃用途，不再規(guī)定房間數(shù)量；住宅平房改造應(yīng)做到“原位置、原規(guī)模、原高度、原用途”；對審批擴(kuò)建、改建、翻建住宅平房的，房間數(shù)不再明確；嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)測繪成果審查的有關(guān)規(guī)定。對自然條件與原房地產(chǎn)登記信息一致或與新取得的規(guī)劃許可信息一致的住宅平房，不再標(biāo)注新發(fā)布的測繪成果。測繪成果用于房地產(chǎn)登記時，根據(jù)測繪成果進(jìn)行登記；多套房屋已按同一戶數(shù)測繪登記的成套房屋、平房，房地產(chǎn)登記單位不得分割。

同時，鑒于實(shí)際交易中的特殊情況，《通知》還明確排除了住宅平房的登記房數(shù)，但因繼承或人民法院或仲裁委員會生效的法律文書導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情形除外。此前受理的房地產(chǎn)登記申請，按原規(guī)定辦理。

北京大學(xué)法學(xué)院樓建波教授認(rèn)為，個別房屋出現(xiàn)分割投機(jī)現(xiàn)象，主要是因?yàn)?008年《北京市房屋登記辦法》頒布之前，沒有明確規(guī)定房屋登記的最低單位，所以出現(xiàn)了幾套房屋在一個房書上登記為同一房號，并且定位，但通過分割出售此類房屋獲利的情況?！斑@份文件是一份政策文件，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行‘留而不炒’的定位，突出了政府對任何房地產(chǎn)投機(jī)行為的‘零容忍’。”

相關(guān)新聞海南宣布實(shí)施房地產(chǎn)全域限購 北京二手房市場反轉(zhuǎn)

2018年4月23日新華社?？?月22日電海南省22日晚緊急召開新聞發(fā)布會，宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級，從當(dāng)晚起實(shí)施全球限購。本省非居民家庭在新增限購區(qū)購房的，必須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)繳納個人所得稅或社會保險(xiǎn)24個月以上的證明，且在此前已實(shí)施限購區(qū)累計(jì)繳納60個月以上的證明。

根據(jù)海南省發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，在現(xiàn)有限購政策的基礎(chǔ)上實(shí)行全球限購。

華中四大生態(tài)核心區(qū)五指山、保亭、瓊中、白沙的房子，只能賣給本市本縣的住戶。在已實(shí)行限購的?？凇⑷齺?、瓊海，未在本省登記的家庭，必須提供家庭成員至少有一人在海南省繳納個人所得稅或社會保險(xiǎn)60個月以上的證明。

在上述地區(qū)以外，未在本省登記的家庭，必須提供至少一名家庭成員在海南省居住滿24個月以上的個人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明。

本通知下發(fā)后，戶籍遷入本省的家庭只能購買一套住房，且必須提供至少一份家庭成員在海南省24個月以上的個人所得稅或社會保險(xiǎn)繳費(fèi)證明。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍表示，海南省各市縣要加強(qiáng)購房資格審查，規(guī)范房屋交易行為。本省非居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社會保險(xiǎn)的方式購買住房。引進(jìn)人才的住房政策由海南省政府另行制定。

此外，實(shí)行嚴(yán)格的貸款限制、轉(zhuǎn)讓限制和價(jià)格備案管理。海南省非戶籍家庭購買住房，申請商業(yè)個人住房貸款首付比例不得低于70%。海南省居民家庭、企業(yè)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體購買的房屋，取得5年產(chǎn)權(quán)證后，方可轉(zhuǎn)讓。

對于已取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)披露全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對外銷售，不得分批銷售。商品房價(jià)格備案后，6個月內(nèi)不得提高備案價(jià)格；備案價(jià)格的調(diào)整應(yīng)當(dāng)重新備案。

相關(guān)新聞二手房砍價(jià)師眼里的樓市反轉(zhuǎn) 普漲普跌已成歷史 市場將以平穩(wěn)為主

國家統(tǒng)計(jì)局3月份公布的70個大中城市商品房銷售價(jià)格變動情況顯示，下調(diào)城市仍以熱點(diǎn)城市為主，北京位居二手房價(jià)格環(huán)比下降的7個城市之列。

從4月15日起，將正式實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示業(yè)務(wù)場所管理的通知》，并推廣使用《北京市存量房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》和《北京市存量房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》兩個新的合同示范文本，政府部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管將繼續(xù)向深化、細(xì)化、長效方向推進(jìn)。

