經過近40年的改革和探索，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，在改善居住環(huán)境、解決城市就業(yè)、增強居民更好的生活體驗方面發(fā)揮了重要作用。據(jù)悉，目前深圳共有物業(yè)服務企業(yè)1473家，企業(yè)服務總收入達907億元，物業(yè)管理服務業(yè)增加值約占全市GDP的1.6%。

新修訂的《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》將于明年3月1日正式實施。新法規(guī)在業(yè)主大會主體地位的確定、社區(qū)共享收入的財務披露、住宅車位所有權的確定等方面進行了創(chuàng)新性的修訂，并做出了明確的規(guī)定。深圳物業(yè)管理即將進入社區(qū)治理新時代。日前，記者來到以業(yè)主自治改革創(chuàng)新著稱的荊州大廈，發(fā)現(xiàn)在業(yè)主自治社區(qū)的和諧氛圍下，物業(yè)服務與產權關系出現(xiàn)了一些新的可喜變化。

深圳荊州大廈:業(yè)主自治創(chuàng)新的先鋒聞名全國

荊州大廈位于深圳市福田區(qū)上保東路，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅舒適?！干鐓^(qū)由兩幢31層高的獨立大廈和商業(yè)裙樓組成，共有442戶居民。」據(jù)小區(qū)業(yè)主大會負責人鄒家健介紹，荊州大廈是1999年入住的，是第一批入住的業(yè)主。自從他的職業(yè)以來，他已經在這里住了20年了。

深圳荊州大廈

面積雖然不大，但是因為業(yè)主自治，在全國范圍內都是有口皆碑的。2001年，小區(qū)業(yè)主以“電梯貨不對”為由，聯(lián)合將開發(fā)商送上法庭。同時，他們通過業(yè)主大會的聯(lián)合投票，決定成功更換開發(fā)商帶來的物業(yè)公司。作為這種規(guī)模的業(yè)主集體訴訟，業(yè)主投機倒把的物業(yè)公司，全國首例；2003年，小區(qū)再次通過業(yè)主大會投票自主選擇新的物業(yè)服務企業(yè)，開創(chuàng)了全國業(yè)主自治創(chuàng)新的先河；2005年，荊州大廈榮獲全國首個業(yè)主委員會組織機構代碼證；2017年獲全國首家業(yè)主委員會稅務登記證；2018年6月，荊州大廈成為深圳市第一個由住房和城鄉(xiāng)建設部組織的試點小區(qū)，獲得統(tǒng)一社會信用代碼證書；2018年8月，荊州市樓宇業(yè)主大會獲得全國首個停車場經營許可證；2018年11月，荊州大廈業(yè)主大會選定碧桂園物業(yè)服務，荊州大廈翻開新的一頁。

業(yè)主大會:改革試點中再就業(yè)財產的價值認同

2018年，住房和城鄉(xiāng)建設部在深圳啟動“業(yè)主大會代碼轉換試點工作”，荊州大廈入選深圳市首個試點小區(qū)。同年6月，正式授予“業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證書”，獲得全國首家以業(yè)主大會名義注冊的“停車場許可證”。當年，原物業(yè)公司因戰(zhàn)略發(fā)展因素有意退出項目，小區(qū)再次啟動招標流程，重新選擇物業(yè)管理企業(yè)。

作為業(yè)內知名的荊州大廈，新物業(yè)公司的選擇也面臨著一些艱難的選擇:過去深圳本地知名物業(yè)公司都是服務的，業(yè)主已經習慣了優(yōu)質的服務，而物業(yè)服務的定價比周邊項目低。一些地方大型物業(yè)公司不完全同意業(yè)主自治模式，即公共利益完全歸屬于業(yè)主大會。行業(yè)委員會成員把目光轉向了國家規(guī)模發(fā)展的有實力的企業(yè)，以產權的認可和服務質量為首要條件，最終由小區(qū)業(yè)主代表評選。

