作為南京當(dāng)?shù)刂姆康禺a(chǎn)企業(yè)，殷誠房地產(chǎn)(現(xiàn)稱殷誠國際控股)迎來了一個歷史性的時刻。據(jù)悉，殷誠國際控股將于3月6日在港上市，敲響2019年房地產(chǎn)企業(yè)第二股的鐘聲。這是繼南京的另一家房地產(chǎn)公司鴻洋地產(chǎn)在香港上市之后。

前世，創(chuàng)業(yè)之路漫漫

追溯白銀城的發(fā)展史，必須從上個世紀(jì)開始。1993年在南京殷誠成立，經(jīng)歷了最初的探索階段，成功轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。1996年，它的第一個綠色住宅項目——九九公寓問世，隨后是兩個大型住宅項目，即殷誠的五臺花園和殷誠的聚福園，同年開始了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2001年12月，殷誠被南京市鼓樓區(qū)綜合配套改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)改組為股份有限公司，實現(xiàn)完全民營化。幾位前雇員(包括黃慶平)已成功成為殷誠的股東。然而，殷誠的迅速發(fā)展始于此人的加入。

馬，57歲，于2004年2月加入，并于2018年8月獲委任為執(zhí)行董事。他現(xiàn)在是殷誠的執(zhí)行董事兼總裁。

但是，在加入銀城之前，馬包華在體制內(nèi)很努力。1983年10月至1986年3月，在鼓樓區(qū)城建局工作，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施管理。1986年3月至2004年2月在南京市規(guī)劃局工作，2003年起擔(dān)任綜合部副主任，主要從事規(guī)劃實施管理工作。

殷誠總統(tǒng)馬包華和殷誠主席黃慶平之間的關(guān)系始于1983年。根據(jù)殷誠的招股書，1983年10月至1992年9月，黃慶平還擔(dān)任過鼓樓區(qū)城建局一個部門的負(fù)責(zé)人。

在這兩個人聯(lián)手之后，殷誠房地產(chǎn)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的時期。城東住宅項目殷誠東園和殷誠裕道家園；河西殷誠寶川庭濤和殷誠西堤國際；湖畔的殷誠大廈、金陵飯店等商業(yè)地產(chǎn)項目相繼開發(fā)建設(shè)。

到2005年底，殷誠發(fā)展項目總建設(shè)面積達(dá)到100萬平方米。同年，殷誠房地產(chǎn)走出南京，成立無錫殷誠房地產(chǎn)有限公司，首個住宅項目山雨殷誠也進(jìn)入實施階段。

截至2018年11月底，殷誠在8個城市(包括南京、無錫、蘇州、馬鞍山、鎮(zhèn)江、杭州、徐州和合肥)有31個處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項目。然而，在31個房地產(chǎn)項目中，只有23個是由殷誠房地產(chǎn)擁有和開發(fā)的。

即使債務(wù)很高，也無法阻止其在香港上市的決心

去年9月，在房地產(chǎn)行業(yè)金九銀十之際，殷誠正式向港交所提交主板上市申請，并邀請工銀國際作為獨(dú)家保薦人。至此，殷誠正式向資本市場邁出了至關(guān)重要的一步。

不過，殷誠上市的主要目的是緩解擴(kuò)張壓力和資金壓力。根據(jù)招股說明書，殷誠IPO申請募集的資金將主要用于業(yè)務(wù)拓展和償還銀行貸款。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015-2017年末和2018年6月30日，殷誠國際的資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到65%、80%、87%和90%，凈負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈逐年上升趨勢。

一直標(biāo)榜“激進(jìn)擴(kuò)張”的太和集團(tuán)，凈負(fù)債率402%，但年銷售額卻躋身房地產(chǎn)企業(yè)前20名。殷誠的銷售量是多少？

百強(qiáng)呢，賺“真金白銀”才是硬道理

2018年5月，總裁馬首次提出五年戰(zhàn)略規(guī)劃，表示2018年銷售沖刺200億，未來四五年站穩(wěn)500億。

但根據(jù)嘉里的數(shù)據(jù)，去年的銷售額只有100.9億元，相當(dāng)于給了馬總裁“五折優(yōu)惠”，在2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排名中位列第154位。

不僅如此，殷誠的房地產(chǎn)開發(fā)收入也下降了。招股書顯示，殷誠房地產(chǎn)開發(fā)收入從2015年的20.9億元增加到2017年的46.7億元，增幅約為124%。

到2018年上半年，公司銷售收入降至10.7億元。在這方面，殷誠解釋說，現(xiàn)階段收入下降的原因主要是因為在此期間沒有完成或交付新的住宅物業(yè)項目。

或許這個解釋有其合理性。畢竟，殷誠近年來賺的“真錢”一直在增加。

招股說明書顯示，2015年、2016年和2017年，殷誠的毛利潤分別為6.44億、8.71億和7.84億；稅后凈利潤分別為1.99億、3.70億、3.91億；累計凈利潤增長96%左右。截至去年上半年，其稅后凈利潤已達(dá)2.43億元，2018年肯定會超過4億元。

公開披露處罰事項，敢于認(rèn)錯，是“好同志”

但是，在賺錢的同時，受到的懲罰也是“滿鍋”。僅在招股說明書中，它就披露了三起受到處罰的事件。

第一項是針對無證上崗的。據(jù)悉，殷誠7家子公司(即南京宜城、南京嘉云、南京東方銀年、融創(chuàng)地產(chǎn)、無錫宜豐、南京昌拓、蘇州銀澤)在未取得相關(guān)許可的情況下開工建設(shè)。涉及的項目包括東岳大廈、云臺天京、君逸東方、唐生大廈、惠山國際社區(qū)、江山皇家和元西。由于這一違規(guī)行為，這些子公司被監(jiān)管部門責(zé)令整改，并被罰款240萬元。

至于違規(guī)的原因，殷誠解釋說，“有關(guān)建筑承包商在未經(jīng)我們批準(zhǔn)的情況下實施相關(guān)建筑項目，以加快施工進(jìn)度”。以上事項反映了公司管理上的不足和運(yùn)營能力不足，可能與公司加速周轉(zhuǎn)和資金使用到極致有關(guān)。

而第二項是完工的延遲。南京尹光和南京尹卓未能在相關(guān)土地出讓合同約定的日期(分別為2017年10月17日和2018年4月17日)或之前完成義房山和蘭溪縣部分商業(yè)物業(yè)的建設(shè)。殷誠可能要支付高達(dá)430萬元的違約金。

對此，殷誠解釋稱，“投資發(fā)展中心因過失未能在期限內(nèi)申請延期竣工日期”。

第三項是無薪員工社保福利。旗下部分子公司未為全體員工繳納一定的社保和住房公積金，未繳納金額約為人民幣340萬元。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，公司在支付相應(yīng)款項的同時，還將按日利率0.05%支付預(yù)期違約金，甚至可能面臨逾期付款金額三倍的違約金。

殷誠認(rèn)為，這主要是由于子公司對中國法律法規(guī)的執(zhí)行和解釋不一致，以及這些公司的負(fù)責(zé)人對相關(guān)法律法規(guī)缺乏了解。

對于以上三種處罰，筆者認(rèn)為可能是殷誠迅速擴(kuò)張造成的。上市雖然可能會緩解一些財務(wù)壓力，但未必能完全緩解其財務(wù)困境。在負(fù)債高、管理不善的情況下，上市后能否在股市中獲得理想的估值還不得而知。