以實(shí)施“3.17新政”為界，北京二手住宅網(wǎng)簽約量從新政出臺前的254916套/年下降到121946套/年，降幅達(dá)52.2%。二手房市場過熱得到有效遏制，買家議價(jià)能力增強(qiáng)。還有新興的市場力量，試圖通過改變中介行業(yè)的業(yè)態(tài)，使買賣雙方在信息和地位上更加平等，從而促使二手房市場回歸公平理性。

2017年初，北京時代傳媒創(chuàng)辦的“親戚買房”平臺，率先在國內(nèi)推廣二手房議價(jià)業(yè)務(wù)，一套房為買家最多節(jié)省了72萬元。“買方在交易中處于信息劣勢和被動地位。我們認(rèn)為，現(xiàn)在是市場告別這種荒謬的時候了。”“親戚買房”創(chuàng)始人兼CEO蔡照明表示。

轉(zhuǎn)角色買房人不再是“軟柿子”

蔡照明表示，目前國內(nèi)二手房中介的現(xiàn)狀是一手拿兩個，捏軟柿子?！罢l是軟柿子？你可以考慮一下?！?/p>

中國房地產(chǎn)市場自形成以來一直是相對賣方市場，導(dǎo)致買方經(jīng)紀(jì)人職業(yè)的消失。在北京這樣的一線城市，買家承擔(dān)代理費(fèi)已經(jīng)成為不成文的規(guī)定。

“你的心理底價(jià)，承受能力，支付能力，中介可以通過幾個問題問清楚，然后用套路制造恐慌來促進(jìn)交易，對買家極其不公平?！辈陶彰髡f:“一個人一生買了好幾次房子，市場每天都在變化。普通人是不可能特別了解這個市場的?！?/p>

“買房的人不知道買什么，不知道買什么，他們決定買，想讓房子便宜一點(diǎn)。因此，我們的服務(wù)是提供信息和咨詢，并討價(jià)還價(jià)。三四年前我們就有了砍價(jià)的想法，現(xiàn)在時機(jī)成熟了。”蔡照明提到的時機(jī)是:一是市場的非理性達(dá)到頂峰后回歸理性，買方議價(jià)空的增加使得議價(jià)者的作用凸顯出來；其次，知識型支付的理念已經(jīng)深入人心，無論是咨詢還是議價(jià)，都會有一部分人因?yàn)橘I家的高體驗(yàn)而愿意為此買單。

賣方的任務(wù)是幫助買方以同樣的價(jià)格選擇最合適的房子。他們會在議價(jià)的最后階段作為買家的“親戚”出現(xiàn)，通過自己對市場的把握和與中介的心理戰(zhàn)，幫助買家省下一筆錢，或者爭取提前交貨、付款期長、家具家電等優(yōu)惠條件。然而，30%到50%的錢將用于支付他們的知識和經(jīng)驗(yàn)。

談市場普漲普跌已是歷史

“親戚買房”首席議價(jià)師馬先生回憶，去年北京樓市重要節(jié)點(diǎn)“3·17新政”出臺后，房價(jià)從去年4月開始呈現(xiàn)明顯的下降趨勢；到去年12月，新版合同開始征求意見。市場普遍擔(dān)心裝修家具家電的賠償會被計(jì)入成交價(jià)格，導(dǎo)致稅費(fèi)成本上升，引發(fā)不小恐慌，引發(fā)反彈浪潮；春節(jié)前，購房者希望把年前的房子搞定，導(dǎo)致掛牌價(jià)格和成交量上升，然后又恢復(fù)平靜；‘兩會’之后，房產(chǎn)稅立法有了時間表，這是一個利好空，使得房價(jià)持續(xù)下跌；3月份，強(qiáng)勢二線城市和省會城市出臺人才政策，北京跟進(jìn)，市場預(yù)期發(fā)生變化，市場反彈。持續(xù)了一個多月。有的客戶只是需要買房，同時消化了一批低價(jià)房；到了4月份，進(jìn)入買賣雙方僵持階段，上周成交量維持在200套左右。"

馬先生從事中介行業(yè)9年。他告訴《北京晚報(bào)》記者，討價(jià)還價(jià)者的必修課是學(xué)習(xí)政策和市場。“我們每周都會去全市踩行情，漲跌都會告訴買家。中介只熟悉他的區(qū)域，對北京整體缺乏宏觀了解。即使他知道，也不會說。他只會說對他有利的數(shù)據(jù)?！?/p>