碧桂園服務深圳區(qū)域總經理肖志華表示，碧桂園服務作為國內最大的實現(xiàn)全球覆蓋的物業(yè)企業(yè)，已經建立了一套基于多點布局經驗的分級、標準化服務體系，能夠靈活適應不同城市、不同檔次的新老物業(yè)需求，具有非常高的性價比優(yōu)勢。早在2017年，公司就對荊州大廈項目進行了市場調研，并對項目平價的運營模式進行了專題研究。在了解了項目選擇的信息后，針對荊州大廈項目的特殊性，產品R&D和服務策劃部門的同事被專門派往現(xiàn)場參與業(yè)主的需求調研和項目評估，最終確定該項目的服務定位以“服務美、睦鄰、新禮”為主題。此外，在公共收入的陽光使用、物業(yè)服務的監(jiān)督和審計、行業(yè)委員會與物業(yè)的互動機制、物業(yè)服務的質量標準等方面，取得了業(yè)主代表的高度認可和共識，最終成功落戶社區(qū)提供服務。

「在招聘初期，我們曾實地探訪多個社區(qū)，對碧桂園服務的管理大致反映良好。經過多次比較，他們最終選擇了他們。”鄒主任說:“現(xiàn)在看來，這個選擇是正確的，服務周到，相當熱情。”

短短一年，荊州大廈的新樓盤就贏得了業(yè)主的心。發(fā)生了哪些變化？

新物業(yè)新變化:環(huán)境美容設施更新宜居服務溫暖人心

據(jù)荊州大廈現(xiàn)任物業(yè)經理吳京介紹，碧桂園服務對于老小區(qū)的服務有一套完整規(guī)范的流程。如進場30天內，對公共服務設施進行全面體檢，更換節(jié)能燈，修復社區(qū)永久性生命線設施功能，完成公告設施更新，水系清淤，綠化造型等。，并在60天內完成小區(qū)智能設備的技術改造。

荊州大廈增加了安全警告和服務標志

“剛進荊州大廈的時候，小區(qū)里的垃圾才實現(xiàn)了樓撤。垃圾場在入口的角落，很不雅觀，特別是天氣熱，味道很重的時候，蒼蠅蚊子到處飛?？紤]到小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，我們決定將垃圾疏散到小區(qū)外的指定地點?！备鶕?jù)吳經理的說法。

垃圾分類在荊州大廈垃圾位置調整小區(qū)外進行

吳經理告訴記者，為了動員業(yè)主積極應對小區(qū)垃圾回收，物業(yè)服務人員在宣傳欄張貼告示，在小區(qū)內拉橫幅，甚至安排專人引導出入口通道，防止亂扔垃圾?！敖涍^一系列的宣傳引導，垃圾基本被疏散到小區(qū)外的一個地方?，F(xiàn)在垃圾房里安排了兩個保潔人員，在清理垃圾的同時會指導業(yè)主對垃圾進行分類?！眳墙浝碇v述了這個故事。

此外，鑒于小區(qū)空間有限，碧桂園服務部經業(yè)委會批準積極規(guī)劃，將四樓平臺閑置位置指定為晾曬區(qū)，為業(yè)主提供冬被和厚衣晾曬服務，這也是業(yè)主在之前的采訪中提到的需求之一。

荊州大廈4樓空區(qū)域布置為公共干燥區(qū)

同時，為了加強社區(qū)的文化氛圍，碧桂園服務部積極與社區(qū)工作站溝通，在社區(qū)內補植花草，同時開辟小空區(qū)域作為休閑活動區(qū)，并安裝健身器材。

荊州大廈休閑活動區(qū)

鄒主任認為，好的物業(yè)不是簡單的宣傳和美化，真正好的服務取決于口碑。據(jù)他回憶，去年剛入冬，物業(yè)人員在小區(qū)門口貼了絨布罩，定期更換消毒保潔；還有小區(qū)里的草坪綠化燈，又亮又耗能。物業(yè)人員主動更換為LED節(jié)能燈。同時，他們還設置了發(fā)光模式，既保證了道路照明的安全通行，又避免了過于明亮的燈光的眩光。像這樣的很多細節(jié)都成為了業(yè)主真正的好心情去看到和體驗，新樓盤在新項目中生根發(fā)芽，贏得信任。

新社區(qū)和新治理:行業(yè)委員會的性質是高度互動的，相互接近，與社區(qū)和諧

記者在住宅物業(yè)辦公室看到，墻上掛滿了橫幅，臺面上擺放著許多榮譽證書。據(jù)物業(yè)吳經理介紹，雖然京洲大廈應用了很多科技產品，但物業(yè)服務人員特別注重與業(yè)主的相處。雖然項目規(guī)模不大，但物業(yè)人員并不固定地坐在辦公室里，而是在社區(qū)周圍進行全面巡視。基本上物業(yè)人員和業(yè)主的相互認同度和舒適度都很高。物業(yè)人員見到業(yè)主，會熱情問候，主動幫助；節(jié)假日，業(yè)委會還向全體物業(yè)人員發(fā)放了省油的米料和紅包。整個小區(qū)社區(qū)氛圍濃厚，業(yè)主滿意度高達98%。小區(qū)的黃冠佳也表示:“有了業(yè)主的認可，我們的工作更踏實、更有信心?！?/p>

荊州大廈物業(yè)辦公室的墻上貼滿了業(yè)主發(fā)來的橫幅

鄒家健:有希望破基礎，打造一個和諧的物業(yè)主角

作為業(yè)內知名的傳奇人物，鄒家堅導演不僅全程經歷了荊州大廈的創(chuàng)新，還參與了深圳經濟特區(qū)新《物業(yè)管理條例》的修訂。新法規(guī)第六章《業(yè)主共享資金管理》充分吸收了荊州大廈項目物業(yè)服務合同的優(yōu)秀實踐經驗。

鄒主任接受了深圳新聞網記者的采訪

在談到未來住宅物業(yè)管理的趨勢時，鄒主任告訴記者，“專業(yè)的人做專業(yè)的事。我認為專業(yè)的物業(yè)公司管理社區(qū)在未來仍然會成為主流。職業(yè)經理人管理和業(yè)主自我管理相對作為補充。”鄒主任說:“業(yè)主委員會的職能是協(xié)調業(yè)主與物業(yè)之間的關系，督促物業(yè)有效履行物業(yè)管理合同，為業(yè)主提供優(yōu)質服務。物業(yè)企業(yè)通過資源整合提供專業(yè)服務，將在未來很長一段時間內成為社區(qū)治理的主角。以荊州大廈為例。碧桂園服務本身無疑是全國三大企業(yè)的服務水平。它可以積極配合行業(yè)委員會的工作，與我們形成一套緊密高效的互動機制。同時，其企業(yè)運營通過穩(wěn)定的服務受益于陽光輸出，從而實現(xiàn)多方滿意。社區(qū)在實現(xiàn)業(yè)主自治的基礎上，保證了產權的公平和信息的透明，提高了社區(qū)治理管理的整體水平。目前很多行業(yè)委員會都積極聯(lián)系他們。"

碧桂園服務提供專業(yè)服務以促進社區(qū)管治

鄒董事強調，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在互利共贏的合作關系，未來物業(yè)與業(yè)主共同治理，才能實現(xiàn)“雙贏”格局。

近日，國家還出臺了舊住宅小區(qū)改造優(yōu)惠政策，有望解決全國中小城市常見的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理問題。據(jù)悉，碧桂園服務結合荊州大廈的成功經驗，推出了全新的標準化產品“社區(qū)更新計劃”，專門針對致力于改善社區(qū)治理和宜居環(huán)境的現(xiàn)有物業(yè)項目。相信未來隨著社區(qū)建設的推進，社區(qū)共建共享的格局會進一步完善。