在第一線，賣方是二手房市場變化的“春江水暖鴨先知”。

在“3.17新政”之前，賣方更多的是幫助買方搶房子?！笆袌稣谏蠞q。即使不能降價(jià)，我們也會建議買家果斷開始。我們的責(zé)任不是討價(jià)還價(jià)，而是幫助買方。盡可能經(jīng)濟(jì)高效地決定和搶房子?！?/p>

一年過去了，有11年中介行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的俞先生說:“從市場地位來說，北京一直是賣方市場，現(xiàn)在也逐漸開始改變；總的來說，交易頻率降低，周期變長。大概過了四五個月，整個市場趨于穩(wěn)定，不會再出現(xiàn)大家擔(dān)心的以往暴漲暴跌的情況。在這樣的市場中，買家不需要恐慌，可以坐下來耐心地談?！?/p>

工作了15年的趙老師觀察到“以前北京市場普遍是漲有跌，有優(yōu)惠政策，各區(qū)一路飆，政策不好，各區(qū)都跌?，F(xiàn)在不是這樣，市場上已經(jīng)有了明顯的分化。例如，當(dāng)它上升時，這個區(qū)域上升10%，而其他區(qū)域只上升1%。下跌的時候其他區(qū)域都在下跌，這個區(qū)域還在小幅上漲。這種差異化意味著你在買房的過程中需要選擇最好的選擇。不再是過去買的時候，也不再是賺的時候，急著買的時候。以去年為例，北京下跌15%，但通州下跌19%，懷柔上漲6%?！?/p>

馬老師認(rèn)為，政策對二手房市場的影響是明顯的，利好的新政策會讓房市成為熱點(diǎn)。熱點(diǎn)過后，一兩個月內(nèi)觀望者會陸續(xù)牽起手，慢慢消化上市的房子。“只要沒有大政策，市場還是會穩(wěn)定的?！?/p>提個醒買家要學(xué)會“反套路”

現(xiàn)在北京二手房市場穩(wěn)定，賣方提醒，即使買家之間的議價(jià)時間空增加，還是要小心中介的套路。

“保守來說，北京有15萬中介，每個人有100個客戶。如果按照1000萬潛在客戶算復(fù)讀，就會有好消息出來，他們會在微信上發(fā)消息，‘兄妹倆，最近政策不錯，出來看看房吧！’即使只有三分之一的人被說服，短時間內(nèi)也會有三百萬人出來看房。如果市場板塊有30萬套公寓，有十個人看一套房子，市場瞬間就熱了。蔡照明提醒我們要警惕中介利用新聞制造恐慌。

從買家的角度來說，首先要明確我們對房子的要求。趙老師說，很多購房者連想買什么樣的房子都不知道。“他們認(rèn)為我只能用這點(diǎn)錢買這樣的房子。不，我們希望幫助客戶選擇更好的房子，然后再談價(jià)格?！?/p>

其次，中介說的話你可以聽，但不要全信?！爸薪榻?jīng)常告訴買家，你看房的時候，其他群體的客戶也在看房；想聊的時候，不要約十點(diǎn)的客戶。你能在八點(diǎn)鐘預(yù)約嗎？自導(dǎo)自演和另一個經(jīng)紀(jì)人微信對話，造成房子搶手的假象...經(jīng)過一些‘教育’恐嚇，或者一旦失去房子，買家就會變得‘聾’起來，給自己設(shè)限，中介的話語權(quán)就更大了?！瘪R老師說。

最后，自己協(xié)商的時候，要對中介有所保留?！澳銓Ψ孔拥暮酶胁荒芴?，要善于隱藏自己的優(yōu)質(zhì)條件，以免他過早向房主透露，讓你失去討價(jià)還價(jià)的籌碼。比如不需要換房，也不需要交一大筆首付。你必須在合適的時候離開，讓賣家為你的質(zhì)量條件買單?！?/p>

雖然到處都在拆中介，但馬先生認(rèn)為，賣方和中介并不是對立的。“當(dāng)中介發(fā)現(xiàn)這個‘親戚’有明確的談判思路，方法正確，可以幫助交易，他就會聽你的，最終達(dá)到雙贏?！?/p>